开发间接费用里含接待费用吗(计入开发间接费的业务招待费需要调整吗)

中道财税：房地产建筑业财税问题解决专家

房地产开发公司为了对外宣传、展示，增加客户体验度，一般会建设售楼部、样板间等营销设施，给客户感官视觉上造成冲击，加大成交力度，实现快速去化，加快销售速度，快速回笼资金，提高资金使用效率，节约资金成本与销售成本，提高项目开发收益。

营销设施的建造有多种方式，有在外租赁临时售楼部或接待处，有在项目红线外建设临时售楼部、样板间，销售完毕移交政府或拆除，也有在项目内，建筑物外建设售楼部，使用完毕进行拆除，有使用公共配套，如会所、物业中心等进项装修作为售楼部使用，完成后转固定资产或移交业主委员会，也有在销售房源内进行装修，使用后将来将装修打折随开发产品一并销售的。

今天着重讨论在项目内建设售楼部、样板间的税务处理。

1、在小区内建筑物外临时建造的售楼部

此种临时性设施属于项目规划外建筑物，办不了证件，将来也无法对外销售，使用完后还应进行拆除。从政策的规定看，开发间接费的性质主要体现在项目开始前和建造过程中直接组织和管理而发生的各项费用，不包含项目开发后期的销售过程中发生的各项费用。在项目内主体外建设售楼部，其发生的主体建设费用、装修费用、样板间装修，一般金额较大，会计核算时计入开发间接费--营销设施建造费。

企业所得税扣除

根据国税发2009 31号文件规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此，在项目内、主体外建设的临时售楼部，能够分清成本对象的，直接计入成本对象，不能分清负担对象的，按建筑面积法分配至各成本对象在所得税前扣除。

土地增值税的扣除

根据土地增值税暂行条例实施细则，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。不包含营销设施建造费，也不含售楼部装修、样板间建造装修费用。因此，营销设施费用无法计入开发间接费，作为开发成本在土地增值税前扣除。此种情况下，营销设施的费用实质是企业为实现整体销售收入而必须发生的，售楼部建造成本、装修费、样板间装修费用应计入销售费用，按照开发费用扣除，依土地增值税实施细则规定，与其他开发费用合并按土地与开发成本之和计算扣除。

2、利用公共配套进行装修作为售楼部

利用小区内的公共配套设施，如会所，物业用房装修后作为售楼部使用，其发生的公共配套设施建设费、售楼部或样板房装修费用，分两种情况，将来移交业主或无偿移交政府和证件办在开发商名下。将来移交业主或无偿移交政府的的，属于项目的公共配套设施，按照国税发2006 187号文件的规定作为配套设施在土地增值税前扣除。若开发商在项目开发完成后，将配套设施办理了产权证，放在开发商名下，配套设施就变成了地产公司固定资产，土地增值税计算时应将含装修费用的公共配套成本剔除，不得在土地增值税前扣除。所得税按照固定资产管理办法，通过计提折旧在企业所得税前扣除

3、开发产品内装修作为营销设施

一些开发商，为提高客户的真实体验感，如楼间距、视野、层高，小区景观、电梯、大堂装修等全方位的展示，会在开发产品中装修样板间或展示中心，此类装修将来会随开发产品一并出售，此时发生的装修费用、建造费用，前期为展示功能，后期为产品使用功能，在土地增值税与所得税扣除时作为此套商品房的直接成本，与其对应的收入匹配作为开发成本在税前扣除。

4、举例说明

A房地产公司为更好展示产品，促进销售，加强客户体验感，一期销售时，在会所一楼装修了客户接待中心，二楼装修了三个实体样板间，含家具等软装，支出费用500万元，并采购办公家具、空调等支出10万元，供销售人员办公使用。在开发的洋房一层，装修了底跃样板间，支出100万元，出售时将装修费用作价50万元计入到房屋售价。为促进二期商业销售，在一期现铺50万元装修了样板间，装修随商铺一同销售，装修费用直接打6折计入了此套房售价，A房地产公司发生的以上售楼部装修，样板间装修如何在所得税、土地增值税前扣除。（会所将来无偿移交业主，办公家具按5年使用期限计提折旧）

分析如下：

（一）、所得税

1、在会所装修样板间、售楼部费用500万元计入开发间接费，按一期建筑面积分摊成本计入可售产品，产品销售时结转入主营业务成本在所得税前扣除。

2、会所售楼部采购办公家具10万元计入固定资产，每年计提折旧2万元计入销售费用，在当年所得税前扣除。

3、洋房发生装修成本100万元直接计入本套洋房成本，在销售时结转入主营业务成本在所得税前扣除。商铺装修发生的装修费用50万元计入本套商铺成本，在销售时结转入主营业务成本所得税前扣除。

（二）、土地增值税

1、在会所装修的售楼部、样板间支出500万元，将来移交业主，作为公共配套在土增清算时扣除。

2、售楼部采购办公家具、空调支出10万元，作为开发费用，在土地增值税前计算扣除。

3、洋房装修成本100万元与商铺装修成本50万元，作为开发成本在土地增值税前扣除。

总结：所得税和土地增值税对营销设施建造费的税前扣除不同，所得税可以作为开发成本扣除，属于固定资产的按折旧或一次性所得税前扣除。而土增应区分不同情况，属于配套的按配套设施扣除，属于成本的按成本扣除，可以作为开发费用计算的基数，也可以作为加计扣除的基数，其他的按开发费用计算扣除，与实际发生的成本没关系，与开发成本与土地成本金额相关。