返现销售税务筹划(房地产销售环节的税务筹划)

2019年可以说是税务政策变化最多的一年：新个税法实施的第一年、小微企业每月10万以下免征、增值税税率全面降低、社保也将陆续并税，那么税务筹划中会遇到哪些问题呢？

1、 “税务筹划失败”的原因

（1）对税法、税收政策理解不准

公司的一项经营活动是否纳税以及应纳税额大小是由税收法律、法规、规章和一系列的规范性文件决定的，实务中，企业纳税申报出现税会差异，也是基于税法规定进行纳税调整。因此，法律才是税收的根本属性，会计只是计量的工具。现实中，很多基于会计方法的税收筹划，改变的只是计量的方法和标准，并未“治本”。

（2）没有充分考虑到非税成本

税务筹划中，常常需要根据筹划方案调整交易的模式、架构，进行一系列的商业安排，商业安排会引发一系列的非税成本，比如：成立新的公司、筹措一笔过桥资金等都需要一定的时间周期和人财物的投入，如果没有统筹好这些因素，也很容易导致税务筹划的失败。

（3）纳税义务发生并确定后才进行税务筹划

古语虽有云：“亡羊补牢，未为晚也”，但是这句话并不适用税务筹划领域，我国现行的18个税种，每一个税种对每一项纳税义务的发生都规定了特定的条件，一旦满足就需要按照相关程序履行纳税义务。

（4）税务筹划缺少“合理商业目的”

根据《特别纳税调整实施办法（试行）》（国税发[2009]2号）的规定，对于“不具有合理商业目的的安排”，税务机关可以发起一般反避税调查，最常见的形式包括：滥用税收优惠；滥用税收协定；滥用公司组织形式；利用避税港避税。2015年2月1日实施的《一般反避税管理办法(试行)》对跨境反避税予以全面的规范，因此，企业在进行税务筹划中，需要有“合理商业目的”的证据材料。

2、增值税筹划的基础方法有哪些？

（1）交税责任发生时间上合理避税

税法规定，选用直接收款办法出售货品，不管货品能否宣布，均为收到出售额或获得讨取出售额的凭证，并将提货单交给买方的当天。若是货品不能及时收现而构成赊销，出售方还需承当关联比率的税金。而选用赊销和分期收款办法出售货品，按合同约好的收款日期的当天为交税责任发作时刻。若是交税人可以精确估计客户的付款时刻，选用签订合同赊销或分期收款办法出售货品，尽管结尾交税金额一样，但因推延了收入承认时刻，然后推延交税的时刻。因为钱银的时刻价值，推迟交税会给公司带来意想不到的节税作用。

（2）出口退税避税法

即使用中国税法规定的出口退税方针进行合理避税的办法。中国税法规定，对报关离境的出口产物，除国家规则不能退税的产物外，一概交还已征的增值税。出口退税的产物，依照国家统一核定的退税税率核算退税。公司选用出口退税避税法，一定要知道有关退税规模及退税核算办法，努力使本公司出口契合合理退税的需求。至于有的公司伙同税务人员或海关人员骗得“出口退税”的做法，这种方法是不可取的。

（3） 在交税责任发生时间上合理避税

税法规定，选用直接收款办法出售货品，不管货品能否宣布，均为收到出售额或获得讨取出售额的凭证，并将提货单交给买方的当天。若是货品不能及时收现而构成赊销，出售方还需承当关联比率的税金。而选用赊销和分期收款办法出售货品，按合同约好的收款日期的当天为交税责任发作时刻。若是交税人可以精确估计客户的付款时刻，选用签订合同赊销或分期收款办法出售货品，尽管结尾交税金额一样，但因推延了收入承认时刻，然后推延交税的时刻。因为钱银的时刻价值，推迟交税会给公司带来意想不到的节税作用。

3、“营改增”企业的税务筹划点？

（1）纳税人身份的选择

根据目前“营改增”的税收政策，应税服务年销售额超过500万元的纳税人为一般纳税人，未超过500万元的纳税人为小规模纳税人，500万的计算标准为纳税人在连续不超过12个月的经营期限内提供服务累计取得的销售额，包括减、免税销售额和提供境外服务的销售额。一般纳税人则适用一般的税率，实行抵扣纳税；小规模纳税人适用3%的简易征收办法。适用何种纳税人身份更有利，不能一概而论，需要结合企业的资产、营收等财务状况具体判定，如果适用小规模纳税人更有利，可以通过分立、分拆等方式降低年销售额，适用3%的简易征收。

