第三方善意买房(善意的第三人购买房产)

以案说法： 谁动了我的安置房？

——普法律师：王卫洲，北京万典律师事务所

张亮（化名）是一个普通的农民，因经济拮据张亮夫妇和儿子儿媳蜗居在一套40平方米的小两居内，4口人住在一起非常的难受，这儿子再亲也毕竟成家了，再说还有儿媳呢，正在张亮的发愁的时候，好消息来了，政府批准天宝房地产开发公司（化名）对张亮所在的村庄进行拆迁改造，经过多次协商张亮与天宝房地产公司（化名）签订《拆迁补偿安置协议》协议约定：张亮的房屋交付天宝公司拆除，天宝公司改造区内为张亮安置100㎡房产两套，一年后回迁，之后张亮在开发商的协助选定该片区8号楼805、806两套房屋，这样一来居住可以分开，还可以随时互相照顾，张亮和儿子心里那是一个高兴啊，而且更让张亮高兴的是，这协议签了之后一年多里，由于政府的规划改造，这里的房子已经由5000元飃升到了25000元。

可是到了回迁的时候，开发商却迟迟不肯交付房屋，张亮也没太在意，只以为是开发商手续没办好，可是有一天张亮发现有人正在对自己的回迁房进行装修，经过打听，张亮获悉原来开发商已经把自己的房子已经卖给了一个叫刘安的人，张亮找开发商讨说法，开发商的经理笑呵呵地说，房子不小心卖错了，这个小区也没房子了，要不赔钱解决，可以双倍返还购房款。张亮一听一百个不乐意，于是张亮把开发商、刘安起诉到了法院，要求把805、806两套房子交付给自己。

开庭现场，张亮提出，805、806属于我的安置房，开发无权出售给刘安；开发商称房子已经卖了，只能货币赔偿，无法交付房屋；刘安认为：“虽然这房子应该安置给张亮，但我购买房屋时并不知道这房子是张亮的安置房，而且已经支付了全部房款，房产证都办下来啦，我没有任何过错，所以不能因为张亮和开发商的纠纷，影响自己的实际权益。”一审法院认为，虽然涉案方案属于回迁房屋，刘安、张合取得的方差系善意取得，故刘安、张合取得的财产受法律保护，驳回张亮的诉求，张亮的损失问题，可以另行主张。

张亮对此不服向中级人民法院提起上诉，中级人民法院审理认为：拆迁安置房屋属于特定的房产，被拆迁人具有优先获得安置房的权利，故判决刘安、张合将房屋返还天宝公司，天宝公司退还刘安的购房款并将涉案房屋交付给张亮。

焦点问题：

1、开发商主张双倍返还购房款是否成立？

2、刘安主张的善意取得是否成立？

3、被拆迁人如何预防类似风险？

相关法律条款：

一审适用的依据：《物权法》第一百零六条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
　　（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
　　（二）以合理的价格转让；
　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。

第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。