近日，宜春市物价局、市房地产管理局在广泛征求意见的基础上，制定了《宜春市住宅小区物业服务收费管理暂行办法》（下简称《办法》）。
《办法》适用于本市行政区域范围内的住宅小区物业服务收费及其监督管理，将于2016年5月1日起实施。
“物业服务收费”具体指什么？
《办法》所称物业服务收费，是指具有物业服务企业资质的物业服务企业，接受开发建设单位、业主大会的委托，按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。
物业服务包括哪些内容
物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
做好安全防范和秩序维护工作；
物业维修、更新费用的账目管理和物业档案资料管理；
业主委托的其他公共性服务内容。
物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。
物业服务收费实行差别化管理
物业服务收费将根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
政府指导价：保障性住房和普通住宅前期物业管理公共性服务收费；
市场调节价：非住宅和别墅（含独栋、双拼、联排、叠拼）物业服务收费、经业委会聘请的物业服务企业管理的小区物业服务收费、小区停车服务费以及物业服务企业接受业主委托开展的特约服务收费。
物业服务收费实行分级管理
物业服务收费实行分级管理。政府房地产主管部门会同价格主管部门定期开展物业服务等级的动态考评，对服务质量不到位的物业企业，降低服务等级标准和物业服务收费标准。
未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本《办法》自行协商，并在物业所在地街道办事处（乡、镇）的指导下具体实施。
收费实行明码标价制度
物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置，按照价格主管部门明码标价规定，公布物业服务等级标准、服务项目、收费标准、价格举报电话等，接受业主的监督和价格主管部门及房管部门的监管，不得向业主或者物业使用人收取任何未予公示标明的费用。
物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目、服务工作开展和物业服务费用收支情况，听取业主委员会、业主大会或物业项目所在地街道办事处的意见并接受监督。
物业服务收费须在合同中标明
物业服务企业应按房管部门确认的服务等级和物价部门确认的收费标准，在前期物业服务合同中载明物业公共性服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。获得“示范小区”的物业公共性服务收费标准可按照规定的幅度实行上浮。
业主委员会成立后，物业公共性服务费具体收费标准，由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业双方协商定价，在物业服务合同中约定。
实行市场调节价的物业服务收费标准，由物业买受人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
物业服务费如何计算？
《办法》明确，物业公共性服务费，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。
未计入产权面积的附属房屋，层高低于2.2米的不得收取物业公共性服务费，层高高于2.2米的，业主委托物业管理企业实施物业管理的，按实际面积收取物业公共性服务费。
已交付业主的物业，物业服务费自交付之日次月起由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。新建住宅小区配套建设及设施设备,未经验收合格交付使用的,一律不得收取物业综合服务费。其建设期间发生的物业服务费用由开发建设单位承担。
物业服务费按月缴纳
物业服务费应按月足额缴纳，业主与物业服务企业约定预收的，预收期限原则上不得超过3个月，业主自愿交纳、另有合同约定的除外。
这些收费须注意
《办法》明确，住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费，纳入物业公共性服务费，不得另行分摊收取。
二次供水设施运行费用：不纳入物业服务费，物业服务企业应当按照实际支出和约定的收费方式，向相关业主公平、合理分摊，并定期公布。分摊计算公式为：用户实用量×（单价 总损耗费÷全部用户实用量）。
停车费：住宅小区内符合规划配置要求的车库、车位、地面停车场和经业主大会同意, 占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地停放机动车辆的，物业服务企业提供管理服务的，可以收取停放服务费。收费标准应与当地同档次同品质停车场所收费水平相适应，不得利用优势地位，强制服务、强制收费。具体收费标准由服务企业与业主或与业主委员会合同约定。
饰装修垃圾清运费：装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾。应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按余土清运部门实际发生额收取，预收的按建筑面积每平方米不高于3元收取。
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益扣除物业服务成本后，属于业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
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