（2）集团业务流程再造

增值税较营业税的一大优势就是可以避免重复征税，有利于行业的细分化和专业化发展，提高生产效率。在此背景下，企业集团可以通过将部分服务进行外包，做自己最为擅长的领域，举个例子，“营改增”后，企业是选择委托运输还是使用自营车辆运输，可以测算一下二者的税负差异，非独立核算的自营运输队车辆运输耗用的油料、配件及正常修理费用支出等项目，按照17%的增值税税率抵扣，而委托运输企业发生的运费可以按照11%的税率进行抵扣，企业集团可根据实际测算结果，进行调整优化。

（3）供应商的调整

在增值税抵扣制度下，供给方的纳税人身份直接影响购货方的增值税税负。对于一般纳税人购货方，选择一般纳税人作为供给方，可以取得增值税专用发票，实现税额抵扣。如果选择小规模纳税人为供给方，取得的是小规模纳税人出具的增值税普通发票，购货方不能进项抵扣。因此，“营改增”后，企业可以通过选择恰当的供给方，实现税负的降低。需要提醒的是，选择小规模纳税人作为供给方，如果能够取得由税务机关代小规模纳税人开具的3%的增值税专用发票，购货方可按照3%的税率作进项税额抵扣。

（4）业务性质筹划

“营改增”后，对于一些具有税收优惠政策的业务领域，应积极通过筹划向其“靠拢”，以争取适用税收减免政策。以“四技”（技术开发、技术转让以及与之相关的技术咨询、技术服务）业务为例，“营改增”前，国家对“四技服务”免征营业税，“营改增”后，国家对“四技服务”收入继续免征增值税。因此，对于科技类公司而言，对外提供相关技术服务签署合同时，应在合同条款中凸显“四技”合同的特征，履行相关备案义务。同时，需要提醒的是，“四技”业务享受增值税免税，无法开具增值税专用发票，导致下游采购方无法取得增值税专用发票。

（5）混业经营独立核算

“营改增”以来，在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率，同时将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%。这样一来，我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%、4%、6%的征收率。根据相关税法政策，混业经营中，不同税率项目需要分开核算，否则会统一适用高税率，因此，企业在“营改增”后，应对涉及的混业经营项目分开核算，以适用较低税率，降低税负成本。

4、 从销售方面谈一下“企业合理节税”的方法

销售收入方面（销项税额）

（1） 发出商品，不按“权责发生制”的原则按时记销售收入，而是以收到货款为实现销售的依据。其表现为：发出商品时候，仓库保管员记账，会计不记账。

（2） 原材料转让、抹账不计入“其他业务收入”，而是计入“营业外收入”，或者直接抹掉“应付账款”，不计提销项税额。

（3） 以“预收账款”方式销售货物，产品（商品）发出时不按时转记销售收入，长期挂账，造成进项税额大于销项税额。

（4） 制造大型设备的工业企业则把质保金长期挂账不转记销售收入。

（5） 价外收入不计销售收入，不计提销项税额。如：托收承付违约金，大部分企业收到违约金后，增加银行存款冲减财务费用。

（6） 三包收入不计销售收入，产品三包收入是指厂家除向定点维修点支付费用外，还有按照一定比例支付商家“三包费用”（含配件），保修点及商家挂账不计入收入，配件相当一部分都计入“代保管商品”。

（7） 废品、边角料收入不记账。主要是工业企业的金属边角料、残次品、已经利用过的包装物、液体等。这些收入多为现金收入。纳税人将这些收入存入私人账户，少数用在职工福利上，如：食堂补助，极个别用于上缴管理费，多数用在吃喝玩乐和送礼上。

（8） 返利销售。市场经济下的营销方式多变，返利销售是厂家为占领市场，对商家经营本厂产品低于市场价格的利益补偿，是新产品占领市场的有效手段，是市场营销策略的组成部分，其形式主要有两种：一是商家销售厂家一定数量的产品，并按时付完货款，厂家按一定比例返还现金。二是返还实物、产品或者配件。商家接到这些现金、实物后，现金不入账也不作价外收入，更不作“进项税额转出”，形成账外经营。

（9） 折让收入。折让即折让与折扣，相似于返利销售，所不同的是：折让是发生在销售实现的时候，在发票上注明或另外开一张红票反映的销售方式。按照税法规定，在发票上注明折让数额的，按实际收款记收入。另外开具红票的，不允许冲减收入。在实际工作中，纳税人往往是用红票冲减收入，将冲减的收入以现金方式给购货员，购货方不记价外收入，造成少缴税款。

