《征求意见稿》释放六大利好
钟必认为，与《条例》相比，《征求意见稿》在以下六个方面释放出了对房企利好的信号：
利好一，延续《条例》优惠规定的基础上，对个别政策做了适当调整，其中就吸收了现行税收优惠政策中关于建造增值率低于20%的保障性住房免税的规定。
《征求意见稿》规定，纳税人建造保障性住房出售与建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
这有利于鼓励房企建造保障性住房与普通标准住宅出售。
利好二，《征求意见稿》规定，因国家建设需要依法征收、收回的房地产，可减征或免征土地增值税。
这项规定有利于我国未来进行大规模的城市更新改造，房企也将迎来更多的发展机遇。
利好三，《征求意见稿》规定，国务院可以根据国民经济和社会发展的需要规定其他减征或免征土地增值税情形，并报全国人民代表大会常务委员会备案。
这主要是考虑国务院需要根据经济社会发展形势，相机决定一些阶段性、过渡性优惠政策，如企业改制重组土地增值税政策。
而目前现行政策规定是，非房地产企业改制重组不征土地增值税，房地产企业改制重组要征土地增值税，客观上不利于房地产企业改制重组的进行。
利好四，由省级政政府统一土地增值税预征清算等办法。
《征求意见稿》规定，土地增值税预征个体清算等办法，由国务院税务主管部门会同有关部门制定。各省、自治区、直辖市人民政府可根据本地实际提出具体办法，并报同级人民代表大会常务委员会决定。
该规定改变了以往地级市都能随便制定一个土地增值税预征清算管理办法的各自为政的乱象，做到了全省统一标准，这无疑更有利于房企规范发展，减轻企业办税成本。
利好五，出让集体土地使用权等可以核定征收。
《征求意见稿》规定，出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，扣除项目金额无法确定的，可按照转移房地产收入的一定比例征收土地增值税。具体征收办法由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。
出让集体土地使用权等可以核定征收，由于集体土地使用权基本上没有什么成本，因此，采取核定征收方式对纳税人将更加有利。
利好六，不需税务机关审核确认就能自行申报入库。
《征求意见稿》规定，从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退免税税。
对此，财政部在有关《征求意见稿》的说明中也特别提到这一征管模式的改变：按照党中央、国务院关于深化“放管服”改革的有关要求，《征求意见稿》规定了房地产开发项目实行先预缴后清算的制度，并将现行税务机关根据纳税人提供的资料进行清算审核的做法，调整为从事房地产开发的纳税人应自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。
为此，钟必认为，需要提醒广大房企注意的是，不需审核确认，企业自行清算申报入库与其他税种征收管理方式一致是一种进步，但如果经稽查、评估后调增税款的，加滞加罚就顺理成章，而这种情况以前基本没有滞纳金罚款。
《征求意见稿》堵塞征管漏洞
与《条例》相比较，《征求意见稿》堵塞了以往在土地增值税征管中存在的一些漏洞。
其一，《征求意见稿》把以往的土地增值税‘可清算’和‘应清算’合并成为‘应清算’，使得清算条件更严格。
据了解，由于房地产开发项目周期都比较长，因此，我国土地增值税实施细则里规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再行清算，多退少补。
因此，一些房企为了减少资金占用，会在“可清算”和“应清算”之间做文章进行筹划，使得应缴未缴土地增值税成为房地产开发行业中普遍存在的现象。
钟必指出：例如，在国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）中，第十四条就规定，主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时，对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的，应当作出评估，并经分管领导批准，确定何时要求纳税人进行清算的时间。
对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年作出评估，及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。如果是可清算的，纳税人要收到这个税务机关的清算通知土增书才需要清算，纳税人如果没有收到税务机关的清算通知书，可以不必清算，也没有责任。
现在，《征求意见稿》堵住了这个漏洞，规定从事房地产开发的纳税人应当自达到以下房地产清算条件起90日内，向税务机关报送土地增值税纳税申报表，自行完成清算，结清应缴税款或向税务机关申请退税。
“《征求意见稿》把‘可清算’和‘应清算’全部改为‘应清算’后，纳税人如果达到应清算条件不清算的，就要负全部责任。”钟必说。
其二，《征求意见稿》扩大了土地增值税的征税范围，把出让集体土地使用权纳入了征税范围。
《征求意见稿》规定，出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股，这类转移房地产行为，都要征收土地增值税。而《条例》仅是对国有土地使用权出让征收土地增值税。
不政策过，羊城派记者注意到，财政部在关于《征求意见稿》的说明中表示，为了建立土地增值收益分配机制，使税制与建立城乡统一建设用地市场的土地制度改革相衔接，《征求意见稿》将集体房地产纳入了征税范围，同时，拟取消土地增值收益调节金，使立法前后集体房地产负担总体稳定。
其三，《征求意见稿》规定先税后证，也被钟必认为对房企体现是“利空”性质。因为，《征求意见稿》规定，纳税人未按照本法缴2021纳土地增值税的，不动产登记机构不予办理有关权属登记。“这个先税后证的规定，一方面直接影响买方、债权人的权益，另一方面，未来税务机关的基层执行难度加大。”钟必分析。
图片 | 视觉中国
责编 | 孙晶
实习生 | 李慧莹
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