城市固定资产 流动资产合计(固定资产与流动资产结构分析表)

一、评估案例基本情况
　　A集团公司拟转让其下属B公司的股权，委托资产评估机构对B公司的企业价值进行评估。评估基准日为2018年12月31日。
　　B公司前身是某机械制造厂，始建于1915年，2006年依据《公司法》进行公司制改造，并成为A集团下属全资子公司。B公司是PP机械制造企业。PP机械包括PP机和PP1机两个品种，PP机涵盖82千瓦~227千瓦多种型号，主要用于机场、码头、公路、铁路运输、堤坝、农业、林业等方面。PP机作为B公司主导产品，在国内市场有较高的占有率。
　　本次评估范围根据B公司2018年12月31日资产负债表为基础进行确认。具体范围以公司提供的各类资产和负债项目评估申报表为准，包括评估基准日企业会计报表上载明的资产、负债，以及经清查核实列入表内的各项账外资产、盘盈资产。评估资产类型主要包括流动资产、固定资产（房屋建筑物、机器设备、在建工程）、无形资产（土地使用权、专有技术）等，以及相应的流动负债和非流动负债。
　　本次评估以B公司现有业务持续经营为前提，假设B公司仍按照原有的业务和管理模式稳定经营。价值类型为市场价值。选用的评估方法为资产基础法和收益法。本案例仅介绍其资产基础法的应用情况。
　　

　　 二、评估过程和结果
　　（一）流动资产
　　根据流动资产的具体情况，主要采用成本法和市场法进行评估。

　　（二）非流动资产
　　1.房屋类
　　（1）现场工作：
　　①核实房屋类（房产证、规划许可证、开工证）
　　②现场勘查房屋数量、装修标准、损坏程度
　　③了解当地建筑材料价格、建设工程前期费用、工程预算定额、收费标准、政策文件
　

（2）评估方法：
　　①房屋：自建取得：重置成本法（房屋）、土地单独评估（房地分估）
　　评估价值＝重置成本×综合成新率
　　重置成本＝建安综合造价＋前期及其他费用＋资金成本－可抵扣增值税 ---（不含税价）
　　建筑安装工程综合造价＝建筑工程造价＋装饰工程造价＋安装工程造价
　　综合成新率＝年限法成新率×40%＋打分法技术测定成新率×60%
　　其中：
　　年限法成新率＝尚可使用年限÷（已使用年限＋尚可使用年限）×100%
　　打分法技术测定成新率＝结构部分成新得分×Ｗ 1＋装修部分成新得分×Ｗ 2＋设备（设施）部分成新得分×Ｗ 3
　　Ｗ 1、Ｗ 2、Ｗ 3分别是结构、装修和设备（设施）部分的造价权重。
　　

②土地（房屋所占的土地）：购买取得：市场比较法。（房地合估）
　　房地产评估价值
　　＝比较案例房地产价格×交易情况调整系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
　

　2.设备类
　　主要采用重置成本法进行评估。
　　国产：设备重置成本＝购置价＋运杂费＋安装工程费＋前期及其他费用＋资金成本---（不含税价格）
　　进口：除包含上述项目外，还包括一些从属费用，如国外运费、国外运输保险费、关税、消费税、增值税、银行财务费、公司代理手续费等。
　　（1）购置价格确定顺序
　　①通用设备类
　　Ⅰ向制造厂商或经销单位询价；
　　Ⅱ选取相关价格目录报价；
　　Ⅲ老旧设备比照同类设备的价格，进行适当的调整；
　　Ⅳ对于数量较多金额较小的非重要设备，价格不易查询，采用物价指数调整法计算确定购置成本。
　　②进口设备
　　Ⅰ优先使用替代原则，用国产设备购置成本来代替原进口设备的购置成本。
　　Ⅱ当不适宜使用替代原则时，以原合同价格为参照，考虑出口国的通货膨胀率和该类设备的价格变动趋势，合理确定购置成本。
　　③非标准设备采用类比法测算
　　收集近期同类设备的报价，用调整系数计算其购置成本。
　　（2）运杂费、安装工程费、前期及其他费用
　　根据各类设备实际情况及具体收费标准，分析计算确定。
　　（3）资金成本
　　根据项目合理的建设工期，按照评估基准日相应期限的贷款利率，以设备购置价及其他各项费用之和为 基数确定。
　　

