轻资产运营商在2021年的春天给行业开了个好头。今天，德必文化正式上市，市值近60亿元。
园区资产市场化运营十多年，一直期待专业运营商上市品牌。但能成功登陆二级市场的品牌不多，德必之前只有多次闯关的锦和商业成功上市。今天，德必作为园区轻资产运营的代表品牌，其表现给全行业打了气。有趣的是这两家如今上市的品牌都是南方系，大本营都在上海。
图：德必与锦和运营园区类型对比
图：德必文化主营业务收入（来源：招股书）
图：德必与锦和营收对比
图：德必与锦和净利润对比
图：德必与锦和毛利率对比
图：德必文化营业成本构成（来源：招股书）
图：锦和商业营业成本构成（来源：招股书）
图：德必文化期间费用（来源：招股书）
图：锦和商业期间费用（来源：招股书）
5、前五大客户：德必包揽美团、滴滴、虎扑等新经济大客户
图：德必文化2020 年 1-6 月前五大客户（来源：招股书）
图：锦和商业2019年 1-6 月前五大客户（来源：锦和商业招股书）
图：德必文化研发费用情况（来源：德必文化招股书）
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图：德必文化股权结构（来源：招股书）
图：德必文化员工构成情况（来源：招股书）
图：锦和商业员工构成情况（来源：招股书）
图：德必文化募集资金主要用途
图：锦和商业募集资金主要用途
比较募集资金用途，可以发现两家公司有一项相似的资金投向——研发。
其中，德必文化有5460.96万元将用于研发中心建设项目，锦和商业有5917.8万元用于智慧园区信息服务平台建设项目，两家的研发金额约占募集资金总额的10%上下。
其中，德必文化研发中心建设项目以智慧园区管理系统的建设为核心，结合现有的研发技术和产品，重点围绕智慧园区运营管理系列平台及配套硬件设备进行研发，具体包括智慧园区信息服务平台、基于 AI 算法大数据分析系统、物联网设备管理云平台、物联网出入控制设备产品和工位传感器与签到设备等课题的技术研发和产品改进。
锦和商业智慧园区信息服务平台建设项目的目标包括建设园区运营管理平台以及园区智能监控平台。
依照招股书，德必文化研发中心建设项目的建设期为2年，而锦和商业智慧园区信息服务平台建设项目的建设期为3年。
结语
今天，德必上市，对于整个房地产存量市场来说是个信号。此前，业内在探讨存量市场前景时曾预判到，未来至少将诞生200家上市公司，如今来看，德必和锦和的上市仅仅只是存量盛宴大幕的开端。
当数字化、轻资产、智慧化的进程再往前走一步，那个时候或许才将真正迎来存量时代的高光时刻。
而谁能搭上存量这艘已经启航的大船？一定是那些早早练好内功，拿到船票的企业和人才。
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