所有商品房的销售收入都要参与土增清算，但我们要清楚这四点有什么相同与不同。

1.会计处理：房地产企业销售商品房，会计处理上确认收入。因为刚开始是预收，在交房时才会确认收入。

2.增值税：增值税纳税义务的发生/确认收入也是以交房（合同/实际）为准

3.土地增值税：在土地增值税的确认收入中与其他所有都有一点不同，即以合同总金额。例如说商铺，分三期收款在土增清算时还有一期钱未收回，作为会计与增值税来说不需要确认收入，但土地增值税必须要确认收入。

4.企业所得税：交房。

商品房视同销售收入

下面8种情况哪些需要视同销售？

①对外无偿赠送（√）②对内用作福利奖励（√）③对外投资（√）④ 对外抵债（√）

⑤合并分立（√）⑥用作拆迁安置（√）⑦用于股东分红（√）⑧转为自持（×）

销售额是否合理，价格如何界定：

财税2016年36号
第四十四条纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额（视同销售）的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

(一)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(二)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。

(三)按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×(1 成本利润率)

成本利润率由国家税务总局确定。
不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳增值税税款，或者增加退还增值税税款。

地下车库收入

最开始不作为产品而是作为公共配套存在（无产权/无独立产权）

问题解析：

1.需要参与土地增值税清算。属于最正常的商品房销售收入。

2.需要参与土地增值税清算无产权出售签署的是使用权转让协议，并且是等长的协议即住宅70年，车库70年，在税法中被认定为转让不动产。

3.不参与土地增值税清算。向外租赁并不是售卖，并且租期没有超过国家规定20年而是3年，所以归纳为租金收入不参与土地增值税清算。

特殊情况：无产权地下车库，产权属于全体业主，属于公共配套，没有对外售卖但是对外租赁，税务机关将视为私自改变了公共配套的性质，就将不被认为产权属于全体业主。会导致出现新的问题，车位的成本不许再参与土增的扣除。

4.需要参与土地增值税清算。人防车位同样无产权，所以无论是否是人防车库，只要有售卖行为就需要参与土地增值税清算。

答A：不参与土增清算收入。符合价外费用的两个标准，合同成立且收款的方向一致。所以违约金属于典型的价位费用，个人认为不需要，因为不能把收入的范围无限扩大，但有些地方税务机关强行把这一部分并入土增清算收入，具体情况视地方而定。

答B：不参与土增清算收入。初装费属于代收费用，要看有没有计入房价并向购买方一并收取，计入房价就需要参与土增清算，电视初装费并未计入房价所以不需要参与土增清算。但如果把电视初装费交给了房企、有线电视管理局，如果广电开票开给了房企那必须纳入清算，如果开票开给客户则不需要纳入清算。

答C：不参与土增清算收入。因为房子退掉了，违约金属于营业外收入也不属于价外费用，不需要缴纳增值税，所以不参与土增清算。