3.车辆、电子设备类
　　①运输车辆
　　重置成本按照评估基准日同类车辆现行市场价，并考虑其相应的购置附加税、牌照费及手续费等确定。
　　成新率的计算：
　　分别运用年限法和里程法计算得出，按 孰低原则确定理论成新率。还可以现场核查，进行修正。
　　综合成新率＝理论成新率×修正系数
　　年限法成新率＝（经济使用年限－已使用年限）/经济使用年限
　　里程法成新率＝（规定行使里程－已行使里程）/规定行使里程
　　②电子设备
　　重置成本主要查询评估基准日相关报价资料确定。
　　成新率的计算：
　　综合成新率＝观察法成新率×60%＋年限法成新率×40%
　　对于价值量较小的设备，综合成新率按年限法成新率计算。
　　

4.在建工程
　　在建工程项目，按固定资产的评估方法进行评估；采用重置成本法评估。
　　①已完工但尚未转入固定资产的在建工程项目， 按固定资产的评估方法。
　　②尚未完工的在建工程，采用 重置成本法评估。即在评估基准日重新形成该在建工程已经完成的工程量所需发生的全部费用，计算确定重置成本。
　　③未考虑工程欠款的因素，有关工程欠款 转入负债评估。
　

　5.土地使用权
　　评估方法：市场比较法、收益还原法、剩余法（假设开发法）、成本逼近法、基准地价系数修正法等。
　　

本案例采用基准地价系数修正法和市场比较法。
　　待评估土地位于当地基准地价覆盖范围内——基准地价系数修正法。
　　当地同区域土地交易案例数量多——市场比较法。
　　再简单平均求得。
　

　6.专有技术
　　采用重置成本法进行评估。
　　转让获得，按合同金额计算确定其重置成本，未支付的款项列为负债。
　　7.商标
　　采用收益法进行评估。
　　①收益额的确定。以产品未来各期产生的超过同行业平均利润水平的增量收益，来确定商标的预期收益额。
　　②商标收益年限的确定。一般商标的注册有效期为10年并可续展，从谨慎性角度考虑，评估专业人员确定本次评估商标的经济寿命为10年。

　（三）负债
　　评估人员根据企业提供的各项目明细表及相关财务资料，以企业实际应承担的负债确定各项负债评估价值。
　　（四）评估结果及分析
　　资产评估结果分类汇总表
　　评估基准日：2018年12月31日
　　被评估企业：B公司金额单位：人民币万元

　　按资产基础法评估，B公司总资产评估价值为34 392.54万元，负债评估价值为22 979.60万元，净资产评估价值为11 412.94万元，

与B公司的收益法评估结果12 346.01万元，相差933.07万元，

收益法结果比资产基础法结果高8.18%。
　　
　　 三、案例分析
　　1、评估范围的确定
　　识别表外资产和负债，是采用资产基础法评估过程中需要评估专业人员进行专业判断的 重要事项。
　　存在账外无形资产，这是持续经营企业常见的现象。本案例中商标资产就属于表外资产，需要评估专业人员在企业的协助下进行识别，并分析判断是否需要将其纳入评估范围。
　　2、各项资产评估方法的选择和应用
　　在对各类资产进行评估时，本案例按照各类资产评估准则的要求，分别进行了现场调查和资料收集等清查核实工作，并结合各类资产的特点，分别选择了适宜的方法进行评估。
　　①关于无形资产评估，本案例区分了商标资产和专有技术资产的不同特点和各自具备的评估条件，分别采用了不同的方法进行评估。
　　对商标资产进行评估时，评估专业人员分析了使用该商标产品的平均价格、市场占有率、商标获得的荣誉，认为该商标与企业的整体收益存在较强的关联性，因此采用了 收益法。
　　对专有技术进行评估时，评估专业人员了解到被评估专有技术是外购的，能够取得相关进口合同资料，采购价格可以认为是经过谈判取得的公允价值。评估基准日点该技术合同尚未执行完毕，部分产品尚未生产出来，因此评估专员人员认为成本法是评估此类专有技术的适宜方法。
　　②对固定资产采用成本法评估时，其中年限法成新率与打分法技术测定成新率权重分别取40%和60%，权重的确定是依据国内评估行业的执业经验和惯例。如果有合理依据，权重可以根据实际情況进行有针对性的调整。当然，评估价值也可以根据重置成本扣减实体性损耗、功能性损耗和经济性损耗确定。
　　3、评估结论的确定
　　采用资产基础法评估企业价值，虽然要对评估范围内各项资产和负债的价值分别进行评估，但是必须始终将企业作为一个整体来考虑各项资产和负债的价值。
　　特别是在确定评估结论时，要 关注资产和负债的口径是否匹配，确保资产权益和债务不重不漏。
　　如本案例特别披露：

