淮安市土地使用税税率(淮安市土地使用税 标准)

其实房产税和城镇土地使用税是一对双生姊妹花，因为有房必有地，房产要交房产税，地要交城镇土地使用税。前段时间小何就房产税的知识进行了总结，其中说到，房产税的计税依据房产原值中不仅包含房产价值，还包含有土地价款，而城镇土地使用税还要就土地面积计算缴税，严格说起来，就土地价格征收房产税同时就土地面积征收城镇土地使用税，应该也算是重复征税。

但是，国家一直在强调耕地红线等要求，所以也可以理解成国家通过经济手段提高单位和个人征收使用土地的成本，发挥税收的调节作用，促进单位和个人自觉的、合理的、有效的使用土地。

征 税 范 围

城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇、工矿区范围内国家所有和集体所有的土地。其中建制镇具体征税范围，由各省、自治区、直辖市税务局提出方案，经省、自治区、直辖市人民政府确定批准后执行，并报国家税务总局备案。

小何总结，征收范围：一、土地性质包括国家所有和集体所有土地；二、具体地域范围要看各地的规定。主要涉及企业设在村里是否征收城镇土地使用税。三、主要针对城镇经营用地。对农林牧渔业用地和农民居住用房屋及土地，不征收城镇土地使用税。

纳 税 人

城镇土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳。

1、拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人纳税；

2、土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；

3、土地使用权共有的，由共有各方分别纳税。

4、在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税；

5、在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税的纳税人不仅包括单位还包括个人，但实际征收中，个人基本没有纳入征税视野。纳税人主要是产权所有人，特殊情况下是代管人或实际使用人，承租集体土地的是承租人。

税 额 计 算

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

应纳税额=土地面积*定额税率

纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。

这点比较特殊，一般为说，企业按《土地证》上的面积做为计税依据，但如果在取得《土地证》前已经发生纳税义务，由纳税人自行申报面积，待取得《土地证》后再进行申报调整。同时，由于《房产证》和《土地使用证》合并成《不动产登记证》，部分单位反映《不动产登记证》上没有注明土地面积，比如购买的门面房，此时只有按照不动产登记证上的总的宗地面积/总的建筑面积*实际使用建筑面积，计算得出土地面积。

城镇土地使用税的税额实行地区差别定额幅度税额，也就是说各地规定的税额不一样，比如一个县的税额标准可能就跟另一个县不一样，所以要咨询当地税务部门具体的税额标准。比如我所在的江苏省淮安市，市区土地等级根据不同地段分为五等，分别为16元/平方米、12元/平方米、8元/平方米、5元/平方米、3元/平方米。也就是说，即使在同一个市区内，还要区分地段区域，规定不同的税额标准。

对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

今年各地都推出了减税降负的优惠政策，城镇土地使用税也不例外。比如江苏2018年底就计划降低城镇土地使用税的税额标准，比如原来16元/平方米的，降到8元/平方米，但截止2月，江苏地区只看到苏州地区出台了新的城镇土地使用税税额标准，其他地区还没有看到正式文件。做为企业，应该关注自已企业属于所在县市的几等土地，具体税额标准一般会根据土地等级设置到申报系统里。

计 算 示 例

例1、位于某县城的一化工厂，2018年1月企业土地使用证书记载占用土地的面积为80000平方米，8月新征用耕地10000平方米，己缴纳耕地占用税，适用城镇土地使用税税率为10元/平方米。由于纳税人新征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳城镇土地使用税。所以该化工厂2018年应缴纳城镇土地使用税＝80000×10＝800000（元）

例2、某公司2016年3月通过挂牌取得一宗土地，土地出让合同约定2016年4月交付，土地使用证记载占地面积为6000平方米。该土地年税额4元/平方米。税法规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照规定从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税。该公司应缴纳城镇土地使用税＝6000×4×8÷12＝16000（元）

