01案例引入

王某与其母亲马某原租赁的房屋被某房地产公司拆除后，房地产公司将郑某回迁安置于广州市荔湾区的某小区继续租赁，租赁期间，房地产公司将郑某所租赁的房屋出售给了第三人李某，并签订了房屋买卖合同。

王某认为自己作为承租人享有优先购买权，于是将该房产公司诉至法院，要求1、判决房产公司与第三人李某的《商品房买卖合同》无效；2、房产公司应与自己签订《商品房买卖合同》，并协助办理过户。

02法院观点

《中华人民共和国民法典》第七百二十六条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；”及第七百二十八条规定“出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。”

本案中，羊城公司出售涉案房屋时，其与郑海棠仍存在租赁关系，按法律规定郑海棠享有以同等条件优先购买涉案房屋的权利。但鉴于羊城公司已将涉案房屋出售给了郑建乐，且郑建乐已取得涉案房屋的所有权，故郑海棠现已不再对涉案房屋具有优先购买权。原告主张两被告签订的《商品房买卖合同》无效及要求与羊城公司签订《商品房买卖合同》和协助原告办理涉案房屋的过户登记手续缺乏法律依据，本院不予支持。

03律师析法

什么是优先购买权？它指的是出租人在出售转让房屋时，承租人在同等条件之下，享有的优先于其他人购买该房屋的权利。

承租人优先购买权并非没有任何限制，根据《中华人民共和国民法典》第726条的规定，首先，承租人的优先购买权基于“同等条件之下”，这是为了充分地保护出租方的权益，在相对平等的条件下，承租方才有行使优先购买的权利，若是提出以低于第三人的条件优先购买，则法院将不予支持；

其次，承租人的优先购买权不可以对抗房屋共有人的优先购买权，也不得对抗出租方的近亲属。这样规定的原因在于，对于房屋的共有者而言，优先购买权是基于房屋所有权产生的，而承租人的优先购买权实际上是一种债权请求权，是基于实际占有该房屋而产生的，从物权优于债权的角度而言，法律倾向于对房屋共有人的优先购买权予以特殊保护；再者，之所以不可以对抗卖房者的近亲属，是因为“卖房先问亲邻”是我国自古以来便一直存在的习惯，考虑到社会和谐稳定，这一规定具有合理性。

最后，承租人的优先购买权有着一定的时间限制，在收到通知后的15日内，未主张的话则视为放弃优先购买权。

第七百二十六条  出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。

出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。

问题在于，如果出租方忽视了承租方的权益，在未通知的情况下和他人签订了房屋买卖合同，该合同有效吗？

对于这一问题的答案，在我国司法实务中其实发生过很大的变化，关键取决于如何看待承租人优先购买权的性质。

早在1998年最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条（目前已被废止）中规定，出租方在售卖房屋时未及时通知承租方的，出租方可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效。

最高人民法院《关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第118条：出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人,承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效｡（已废止）

在该意见出台后很长一段时间，我国主流上秉持这一观点，其中较为经典的案例有最高院肖玉梅与徐理文、徐芬秀房屋买卖合同纠纷二审案，当时同样也是赞同了这一观点。

那么随着我国司法水平的不断提高，这一观点开始发生动摇，一方面，直接宣告合同无效，不利于市场交易的稳定性，损害了善意购房人的合法权益；另一方面，这一观点与我国的其他法律也开始产生了冲突与矛盾。

直到2009年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第21条改变了过去认定合同无效的观点，而是认为承租人可以请求出租人承担损失赔偿，但是主张合同无效的，法院不予支持。对此，法院解释为，承租人的优先购买权实际上属于一种债权请求权，当优先购买权受到侵害，侵害的主体为出租方，承租人可以请求出租方承担赔偿责任，而不足以对抗第三人的合理的期待权，因此不影响合同的效力。

随着民法典的出台，这一问题得到最终的定性，民法典第728条规定，出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。

04争议焦点

虽然说，法律上对于侵犯优先购买权的房屋买卖合同的效力作出了规定，但是对于优先购买权的救济方面，仍然是存在着些许不足之处。比如，出租方在未通知承租方的情形下将房屋出售，但是仅签订了房屋买卖合同，还没有进行过户登记，第三人还没有获取该房屋的所有权，此时即便认可房屋买卖合同有效，但承租人能否半路杀出，要求出租方与之重新签订买卖合同呢？

那么从目前的法律条文而言，民法典728条对于承租人的救济方式只明确了可以请求赔偿，而对于这种之签订了合同但未办理过户的情形是否可以半路“截胡”没有相应的法律依据。因此，个人认为从司法实务经验来看以及民法典728条所传达的价值来看，认为侵害优先购买权不影响合同的效力，同样是对买卖合同的法律后果的一种尊重，即认为因合同获取房屋的所有权或者期待权不受影响，也就是说签订了买卖合同后，承租人不能够跳过第三人有效的买卖合同，与出租方再次订立购房买卖合同。不过对于这一观点，仍需要具体的司法解释加以明确。

总的来说，为了避免不必要的麻烦，在购买二手房屋时，对于是否存在承租人，以及承租人是否放弃优先购买权要进行明确，并且要记住在合同中约定由于出租人的原因，导致承租人优先购买权受损，房屋无法过户时的违约责任承担，以保护自身合法的权益。

END