对在建工程各单项资产的评估是以形成其实物资产所应付出的全部价格为基础依据进行的，未考虑工程欠款的因素，有关工程欠款转入负债评估中考虑；

部分在原厂房、设备的基础上改造、改建的项目，相关价值在相应固定资产评估中予以考虑。

这种操作方式，正是资产基础法应用过程中需要项目负责人或汇总人员特别注意的事项。

第三节　资产基础法的适用性和局限性

　　 【知识点】资产基础法的适用前提
　　（一）在资产继续使用假设下进行的企业价值评估
　　在继续使用假设下，重置成本才能为投资者所承认，评估结果才有意义。
　　（二）可以取得充分的历史资料情况下的企业价值评估
　　资产基础法需要完善的财务数据资料。
　　（三）无法确定企业盈利状况并难以在市场上找到参照企业情况下的企业价值评估
　　1、是无形资产较少，特别是不存在商誉的企业
　　2、是可能进入清算状态的企业
　　3、是开发建设初期的企业

　　
　　 【知识点】资产基础法的局限性
　　运用资产基础法评估企业价值，一般先从资产负债表中对构成企业的各项 确指资产进行评估，然后将各项确指资产评估价值汇总以确定企业价值。
　　这种方法无法把握一个持续经营企业价值的 整体性，也很难把握各个单项资产对企业的贡献。对于有价值但在资产负债表中没有反映的资产项目，如企业的商誉，则很难进行有效衡量。对于一些高科技企业和服务性企业，资产基础法尤为不适用。
　　（一）采用资产基础法难以发掘某些无形资产对企业价值创造的作用
　　资产基础法的依据是企业的财务报表，而企业价值评估涉及的资产既包括财务报表上反映的有形资产，还包括如企业盈利能力等不可确指的无形资产。
　　采用资产基础法确定的企业评估价值，往往仅包含了有形资产和可确指无形资产的价值，作为不可确指的无形资产——商誉，却无法反映和体现出来。
　　（二）资产基础法评估通常所用的时间较长、成本较高
　　对于一些资产量大且驻地分散的企业，由于资产基础法评估需要实施函证、询价、勘察等大量基础工作，评估时用的人力、时间和费用投入都较多，一些特殊的资产鉴定、估值还需要聘请某些专业的机构和技术人员，成本开支也较大。
　　另外，由于所组织的工作人员队伍庞大，评估人员专业水平参差不齐，不同评估机构的人员调配难度较大，不但增加了审核的工作量；而且在评估质量上也会受到一定的影响。
　　（三）采用资产基础法难以体现企业整体获利能力
　　企业重建并不是对被评估企业的所有资产的简单复制，而是对其生产能力和获利能力的重建。
　　企业所拥有的各项生产要素之所以能够组合在一起使企业具有整体获利能力，原因在于企业的流动资产、机器设备、房地产和无形资产等要素资产 并非是简单地堆积在企业中，而是共同为实现企业的经营目标而有机地组合在一起，通过发挥各自的功能，形成一种整体效应，创造出企业整体获利能力。
　　相反，如果企业各要素之间配合不协调、组合不恰当，则不但不能给企业带来整体效应，反而因资产难以全部达到最佳利用而出现生产能力闲置、资源浪费等现象，会导致企业整体获利能力下降。
　　而资产基础法评估企业价值只是简单地将单项资产、负债的价值加和作为评估结果，很难反映出各项资产组合产生的 整体效益，也就难以体现企业作为一个持续经营和持续获利的经济实体的价值，不能很好地体现企业价值的全部内涵。
　　正因为资产基础法在评估企业价值时存在以上不足，因此，国内外有关企业价值评估的准则中都明确规定，在持续经营假设下，资产基础法一般 不应当作为评估企业价值唯一使用的方法。