税 收 优 惠

一、小微企业税收优惠

2019年1月17日发布的《财政部税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税[2019]13号）文件，对城镇土地使用税等六税两费，规定由各省级人民政府对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征，执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。全国各地基本出台了文件，规定了50%的减征幅度。比如江苏省发布了《江苏省财政厅国家税务总局江苏省税务局关于贯彻实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（苏财税〔2019〕15号）文件，对增值税小规模纳税人，按照税额的50%减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。也就是说，某企业如果为增值税小规模纳税人，2018年10-12月应纳城镇土地使用税40000万元，在土地情况没有发生变化的情况下，2019年1-3月应纳城镇土地使用税40000*50%=20000元。

二、减免税主要类别

城镇土地使用税的减免税规定与房产税的减免费规定有较多重合，原理也基本一一致，但城镇土地使用税涉及的减免行业更多，同时与房产税也有较多不同，需要对照分析。减免税主要集中以下几类：

1、财政拨款单位自用的土地。比如国家机关、财政拨款事业单位、军队自用的土地免征城镇土地使用税；

2、具有公共服务功能或公益性的单位自用的土地。比如市政街道、广场、绿化地带等公共用地、人民团体、宗教寺庙、公园、名胜古迹、供热企业、商品储备管理公司及其直属库等单位自用的土地免征城镇土地使用税。

3、国家需要扶持或发展行业的规定土地。对水利、交通、核电、民航、电子科技企业孵化器、大学科技园、国家备案众创空间，农产品批发市场、农贸市场等行业的规定用地免征城镇土地使用税。

4、用于个人居住房产的土地。个人所有的居住房屋及院落用地、免税单位职工家属宿舍用地。

三、税收优惠特点

1、强调自用。比如国家机关免税的土地是指单位的办公用地和公务用地，宗教寺庙自用的土地，是指举行宗教仪式等的用地和寺庙内的宗教人员生活用地。对各单位的营业用地，如公园内的影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的土地，应按规定征收城镇土地使用税。

2、严格区分。免税土地和应税土地应进行区分，比如在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

3、困难减免。困难减免税审批权限下放至县以上地方税务机关。困难减免税按年审批，纳税人申请困难减免税应在规定时限内向主管税务机关或有权审批的税务机关提交书面申请并报送相关资料。申请困难减免税的情形、办理流程、时限及其他事项由省地方税务机关确定。对从事国家限制或不鼓励发展的产业不予减免税。

四、常用税收优惠

1、对企业、集体、个人办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其自用的土地免征城镇土地使用税。

2、直接用于农、林、牧、渔业的生产用地，免征城镇土地使用税；

3、去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业，自停产停业次月起，免征城镇土地使用税2年。

4、自行开山填海整治的土地和改造的废弃土地，从使用的月份起免缴城镇土地使用税5年至10年。

5、厂区外的公共绿化用地和向社会开放的公园用地，暂免城镇土地使用税。

五、如何申请税收优惠

基本所有的税收优惠都取消审批制，改为备案制，城镇土地使有税也不例外。而且随着网上办税服务的推进，纳税人基本可以在网上进行备案申请，然后进行相关的申报，并注意留存相关资料。

纳 税 期 限

按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。比如江苏省规定房产税和城镇土地使用税均为按年计算，按季申报缴纳。

纳 税 地 点

由土地所在地的税务机关负责征收。土地不属于同一市（县）管辖范围内的，由纳税人分别向土地所在地的税务机关申报缴纳。在同一省（自治区、直辖市）管辖范围内，纳税人跨地区使用的土地，由各省、自治区、直辖市税务局确定纳税地点。这点与房产税规定是一致的。

纳税义务发生时间

1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。

2、购置存量房，自办理房屋权权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。

3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。

4、房地产开发公司开发建造商品房的用地,除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地应按规定申报缴纳城镇土地使用税。这点比较特殊，房地产开发公司开发的房子，在建设期间，是不交房产税的，但是建设用地，应按规定缴纳城镇土地使用税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。这点与房产税的规定相同。