二手网点房土地增值税怎么计算(二手房买卖土地增值税怎么计算)

一、土地增值税的纳税人和征税范围一般规定

纳税人

征税范围

注意！

出让VS转让：

有偿VS无偿：

土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税，不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：

（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。

（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。

二、征税范围的特殊规定

【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。

A.出租房屋

B.代建房屋

C.企业之间交换房屋

D.评估房屋

【答案】C

【解析】选项C：企业之间交换房屋，既发生了房产产权的转移，交换双方又取得了实物形态的收入，属于土地增值税的征税范围；个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税（仍属于征税范围，只是可以依法获得免征优惠）。

【例题2·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（ ）。

A.出租住房的孙某

B.转让国有土地使用权的甲公司

C.出售商铺的潘某

D.出售写字楼的乙公司

【答案】A

【解析】（1）土地增值税的纳税人为“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。主要判断要点有二：①房地产权属转移；②转让方取得相关收益。选项A涉及的是“出租住房”，住房产权不发生转移，不征收土地增值税。（2）选项C：如果潘某转让的是住房（而非商铺），则适用居民个人转让住房的优惠政策，免征土地增值税。

三、土地增值税应纳税额的计算

【税率表】四级超率累进税率

【案例】甲房地产公司2017年11月销售自行开发的商业房地产项目，取得不含增值税收入20000万元，准予从房地产转让收入额减除的扣除项目金额12000万元。甲房地产公司该笔业务应缴纳土地增值税税额是：

（20000-12000）×40%-12000×5%=2600（万元）。

【核心】如何计算增值额

原则：卖地有卖地的规定；卖房有卖房的规定（新房是新房，旧房是旧房）。

第一步：确认收入

1.从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。

2.土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

第二步：确认扣除项目

第三步：计算增值额

增值额=房地产转让收入-扣除项目金额

契税VS土地增值税：