买卖房屋看过来！5月1日起 “营改增”后二手房交易税负略降

5月1日起，文山州将全面实施“营改增”政策，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业成为最后被纳入试点的四大行业，尤其是房地产业成为了市民关心的话题。坊间传言税改后买卖房屋税负会加重，这是否属实呢？

记者从文山州国税局了解到，在营业税中，房地产企业按销售不动产税目征税，税率为5%。在增值税中，房地产企业按销售不动产项目征税，一般纳税人的税率为11%（抵扣进项税额），小规模纳税人的征收率为5%（不抵扣进项税额）。也就是说“营改增”后企业实际缴纳增值税率为5%÷（1 5%）=4.76%。

文山州国税局营改增业务组成员 丁晓碧：“（以小规模纳税人企业）30万元买入是40万元卖出的(住房)为例。2016年4月30号以前，我们纳税人是需要到地税局去缴纳营业税的，它的计税方法就是用我们的40万减去30万，得到10万的余额乘以5%的营业税的税率，就等于5000块钱的营业税。而在2016年5月1号以后，我们首先要用10万的差额先来换算成不含税价，10万÷（1 5%）=9.52万元，再乘以5%的增值税税率，等于4760块钱。相比较而言，我们就比2016年4月30号以前缴纳的5000块钱的营业税少缴纳了240元钱。”

“营改增”后，会不会加大二手房买卖的税收负担是很多老百姓关注的问题。对此，工作人员解释，“营改增”只是税种和计税方式的替代，计算缴纳的税金直接以交易金额为依据，个人购买不足两年的房子销售，将按5%的征收率全额缴纳增值税。需将交易金额换算成不含税计征，计税依据相比之前有所减少，税负会略有下降。

文山州国税局营改增业务组成员 丁晓碧：“同样的我们以30万元买入（不足两年）40万元卖出的（住房）为例，(个人)如果是2016年四月30号以前，纳税人卖房子的话，他需要到地税局缴纳营业税。计税方法就是拿40万元的销售收入乘以5%的营业税税率，就等于两万元的营业税税额。如果是2016年5月1号以后卖的话，这是40万元先换算成不含税价，是40万÷（1 5%）来换算成不含税价，然后再乘以5%的征收率，等于19050元的增值税，相比营业税的话就省了950元钱。”

除了这些税费有所下降以外，有三方面涉及不动产的情况还将免征增值税。

文山州国税局营改增业务组成员 丁晓碧：“第一个就是个人销售自建自用的住房；第二个方面就是个人销售取得的两年以上的住房；第三个方面是离婚财产分割，还有法院继承等涉及到家庭财产分割的，个人无偿取得的转让的不动产还有土地使用权，目前这三方面是免征增值税的。”

记者从文山州地税局了解到， “营改增”新政实施后，纳税人销售二手房及个人出租房屋应该缴纳的增值税，国税部门仍然委托地税机关征收，征管方式不变，纳税人原先在哪里办理，今后也是在哪里办理，其余交税内容不变。

文山州地税局税政三科科长 刘光波：“个人买卖二手房卖方涉及的税率有七个税种，分别是营业税、城建税、教育税附加、地方教育费附加、印花税、土地增值税和个人所得税。买方涉及的是契税和一印花税，从现在执行的政策来讲，印花税和土地增值税在房屋买卖过程当中是暂缓征收的，从2008年以来就开始执行这个优惠政策。从5月1号以后，这个营业税改成增值税，营业税变成增值税以后，就改由国税部门来征收。”

据了解，此次税改并未涉及到契税，二手房交易契税改革早在今年2月22日就已经实施，新政取消了普通住房（小于144㎡）与非普通住房（大于144㎡）的划分，并且首套房以及二套房缴税比例也同样有所下降，坊间传言契税上涨并不属实。

文山州地税局税政三科科长 刘光波：“这个契税政策作出调整，对首套房90平以下的执行1%的优惠税率，90平米以上是执行1.5%；对第二套房，就是我们所称的改善性住房，90平米以下的是执行1%，90平米以上的是执行2%，超过二套房的就是（不分平米）执行3%的（全省统一）税率。”

【编后】由此看来，税改总体来说还是降低了税负。不过买卖房屋税费只能作为其中一项参考，所以市民不要盲目听信传言，一定要理性考量。

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