万达和万科财务分析(万科物业财务分析报告)

葛昱菲：轻资产思维

关于轻资思维的运用，我们再来看一个案例，就是苏宁云商的案例。在2015年的5月份苏宁云商做了一件事情，就是他提现了11家门店，原来是他自己买的门店，把它作价40亿转让给了中信金石基金，然后又从人家手里头返租回来，为什么这财务么去做？你看卖了40亿，然后再租回来，每个月要万科给万达人家交租金。这又是一个规避风险的措施，因为如果说是房地产要大跌的时候，40亿可能就会变成了20亿分析报告，变成30亿，总之会有财务大幅度的缩水，现在从自己手里头转移到别人手里头风险已经全部都规避掉了。

当然现在看来好像是做的早了点，但是也不要说早和和晚，因为这种做法是风险规避的措施。他就财务分析算错了也算是对的，因为他尊重了科学的分析，尊重了市场判断，尊重了自己的轻资产思维的方式，所以这事就算错了也是对的。那么我们看到苏宁云商把它卖掉，然后再反租回来会很明显，租金比如说几十年加起来远远大于这40亿了，为什么还要这么做？是因为物业我们拿到现金之后，现金分析报告为我们所用，我们可以产生更好的收益，现金我们一年投资出去可能远远比房产的增值还要高，所以这个时候我们就有必要卖掉固定资产，然后换成现金可以变成其他的收益性更好的流动性，更好的安全，更新更好的产财务分析品，所以就达到了规避风险，提高资本效率的万科目的，这种做法是一种比较高明的做法。

和所以万达和万科在2015年的时候就开始实行轻资产型的思维，那个时候你也万达能看到他可能对中国的地产行业信心不足了，可能要做掉头的动作。所以如果当时你已经看到这两大地产巨头他们开始掉头，你自己的投资方向也物业应该它掉头才对。