保利新派公寓类reits(保利2022年成都交付的公寓)

今年7月，国家发改委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》中明确指出，保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目，标志着我国租赁住房REITs的新起点。

然而，无论何种资产证券化方式，都必须要通过精细化的运营来盘活资产，获得长期、稳定的租金收益，并通过对运营成本的加强管控，从而获得稳定的投资收益，使得REITs具有可行性。由此，专业的品牌运营商的加入也为住房租赁REITs的长足发展增添了一剂助燃剂。

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我国住房租赁REITs：

从类REITs到公募REITs的进阶之路

（1） 第一阶段：类REITs

相较于REITs已经发展比较成熟的国家和地区，我国REITs起步较晚，直至今年6月21日，才有9只公募REITs真正上市，而在住房租赁领域，更是尚无标准的REITs上市发行。但是近年来，住房租赁行业参与者一直不断努力创新，也做出了一些有益的尝试，例如新派公寓类REITs、保利地产租赁住房类REITs、招商蛇口长租公寓CMBS、旭辉领昱系列储架式类REITs等，都起到了先锋探路作用，为我国租赁住房REITs的发展奠定了良好的基础。

根据克而瑞租售数据统计，2017年至今，中国住房租赁资产证券化发行总数超40笔，累计发行总规模超405.85亿，其中类REITs融资规模约231.49亿元，占到住房租赁市场资产证券化融资总额的近六成。然而，这两年类REITs的发行数量有所减少，融资规模也有所下跌。

图：2017-2021年10月住房租赁类REITs发行情况

资料来源：上交所，深交所，Wind，克而瑞租售

（2） 第二阶段：人行版REITs

去年7月，国内首单“人行版REITs”成功发行，受到行业广泛关注。人行版REITs”，即北金所住房租赁企业股权交易，是北金所在人民银行指导下，参照国际主流标准的 REITs 模式推出的金融创新项目。与类REITs等不动产证券化融资工具相比，“人行版REITs”在制度规范、权益属性、交易架构等多个方面实现了创新和突破，通过严格的信息披露制度和强制的利润分红安排，吸引社会资金参与住房租赁企业股权份额投资，也有助于支持住房租赁企业发展，培育专业化、机构化的市场主体。

产品采用公司制架构，项目公司作为REITs主体，公司股权作为REITs份额挂牌交易。公司制架构是美国市场的主流架构，具有比较成熟的海外运行实践，交易结构也比较简单清晰。不涉及结构化分层，公司股权即为REITs份额。因产品为股权型产品，也无需评级。且可充分利用80%负债率上限杠杆，在利率低于IRR条件下实现规模扩张。

图：人行版REITs交易结构

资料来源：中金公司研究，克而瑞租售

北金所已完成了包括北京建信瑞居物业服务有限公司在内的首批4个住房租赁企业信息披露。北京、上海、苏州、无锡四个城市的优质住房租赁企业为住房租赁金融服务的首批服务对象，土地类型涵盖集体建设用地、国有商业性住宅用地、商服用地及专门的租赁住房用地等。其中，已完成股权转让的建信瑞居所持物业无锡凤凰城长租公寓位于无锡核心区域，项目预计稳定期入住率为94%。在收益总年限33年的情况下，发行方预计项目净收益的IRR可为5.00%至6.00%。

表：首批4单住房租赁企业股权项目基本要素

资料来源：中金公司研究，克而瑞租售

目前，除了首批“人行版REITs”外，还有多个项目正在积极筹备中。

（3） 第三阶段：公募REITs

2021年7月，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，明确指出，各直辖市及人口净流入大城市的保障性租赁住房项目被纳入基础设施公募REITs试点项目。政策的出台，一方面为起到鼓励企业积极参与住房租赁市场发展建设，为企业开展租赁业务提供融资来源与退出方式；

另一方面，因基础设施公募REITs对底层资产高质量的要求，势必将引导满足规划要求下的产品升级改造，有助于各种市场运营的纵深发展和未来形成成熟稳定的市场格局，带动住房租赁市场的良性改革，最终实现合理有效运营管理下的更具效率和实操性的良性循环。

未来，随着中国相关制度的不断完善，租赁住房REITs市场将会得到进一步的长足发展。

图：基础设施公募REITs与租赁住房有适配性

资料来源：公开资料整理，克而瑞租售

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精细化运营，

是REITs具有实操性的关键

无论选择何种资产证券化方式，最核心的一环，都是需要长期稳定的现金流入，就像血液，只有流动起来才能带来鲜活的生命力。树之参天在乎根本，山之高远在乎基深。无论是何种REITs，都需要有足够的运营实力来匹配资产证券化，需要依靠高效的运营与管理来管控成本，打磨产品，提高出租率。这也使得已在这个行业深耕发展多年、拥有杰出运营能力的品牌公寓运营商成为拥有资产的政府、国企等争相合作的伙伴。