（10） 包装物押金逾期（满一年）不转记销售收入。

（11） 从事生产经营和应税劳务的混合销售，纳税人记账选择有利于己的方法记账和申报纳税。

（12） 销售使用过的固定资产，包括应缴消费税的摩托车、汽车、游艇等，不符合免税规定的，也不按4％的征收率计算缴纳增值税，而是直接计入营业外收入。

（13） 为调节本企业的收入及利润计划，认为调整收入，将已经实现的收入延期记账。

（14） 视同销售不计收入。企业用原材料、产成品等长期投资，产品（商品）送礼或做样品进行展销，不视同销售计收入，不计提销项税额。

（15） 母公司下挂多家子公司，涉及增值税发票、普通发票部分的业务全部在母公司核算，其它任由子公司，子公司每年向母公司上缴一定的管理费。

（16） 小规模纳税人为了达到一般纳税人标准，在认定后，达不到标准将要年检时，采取多家一般纳税人互相开具增值税专用发票，货款也相互支付，但就是一点，几家开具发票，互相之间的业务都不增值，这些就是一些企业税负偏低的一种原因。

（17） 已经开具的增值税发票丢失，又开具普通发票，不计收入。

5、 企业安置残疾人就业增值税上有什么优惠政策

对安置残疾人的单位和个体工商户，实行由税务机关按纳税人安置残疾人的人数，限额即征即退增值税的办法。

安置的每位残疾人每月可退还的增值税具体限额，由县级以上税务机关根据纳税人所在区县（含县级市、旗）适用的经省（含自治区、直辖市、计划单列市）人民政府批准的月最低工资标准的4倍确定。

享受税收优惠政策的条件：

（1） 纳税人（除盲人按摩机构外）月安置的残疾人占在职职工人数的比例不低于25%（含25%），并且安置的残疾人人数不少于10人（含10人）；盲人按摩机构月安置的残疾人占在职职工人数的比例不低于25%（含25%），并且安置的残疾人人数不少于5人（含5人）。

（2） 依法与安置的每位残疾人签订了一年以上（含一年）的劳动合同或服务协议。

（3） 为安置的每位残疾人按月足额缴纳了基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险和生育保险等社会保险。

（4） 通过银行等金融机构向安置的每位残疾人，按月支付了不低于纳税人所在区县适用的经省人民政府批准的月最低工资标准的工资。文件依据：根据《财政部国家税务总局关于促进残疾人就业增值税优惠政策的通知》 （财税〔2016〕52号）

6、 已丢失的增值税专用发票如何补救？

（1） 丢失发票联，可将专用发票抵扣联作为记账凭证，专用发票抵扣联复印件留存备查。

（2） 丢失抵扣联，如果丢失前已认证相符的，可使用专用发票发票联复印件留存备查；如果丢失前未认证的，可使用专用发票发票联到主管税务机关认证，专用发票发票联复印件留存备查。

（3） 丢失发票联和抵扣联，如果丢失前已认证相符的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证；如果丢失前未认证的，购买方凭销售方提供的相应专用发票记账联复印件到主管税务机关进行认证，认证相符的凭该专用发票记账联复印件及销售方所在地主管税务机关出具的《丢失增值税专用发票已报税证明单》，经购买方主管税务机关审核同意后，可作为增值税进项税额的抵扣凭证。

7、 小规模纳税人能否开增值税发票？

月销售额超过3万元（或季销售额超过9万元）的住宿业小规模纳税人提供住宿服务、销售货物或发生其他应税行为，可以自行开具增值税专用发票。其他小规模纳税人不能自行开具增值税专用发票，需要向主管税务机关申请代开增值税专用发票。

8、 小型微利企业享受的基础税收优惠有哪些？

根据《财政部 国家税务总局关于进一步扩大小型微利企业所得税优惠政策范围的通知》（财税〔2015〕99号）、《国家税务总局关于贯彻落实进一步扩大小型微利企业减半征收企业所得税范围有关问题的公告》（国家税务总局公告〔2015〕61号）规定：自2015年10月1日至2017年12月31日，对年应纳税所得额在30万元（含 30 万元）以下的小型微利企业，减按50％计入应纳税所得额，按20％的税率缴纳企业所得税。也就是说，小微企业的实际企业所得税率为10%。

