全周期涉及税种

房地产从拿地到开发销售，各环节均涉及各个税种的测算。

除了收并购及旧改，拿地环节主要以招拍挂为主，主要涉及契税及印花税，而一级开发则涉及增值税、土增税、所得税等等。开发销售环节的三大税费耳熟能详，不作赘述。

增值税及附加

增值税：对销售或者进口货物、提供加工、修理修配劳务以及提供应税服务的单位和个人就其实现的增值额进行征。

城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%

教育费附加税/地方教育发展费：以增值税为计税基础，税率分别为3%、2%

一般计税法

目前的开发项目主要按一般纳税人计税，计算步骤如下：

增值税额=销项税-进项税=销售额x9%-进项税

其中：

销售额=（全部价款和价外费用-当期扣除土地款）÷（1 9%）

当期允许扣除地价款=当期销售面积÷总销售面积 x 土地款

简易计税法

简易计税方式按照5%征收率计算，已取得的全部价款及价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款，应纳税款=销售额x5%

=全部价款和价外费用÷（1 5%）x5%

PS：价外费用，是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。

案例：某项目11月销售额2亿元（含税价格），可计入当期土地成本0.5亿元，可抵扣的进项税为0.05亿元，增值税计算如下：

土地增值税

土增税在地产开发中涉及3个环节：

① 土地交易环节：指土地本身的溢价产生的增值税，纳税方为土地转让方（地主）

② 预售环节：根据销售收入按一定比例预征，预征率各地各产品类型各不相同，比如广东的普通住宅2%，别墅4%，其他类型为3%。

③ 清算环节：按销售收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超额累进税率进行征收，并参照预售阶段预征的土地增值税多退少补

PS：一般不会上交给国家的钱退不回来，所以基本多不退少得补

土地增值税的计算步骤：

① 法定扣除项目金额

② 增值额=不含税收入-不含税扣除项目金额

③ 增值率=增值额/扣除项目金额 ---- 确定税率

④ 应缴土增税=增值额x适用税率 – 扣除项目金额x速算扣除率

PS：以上收入及扣除项目需核算为不含税价格

扣除项目金额：

① 土地成本：土地出让金 拆迁补偿费等

② 建安成本：红线外市政配套建安不可抵扣

③ 开发费用：利息支出 其他开发费用，按（土地成本 建安成本）*10%

④ 其他加计扣除项目：（土地成本 建安成本）*20%

⑤ 增值税及附加税

PS：利息支出能按转让房地产项目提供金融机构证明的，允许据实扣除；若无法提供，则按土地成本及建安成本之和的5%予以扣除。

其他开发费用按（土地成本 建安成本）*10%予以扣除。

需要注意的：

① 以下情形不可抵扣：

A.未按规定取得发票，如过期、假票、废票等；B.未按规定开具发票，如收据、白条不可抵扣；C.票与加盖的发票专用章不符；D.票据抬头非项目公司名称；E.红线外市政配套。

② 政府额外或我方根据项目开发需要做的红线外道路、景观绿地、公园等市政配套，如何将公建配套作为税前列支的成本：

可以协商政府在挂牌文件或《出让须知》中明确由竞得者负责建设，但不得出现无偿字眼，且需要体现配套与项目相关。例如：为保证小区居民的休闲（公园、绿化景观），与主城区的链接（道路、桥梁）等，竞得者需投资建设。

企业所得税

企业所得税为不含税收入总额减去准予扣除项目金额后，得出应纳税额所得额再乘上所得税税率，一般是按月/季度缴纳。

应纳税所得额=收入总额/（1 9%）-准予扣除项目金额

企业所得税=当期应纳税所得额 * 25%

房产税

是以房屋为征税对象，按房产的计税余值或租金收入向房屋权利人征收的财产税。

自用自营、空置阶段（不发生租金收入）按从价计征；出租阶段主要按从租计征，具体根据各地要求。公式如下：

从价计征的年应纳房产税=

应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％

即按房屋原值一次扣减10%~30%后的余值按税率1.2%计征

从租计征的年应纳房产税=租金收入×12％

关于房屋原值的认定：

1. 资产收购原值：资产收购价格 原始建安 新投入建安

2. 股权收购原值：原始土地款 其它可入账成本 或有拆迁补偿款 新投入建安

土地使用税

根据实际使用土地的面积，按各地规定税额交纳，适用税额各城市有所区分。

计算公式为：

土地实际使用面积x适用单位税额

自持物业应税

自持环节，自持商业是比较早的，而近年来，部分热点城市的招拍挂陆续出现“竞自持住房”等条件，相关税费也有必要了解一下。

主要包括：房产税、土地使用税、增值税及附加、所得税、印花税等。

自持物业不同经营类型的税费如下（以商业为例）：