在“十四五”规划纲领的引领下，在多重政策的鼓励下，建信住房与安歆集团联手打造的建信住房全国首批人行版REITs项目之一——CCB建融家园·安歆青年社区星光视界项目，成为了通过权益型REITs对北京首批集体土地入市试点项目进行重资产住房资产管理的试点项目。它将以REITs打通租赁住房企业退出渠道，探索构建租赁住房完整商业模式闭环的可行性，不但为今后金融体系参与租赁住房资产证券化发行提供了参考样本，也为推动市场充分认识基础设施REITs起到了重要的积极作用。

在该项目中，安歆集团作为住房租赁行业首批开创To B模式的企业宿舍公寓运营商之一，通过自身丰富的公寓运作经验与精细化的运营管理能力，以及强大的中后台信息化系统建设，保证物业资产良好的出租率和租金水平，促成自持物业退出，实现REITS发行方的收益率，同时，增加与物业产权方的强绑定，实现发行方、投资方和运营商的“三方共赢”。

（1） 运营前置，洞察客户需求，多产品优质组合

CCB建融家园·安歆青年社区星光视界项目作为一站式企业员工园区住宿服务综合体，基于安歆集团深耕员工住宿行业八年的运营经验，从住户的实际体验与需求出发，以“用爱守护城市奋斗者的幸福感”为设计理念；通过前期的充分调研，明确客户差异化需求，根据园区的产业差异、性别/年龄/学历差异、岗位差异，进行精心设计并落地引领企业员工住宿行业的5.0产品，可以满足园区内中高管白领、基层员工、西红门双创人才、新媒体人等不同群体的租住需求与生活品质。对于企业基层员工、城市奋斗者而言，多人间着重保证了此类人群对于隐私性、实用性的根本需求；而面对产业园中的高科技高薪人才，白领间与家庭房在空间上则更注重生活与工作的平衡，满足他们对于品质租住的青睐，休息、社交、会客、办公等多种多样的生活方式都将在这一方天地得以实现。

白领单间

四人间

六人间

（2） 打造线上线下全消费场景，社群化建设提高客户黏性

项目公共区域设有娱乐休闲区、会客接待区、会议办公区、便民服务区、共享厨房、洗衣区、健身房、咖啡吧、书吧等丰富的共享生活办公空间，为企业提供了更多办公应用场景。除了空间硬件打造，软性增值服务同样重要。结合线上、线下相结合的全消费场景，以自动数字化的方式“新零售业务”解决园区商业配套不足的问题，同时凭借自有场地与人员复用的成本优势，实现零售商品相比周边便利店低10-20%的价差优势。为住户节约了生活消费成本，创造了一种全新的园区智能居住生活与消费方式，有效提升员工居住的幸福指数。

公区

（3） 建立园区数据一站式、智能化服务平台

目前，许多产业园区存在“智慧园区“与”智慧公寓“分离的问题，房源分配手动化、资源利用空心化。对此，安歆集团通过产业园区”五库一平台“的搭建，用一站式、系统化、智能化的服务平台，建立产业园区的”房源库、人才库、企业库、资产库、岗位库“，智能化匹配园区、企业、房源、房型，数字化赋能园区企业与人才的管理与服务。政府、园区、企业都能通过“五库一平台”实时掌握园区内房源、人才、企业、资产、岗位的动态情况，智能化匹配园区、企业、房源、房型，数字化赋能园区企业与人才的管理与服务，大大加强了运营管理效率。

（4） 绿色低碳建筑，引领住房租赁“碳中和”新趋势

此外，“被动式超低能耗建筑”是本项目的一大亮点，是住房租赁领域中引领“碳中和”新趋势的一大标杆。项目在装修改造的过程中，园区内建筑全部采用“被动式房屋”的形式，又名“被动式超低能耗建筑”：引进传热系数极低的外墙保温材料、绿色被动式门窗，无热桥设计，通过采用保温隔热性能和气密性能更高的围护结构及高效新风热回收技术，最大程度降低建筑供暖供冷需求。利用可再生能源，从源头和细节上减少了通风热、传输热的流失，利用非常小的能耗将室内调节到合适的温度，非常的绿色环保。

CCB建融家园·安歆青年社区星光视界项目绿色环保的建筑规划不但能有效降低园区内的能耗支出、辐射污染，助力项目节约能耗成本，更是响应国家节能减排、低碳发展的政策号召，为国家可持续性发展目标增添一份助力。

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总 结

在住房租赁这盘大棋中，资产和运营都是必不可少的“棋子”，只有分工明确但又相互配合，才能最大化发挥各方优势，有效盘活存量资产，利用REITs这一创新型金融工具打通租赁住房企业退出渠道，形成存量资产和新增投资的良性循环，提升资产综合回报。