9、一般纳税人取得增值税专用发票都要认证吗？

不是。根据规定，红字增值税专用发票不需要认证。纳税人初次购买增值税税控设备，根据政策可以全额抵减应纳税额，因此也不需要进行认证。

同时，一般纳税人取得的用于免税事项、简易征收事项和集体福利、个人消费等事项的进项，即使取得了增值税专用发票，也不得抵扣。具体有关不得抵扣的进项税额，可参考财税〔2016〕36 号文附件一第二十七条。因此，不得抵扣进项税额的增值税专用发票经认证后作进项税额转出操作。另外，需要特别提醒的是，由于不动产使用寿命较长，纳税人在使用过程中，购买初期可能用于非应税项目不得抵扣进项，而以后有可能转为用于应税项目。根据最新税法规定，在转为应税项目时，不动产可计算抵扣相应的进项税额。而计算抵扣的基础，是购买不动产时已经认证了相应的增值税专用发票，然后进项转出的进项税额。

10、薪资高的销售人员如何进行避税？

为了避免综合税率被拉高，这种情况下，企业可以根据以往的数据，事先预估员工一年的全部收入，然后按月分摊发放，根据最后实际的收入，超过的部分年底再以12月工资或年终奖的形式发放来解决销售提成如何避税的问题。

举例：某销售员工的收入是按照基本工资4000元加提成的方式发放的，由于该行业的淡旺季比较明显，所以该纳税人每月的工资差距非常大。

在2017年，该纳税人的每月工资情况如下（不考虑五险一金）：

1月收入10000元，个税745元

2-4月收入20000元，个税9360元

5-9月4000元，个税75元

10-12月 6000元，个税435元

该纳税人全年应纳税额=10615元

假如纳税人和企业达成协定，按照以往年度的销售业绩和年收入综合估量出其销售员工全年的收入，然后将其全年收入按照每月平摊的形式发放，这样可以让该员工节省大笔的税金，例如根据以前年度的销售数据确定该销售每月取得的工资是8千元，到年底再以年终奖形式结清余额。

全年收入=10.8万

1-12月工资应纳税额=4140元

年终奖应纳税额=360元

该纳税人全年应纳税额=4500元

可以看到在这种情况下，企业避税对支付给该员工的全年工资金额并没有改变，但纳税人获得了更多的税后收入，节省了6千多的税金。

11、增值税节税思路有哪些？

（1） 置换身份：选择不同纳税人身份进行纳税筹划

（2） 改变方式：选择不同销售方式进行纳税筹划

（3） 兼营方法：兼营销售方式进行纳税筹划

（4） 混合销售的纳税筹划

（5） 大型企业分立的纳税筹划

（6） 优惠政策：充分利用税收优惠政策的纳税筹划

（7） 延缓纳税的纳税筹划

12、税收筹划的原理是什么？

（1）优惠原理

优惠原理是指纳税人进行的税收筹划是凭借国家税法规定的相关优惠政策形成的一种操作空间。

（2）规避原理

规避原理是建立在临界点基础上的，故而其税收筹划目标也会集中指向这些临界点。在我国税制中，水电分级有临界点，优惠分级也有临界点。规避平台具有其存在的合理性，也更具有公开信性。规避平台中的临界点是立法者意图的体现。

（3）空白原理

是指可以利用税法空白范畴而进行的一种税收筹划的操作空间。我国现行税制共有18种税种，其中以增值税为主、消费税配合的流转税在我国税制中占有举足轻重的地位。

13、出口退税的概念和流程是什么？

（1）何为出口退税？

出口退税是指国家运用税收杠杆奖励出口的一种措施。一般分为两种：一是退还进口税，即出口产品企业用进口原料或半成品，加工制成产品出口时，退还其已纳的进口税；一是退还已纳的国内税款，即企业在商品报关出口时，退还其生产该商品已纳的国内税金。出口退税，有利于增强本国商品在国际市场上的竞争力，为世界各国所采用。

（2）出口退税的一般程序

有关证件的送验及登记表的领取

企业在取得有关部门批准其经营出口产品业务的文件和工商行政管理部门核发的工商登记证明后，应于30日内办理出口企业退税登记。

（3）退税登记的申报和受理

企业领到“出口企业退税登记表”后，即按登记表及有关要求填写，加盖企业公章和有关人员印章后，连同出口产品经营权批准文件、工商登记证明等证明资料一起报送税务机关，税务机关经审核无误后，即受理登记。

（4）填发出口退税登记证

税务机关接到企业的正式申请，经审核无误并按规定的程序批准后，核发给企业“出口退税登记”。

（5）出口退税登记的变更或注销

当企业经营状况发生变化或某些退税政策发生变动时，应根据实际需要变更或注销退税登记。

14、 抵扣税是什么意思？

例如100元，有发票联和抵扣联，原本交纳增值税17%，现在抵扣4%，增值税抵扣：应交的税费=销项税-进项税。

抵扣的项目允许其抵扣税额不在税前的利润中减掉。我国从1994年税制进行改革，实行增值税体制。企业销售货物和应税劳务，都要按着一定的税率交纳税款，有17%，有13%，有6%，这就是增值税的销项税。然而你购进货物时，对方也会给你出具购进货物的增值税专用发票（但你是必须一般纳税人），这个发票上所标的销项税就是你可以抵扣当期应交增值税销项税的进项税额，销项税减进项税就等于你当期应交的增值税。

