房地产转让房屋所有权土地使用权(房地产转让时,房屋所有权和土地使用权)

【案情简介】

原告A同被告B公司签订《地下车位使用权协议》，约定B公司将某车位的使用权转让给A，使用期限为40年。协议签订当日原告A依约支付了全部车位款。

后双方就合同履行产生争议，原告认为《地下车位使用权协议》为租赁合同，应适用“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定，故起诉要求确认《地下车位使用权协议》中超出20年转让期限的部分为无效条款，B公司应当将超出部分的车位款予以返还。

【判决结果】

驳回原告的全部诉讼请求。

【律师解读】

本案B公司同A之间属于何种法律关系？

本案的审理焦点在于如何确定《地下车位使用权协议》的性质，司法实践中对于此类合同的定性亦存在争议。

第一种观点认为属于租赁合同关系。租赁合同是出租人将租赁物在约定期限内交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。此观点认为：《地下车位使用权协议》在形式上符合租赁合同的外观，即B公司将车位使用权在特定期限内交付给A使用，A向B公司支付相应费用并按约定的用途、期限使用该车位，且转让标的系车位的“使用权”，车位的“所有权”并未发生转移。因此《地下车位使用权协议》应认定为租赁合同，应当适用《民法典》第七百零五条“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定。

而另一种观点则认为属于买卖合同关系。买卖合同是出卖方转让标的物的权利于买方，买方支付价款的合同。此观点认为：《地下车位使用权协议》是B公司将相关车位在合同约定期限内的权利全部转让给A，由A支付车位款，实质系车位使用权的转让，转让标的是否登记并不影响合同性质。

笔者同意第二种观点。在查阅了大量类似案件的判例后，笔者发现多数法院将类似车位使用权转让协议认定为买卖合同。法院认为合同双方在订立合同时均没有租赁车位的意思表示，也未达成租赁的合意，该协议与租赁合同无论从合同订立的目的及双方的意思表示、车位的支配方式、转让价格等各方面而言，均不符合租赁合同的成立要件，无法认定合同双方属于租赁合同关系。结合本案案情分析，从合同履行方式上看，A一次性向B公司支付合同价款，B公司将车位交付给A，同时车位的占有、使用、收益、处分权亦发生转移，此外，合同约定的转让价格亦远远超出了租赁价格，符合买卖合同的构成要件。因此《地下车位使用权协议》应认定为买卖合同，未办理登记不影响合同效力。

综上，本案《地下车位使用权协议》不属于租赁合同，不适用《民法典》第七百零五条关于“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定。该协议系原被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，也未违反公允良俗，合同真实有效。