330新政出台时满一月。
在看市场变化之前，我们先来看看当时政策的三大核心亮点，①限购升级，3月30日以后落户的，购房需要“落户满一年”且“连续缴纳12个月社保/个税”；②限售升级，3月30日后买房的，新房网签5年，二手房取得不动产证5年方能上市交易；③增加土地供应，土地以“限房价、定品质、竞地价”的形式出让。
政策旨在通过限购、限售的加码，遏制购房需求，提高土地供应，缓和供需关系。那一个月过去了，成绩单怎么样呢？
壹丨新房市场“三高”！
“一高”：主城区12盘齐摇！
截止29日，西安主城区登记平台中共上线12个楼盘，这12个楼盘全部以摇号的方式开盘，目前暂无新推售项目计划在五一前登记，这也就意味着，2021年4月，西安主城区楼盘摇号率高达100%！
失衡的市场供需下，上至20000 元/㎡，下至13000元/㎡以下的楼盘，双双摇号。
这是西安自2018年6月24日规范摇号细则以来，首次出现如此火爆的景象。4188套房源，核验通过人数高达47326组，对应11组家庭去抢1套房！
“二高”：供应量大幅下滑！
4月主城区新房供应仅为4188套，较上个月减少2272套，环比大幅下降35个百分点。尽管不是月度供应的最低点，但短期内新房供应量大幅下滑，忽视了330新政中对限购、限售的影响，直接催高了4月新房市场的热度。
这是近年来，各年度新房供应的月度套数，可以很明显地看到，一年的供应量不如一年。2018年，每月能供出9570套房子，2019年更是站上月均万套以上的供应台阶，到了2020年，供应量出现萎缩，每月仅能供出6204套房源，2021年供应继续恶化，平均每月仅能供出4354套房源。
供应量比需求量减少的快，楼市想凉都难。
“三高”：去化率高达95%！三年来新高！
因为供应的缺失，本月西安主城区开盘项目仅有6个，推出1828套房源，开盘当天售出1738套，去化率高达95%，与2018年4月、5月峰值数据趋同，哪怕开盘当天没售罄的启迪大院儿、蓝光雍锦世家，剩余尾货基本上一两天就会清光。
限购本应减少需求，但由于楼市供应的紧俏，长达40多天的时间里，未见一批新增价格审批，直接导致了新房市场创下三高！
贰丨二手房销量下行！
显然，当前的新房市场并不能够代表真实的市场，真实的市场应该是什么样？让我们从二手房市场中寻找答案。
最近，我们也在跟一线的二手房中介以及购房者去聊，给我带来直观的感受就是，买方、卖方都抱着很强的观望心态。
因为限售门槛的提高，此时再去买入二手房，限售期长达五年，在入手二手房时，买方更为谨慎，符合上市交易条件的，起码是网签满三年的楼盘，如果要免增值税，契税发票还需满两年，也就意味着能够交易的二手房，房龄起步都在四、五年以上，如果再涉及到二次交易，这套房子的房龄怎么着也得10年左右了，届时的市场、区域的流通性如何，也是买方观望的原因。
另外确实有些二手房去年下半年开始涨疯了，买方也不愿意去接盘短期内暴涨的楼盘，生怕后续市场波动，比如新房市场下行、调控再加码等等，这些虚高价格的二手房会出现回调，让自己高位站岗。
去年下半年开启的行情，把很多二手房东都惯坏了，除了急用钱的特殊情况，都想把自己的房子卖个好价，在政策的混沌期，还想在继续观望，皂河、辛家庙、金滹沱附近的中介都表示：现在真心出货的二手房东并不算多，有意向的把房子拿过来挂着，带看了很多组客户，其中有诚心买的，但房东这边不愿意议价，门店的挂牌量跟330政策前没啥变化，但确实对成交量有影响，4月很多同事的指标都没完成，五一本来要休假，现在都要求在假期间拓客。
买方、卖方博弈，中介受伤，最直观的反应就是成交量开始下滑！今天拿到了截止4月25日的数据，目前二手房成交6758套，这个数据不算低，但同一数据口径下，4月比3月少成交了3000余套，环比下降了31.6%！
仅仅一个月的时间，政策的发酵期还不够长，还需继续观望。如果二手成交量持续下滑，那就说明330在逐步发挥作用了，让市场回归平稳。我们一起保持关注吧！
贰丨到底该不该出手呢？
现在主城区新房没货、二手房市场观望氛围浓厚，多少都是有些畸形的。而这样的背景下，却对外围区域新盘形成了利好，外围市场的火热超乎很多人的认知。
上图是4月外围区域开盘的项目，天地源蘭樾坊、香榭汇沣、中天宸悦、科为城学府，这些20000元/㎡上下的项目卖的都很好，开盘去化率没有主城区楼盘那么惊艳，但后续的平销成绩都很理想，某项目的营销负责人开盘前还很焦虑，担心房子卖不出去，这会我看已经坐飞机去海南度假了，项目真是不愁卖。
北边的恒大文旅城、雅居乐北城雅郡，面积小、总价低，着实吸引了一波外溢的刚需客群，现在也没什么货了，正在计划下一次加推的节点。
这些外围区域不受调控政策影响，或是有操作空间，不限购的同时，还能做到二套四成的首付门槛，与主城区价格梯度明显的区域，加速吸附主城区刚需客群。
今早还有位粉丝非常焦虑地跟我聊，很想买能金区的电建洺悦府，但新推价格可能在22000元/㎡朝上，甚至置业顾问还透露了有可能摇号的消息，就很担心自己有可能买不上，想在能金区选个总价在200万以下的备手发现很难。
也就是说，洺悦府最吸引人的一点就是总价低于200万，而且可以做到三成首付，把首付门槛降到70万以内。
尽管单价高，但洺悦府就是很典型的例子，外围区域相比主城区，除了不限购，还有首付门槛低的绝对优势。
但我还是需要苦口婆心的提醒各位，认清现在的扭曲楼市，在这个阶段，如果你不着急入住，可以等市场稳一稳。
如果要买，排序依然是主城限价盘——二手笋盘——潜力区域楼盘。当然这些都需要你要么有运气，要么有精力，要么好好学习喽。
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