15、 营改增之后，地税负责收取哪些种类的税？

营改增后，由地税机关负责征收有：

国家税务总局发布《关于营业税改征增值税委托地税机关代征税款和代开增值税发票的公告》（国家税务总局公告2016年第19号），明确了纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产增值税的申报缴税流程均维持现状，仍在地税局办理，不发生变化，便利纳税人办税。

企业所得税（地方国有企业、集体企业、私营企业缴纳的企业所得税）、个人所得税（不包括对银行存款利息所得征收的部分）、资源税、印花税、城市维护建设税（不包括由国家税务局系统负责征收的部分）、房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税、车船税、烟叶税、地方税的滞纳金、补税、罚款。

16、 什么是递延纳税筹划？

递延纳税筹划是指根据税法中规定得纳税义务发生时间和期限，通过一系列的方法，实现延期缴纳税款的筹划。

递延纳税筹划的意义

（1）有利于企业减少筹资成本

当企业需要运营资金得时候，虽然可以通过融资解决，都需要支付一定的融资利息。由于递延纳税是在合法的前提下实现的，无须受到任何惩罚，减少了融资成本。

（2）有利于企业抓住投资机会

在市场经济条件下，好的投资机会可能稍纵即逝。当机会来临的时候，如果缺乏投资资金，就只能眼看着机会溜走。尽管可以通过融资来解决，而任何融资方式又都需要一定的周期，机会却不等人。

（3）有利于解决企业资金周转的需要

任何企业保持通畅的现金流非常重要。若是能够实现递延纳税，就可以解决或缓解企业资金周转方面得燃眉之急。

17.递延纳税筹划有哪些策略？

纳税义务发生时间的相关规定

不同的结算方式与纳税人的纳税义务发生时间具有直接的关系。企业的结算方式主要有直接收款、托收承付合委托银行收款、赊销、分期收款、预收货款等方式。税法对其纳税义务发生时间的规定不同。采取直接收款方式的纳税义务发生时间为收到销售额或取得索取销售额得凭据，并将提货单交给买方得当天；采取托收承付合委托银行收款方式；采取赊销合分期付款得方式；为货物发出得当天；为收到代销单位销售得代销清单得当天。

2 巧以纳税义务发生时间

从上述规定中可以看出，不同得销售方式企业得计税时间也不同。，合理合巧妙得运以纳税义务发生时间可以达到为企业节税得目得。其实筹划应从订立合同得环节开始。

企业签订得销售合同大多是统一格式、统一摘要在账面上提取税金。借记：应收账款等；贷记：主营业务收入及应交税费——应交增值税（销项税额）论文发表。

企业往往不是在发出货物收取全部货款，如果企业与对方企业签订得是“赊销合同或分期收款发出商品销售合同”，并在合同中明确标注具体还款日期，纳税义务发生时间就是双方合同约定得时间了。什么时候缴税得主动权是掌握在企业自己手里得，税就什么时间计提。借记：分期收款发出商品或发出商品；贷记：库存商品，并将销售额及销项税记入备查簿。，借记：银行存款或应收账款等；贷记：主营业务收入及应交税费——应交增值税（销项税额）。需要补充说明得是，企业在实际工作中，收款时间可能未严格按照合同约定去履行。应按照合同约定得收款时间确立销售计税。

18、什么是电子发票？

电子发票是在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的数据电文形式的收付款凭证。电子发票与传统发票的区别主要有两点：一是从传统的物理介质发展为数据电文形式，二是打破了纸质发票作为会计记账凭证的传统，具备了发票会计档案电子记账的条件。

19、电子发票可否作为记账凭证？

电子发票可以作为记账凭证。增值税电子普通发票的开票方和受票方需要纸质发票的，可以自行打印增值税电子普通发票的版式文件，其法律效力、基本用途、基本使用规定等与税务机关监制的增值税普通发票相同。

20、电子发票可否作为记账凭证？

电子发票可以作为记账凭证。增值税电子普通发票的开票方和受票方需要纸质发票的，可以自行打印增值税电子普通发票的版式文件，其法律效力、基本用途、基本使用规定等与税务机关监制的增值税普通发票相同。