什么是实物资产的金融资产(什么是实物资产?什么金融资产?)

01 、中国居民家庭财富结构

2000年-2019年，中国的GDP由10万亿元增长到接近100万亿元，财富存量从39万亿元上升到675.5万亿元，翻了17倍。根据央行发布的《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》，我国城镇居民家庭资产中，实物资产占到了八成，金融资产占比仅20.4%。在我国成长为世界第二大经济体的同时，居民累积了巨量财富，大部分都拿去买房了。

▲数据来自于《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》

细看金融资产中各类分项，现金存款、理财等相对风险较低的产品占比高达65%。而股票和基金这类风险相对较高的权益类资产占比仅一成，综合算下来，股票和基金只占我国居民家庭资产的2%，占比极低。

▲数据来自于《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》

02 、中美居民财富结构差异​

我们摘取了波士顿咨询发布的《2021年全球财富报告》中的家庭资产配置数据，发现北美的居民家庭资产配置基本是和中国截然相反的。北美金融资产占到七成，而实物资产不到三成。过去我们的钱大部分都在用来积极买房，北美人民的钱大部分用来买成了各类金融产品。同样，亚洲的日本，金融资产占比也有近60%。根据报告中的财富数据，2020年，北美金融资产已有110.6万亿美元，是亚洲（不含日本）的2.4倍。而亚洲（不含日本）的实物资产是83.6万亿美元，是北美的近2倍。这也是一个有趣的现象，很难说是北美金融资产泡沫了，还是亚洲的实物资产泡沫了。

▲数据来自于《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》、《2021年全球财富报告》

也正是因为美国居民财富结构中金融资产占比较高，在金融资产的配置上，可以承担更多的风险，风险资产的占比相对中国居民高出很多，现金存款占比较低，股票、基金占比高达37.5%。而美国居民金融资产中占比最大的养老金，并未体现在中国居民的金融资产中。这主要是中美养老体系的差异造成，我国养老主要依靠社保。其次我国居民的养老储备仍然是依靠传统的储蓄存款，购买商业养老保险的情况较少。

抛开美国居民养老金的股票投资部分不计算，仅对比股票、基金这两类金融资产在居民资产的占比，中国仅占2%，美国占到了27%。对比发达市场的资产结构，我们居民的权益类资产占比还有十倍以上的提升空间。

▲数据来自于《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》、Federal Reserve

​03、 为何现在是财富结构转折点

一、人均GDP跨过财富结构转折门槛

从海外的经验来看，财富管理行业具有“门槛效应”，随着居民收入跨越一定水平，基本生活条件能够满足后，对于财富管理的需求将会快速提升。美国人均GDP在跨过1万美元后，美国居民开始大规模存款搬家，这一时期公募基金、养老金等产品迅速发展，1980-2000年琼斯指数增长11.2倍，纳斯达克指数增长12.5倍。2021
年，我国人均GDP 连续3 年超过1 万美元，与美国80 年代财富管理爆发前的人均GDP水平相当。

二、房地产投资热潮渐行渐远

房地产购买需求减弱。前文我们已经提到，我国居民家庭资产中，实物资产占到了八成。央行发布的《中国城镇居民家庭资产负债情况调查》中提到，我国城镇居民家庭的住房拥有率为96.0%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。其中住房拥有率大幅超过美国（63.7%），我国的快速城镇化推进成果是显著的，社会整体对房地产的需求已经得到较好满足。

投资成本高，交易周期长。当前的房地产需求主要存在于一线和强二线省会城市，这些城市有区域经济主体聚集，可以吸引年轻人口流入，带动购房需求。但这类城市房价较高，往往会有比较严格的限购、限售措施，每年符合购房条件同时具备购房资金条件的群体增量是有限的。同时因为限售措施，在房地产市场较差的时期，交易不活跃、周期长，往往要相对市场价格有一定幅度的降价才能售出。而三、四线城市则面临长期的人口流出压力，需求端的减弱，进一步压低房价，长期来看并不适合房地产投资。

租金回报低。租金收益率低，房贷利率高也是房地产投资的一大阻力。当前，我国一线城市的房产租金收益率只有1%-2%，而房贷利率超过5%以上。按照当前的房价，以投资为目的买房，如果房价不涨，即使房子能租出去用租金补贴一部分的现金流，仍然不是一个理想的投资。

综上，在购房需求减弱、投资成本高周期长、租金收益率低和房地产税试点的多重夹击下，房地产投资将变得如履薄冰。我们三十年的飞速城镇化造就了房产创富的历史，这个历史是否能一直复制下去，需要我们结合当下更深入地去思考和剖析。一旦房地产失去创富效应，居民资产自然而然地会去配置到其他金融资产中去，而这个配置过程，很可能会带来下一个时代财富机遇，而我们现在恰好就站在这个转折点上。