　　【例·多选题】下列关于资产基础法局限性的说法中，正确的有（　）。
　　A.企业清算价值可能大于企业在持续经营假设下的价值
　　B.难以体现企业整体获利能力
　　C.资本市场波动较大对企业价值评估造成不利影响
　　D.难以发掘某些无形资产对企业价值创造的作用
　　E.评估结果对企业盈利的变化非常敏感
『正确答案』BD
『答案解析』资产基础法的局限性：（1）采用资产基础法难以发掘某些无形资产对企业价值创造的作用；（2）资产基础法评估通常所用的时间较长、成本较高；（3）资产基础法难以体现企业整体获利能力。

『正确答案』
　　（1）存货类资产的评估价值＝7200＋80＝7280（万元）
　　（2）不调整负债的情况下，在建工程评估价值＝1100－500＝600（万元）
　　因为固定资产评估价值为现场实际勘察状态下的价值，已经考虑了生产线更新改造价值。
　　固定资产评估价值＝9500（万元）
　　（3）应该纳入评估范围。
　　理由：“Z牌”商标属于甲公司的表外资产，应该纳入评估范围。
　　（4）甲公司股东全部权益价值＝10700＋22600＋1000－23000＝11300（万元）

　　【协会模拟·综合题（节选）】资产评估专业人员采用资产基础法对甲公司股东全部权益进行评估，评估基准日为2017年12月31日，价值类型为市场价值。在对企业表内、表外各项资产和负债进行评估的过程中，发现以下事项：
　　资产评估专业人员经过现金盘点和与银行对账，截至评估基准日，甲公司账面现金余额8万元，人民币存款为500万元，美元存款为60万美元。假设评估基准日美元汇率是6.5人民币兑换1美元。
　　甲公司存货包括原材料、在产品、产成品和低值易耗品，在评估基准日市场价值为5 300万元，同时资产评估专业人员发现待摊费用核算内容为在用工装器具，评估基准日市场价值为60万元。
　　甲公司拥有国产车辆一台，系2011年初购入使用，截至评估基准日已实际运行7年。经资产评估专业人员实际勘察，该车辆里程表标记18.5万公里，发动机运行正常，整车外观有一定程度的损坏，门窗附件齐全，整车曾有过一次大修。经查询市场相关信息资料，该类国产车型的经济使用年限为15年，规定行驶里程为60万公里。其全新车在评估基准日的市场价格为9.5万元，车辆购置税为7 000元、牌照费为600元、保险费为 2 000元及其他相关手续费400元。此外，依据资产评估专业人员对该车辆的现场勘察情况，确定理论成新率的修正系数为0.9。
　　要求：
　　（1）计算评估基准日货币类资产的评估价值。
　　（2）分析说明评估基准日存货类资产的评估价值。
　　（3）计算评估基准日车辆的评估价值。

『正确答案』
　　（1）货币类资产的评估价值＝8＋500＋60×6.5＝898（万元）
　　（2）存货类资产的评估价值＝5300＋60＝5360（万元）
　　（3）车辆：
　　年限法成新率＝1－18.5/60＝69.17%
　　里程法成新率＝1－7/15＝53.33%
　　理论成新率＝53.33%（孰低原则）
　　综合成新率＝53.33% ×0.9＝48%
　　车辆评估价值＝（9.5＋0.7＋0.06＋0.2＋0.04）×48%＝5.04（万元）

　　本章重点介绍了资产基础法在企业价值评估中的评估思路和具体方法，作为收益法和市场法的补充，有其适用的空间，特别是无商誉或进入清算状态的企业、开发初期的企业，在学习时理解资产基础法评估思路是逐项评估资产负债表的表内外资产和负债，特别要理清表外资产和负债。对表内外资产采用重置成本法和市场比较法是常用的评估方法，要熟悉单项资产的评估方法。