营改增对房地产业的影响有哪些(营改增对房地产行业的影响及对策)

营改增后房地产业预收账款不再确认纳税义务的发生，但要求预缴税款，这是房地产业营改增的重大变化之一。对房地产业一般纳税人的会计处理及增值税申报作如下解析。

例一：某房地产开发公司开发甲房地产项目，2016年5月18日，预售房屋一套，售价100万元，同时，收到客户乙交付的预售款80万元，该项目按简易计税方法计算，征收率5%。

会计处理如下：（单位：万元，下同）

1.预收房款

（1）收到预售款

借：银行存款80

贷：预收账款80

（2）预缴申报

国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

借：应交税费——预交增值税（简易预缴）2.29

贷：银行存款2.29

该公司预缴的税款2.29万元应填报《增值税预缴税款表》进行纳税申报，营改增后，收到预收款的当天不再是销售不动产的纳税义务发生时间。只有开具售房发票或不动产产权发生转移以及合同约定的交房日期方可确认纳税义务发生。所以，无需在《增值税纳税申报表》第1行“按适用税率计税销售额”栏中填报。仅在《增值税预缴税款表》中第2行的第1列填写80万元，第2列填写0，第3列填写3%，第4列填写2.29万元，同时，增值税纳税申报表附列资料（四）对预缴的税款进行台账登记，第4行第2列填写本月发生的应在以后抵减的预缴增值税额。

2.销售房屋

（1）确认收入

房地产开发公司2016年6月20日交房，同时收取房款的差额20万元。

借：银行存款20

预收账款80

贷：主营业务收入95.24

应交税费——未交增值税（简易计税）4.76

（2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

假设该公司没有发生其他业务，2016年5月，预缴增值税（简易预缴）借方余额为2.29万元，2016年6月，应交税费——未交增值税（简易计税）贷方发生额4.76万元。根据税法规定，将以前月度预缴的增值税在本月应缴的增值税中抵减，从预缴增值税科目转入未缴增值税科目予以抵减。

本月应纳增值税额＝4.76－2.29＝2.47（万元）

借：应交税费——未交增值税（简易计税）2.29

贷：应交税费——预交增值税（简易预缴）2.29

（3）2016年7月缴纳税款的会计处理

借：应交税费——未交增值税（简易计税）2.47

贷：银行存款2.47

该公司本月已经向客户交房，此时增值税纳税义务已经发生，应在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第9行的第1列填写95.24万元，第2列填写4.76万元，在《增值税纳税申报表附列资料（四）》第4行的第1列和第4列各填写2.29万元。《增值税纳税申报表》主表“一般项目”列“本月数”栏目内填写或生成如下数字：第5行95.24万元，第21行4.76万元，第27行和第28行2.29万元，第32行和第34行2.47万元。通过以上处理，应交增值税的会计明细科目与增值税申报表数据基本一致。

例二：接上例，如果甲房地产项目采用一般计税方法计税（纳税申报参照简易计税）。

1.预收房款

一般计税方法预收账款的会计处理与简易计税方法一致，预缴增值税按11%的适用税率和3%的预征率计算，应预缴增值税＝80÷（1＋11%）×3%＝2.16（万元），记入“应交税费——预交增值税（一般预缴）”科目，以区别简易计税预缴的增值税。

2.销售房屋

（1）确认收入

借：银行存款20

预收账款80

贷：主营业务收入90.09

应交税费——应交增值税（销售项税额）9.91

（2）预缴税款的抵减

国家税务总局公告2016年第18号文件规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按税法规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

甲公司将本月应抵减的预缴税款转入“未交增值税”科目

借：应交税费——未交增值税（一般计税）2.16

贷：应交税费——预交增值税（一般预缴）2.16

（3）计算本月应缴纳的增值税额

假设，本月应抵扣进项税额为5万元，应纳增值税＝9.91－5＝4.91（万元）

借：应交税费——应交增值税（转出未交销售税）4.91

贷：应交税费——未交增值税（一般计税）4.91

（4）抵减后应缴纳的增值税款

借：应交税费——未交增值税（一般计税）2.75

贷：银行存款2.75

增值税简易计税的会计核算比较简单，只在“应交税费”下设“应交增值税”科目中核算增值税的应缴和未交数，当增值税一般纳税人既涉及简易计税又涉及一般计税时，“应交增值税”科目就不能再用作简易计税核算了，因为原增值税会计核算规定，“应交增值税”科目用于一般计税的应纳税额和留抵税额等相关数据的计算，月末余额在贷方，为本月应纳增值税额，月末余额在借方为增值税留抵额。如果简易计税的预缴税款在“应交增值税”科目核算，就会混淆留抵额和预缴额。

房地产开发公司收取的“意向金或认筹款”应当属于“预收款”。