本周东莞获预售证楼盘出现较大幅度的下降，仅有凤岗四季花城174套洋房和沙田碧桂园25套别墅拿证入市。
在正式介绍获预售证楼盘前，重点分析一下东莞市场情况，同时针对楼盘所在区域着重剖析区域价值。
截止11月1-14日，东莞获预售证楼盘出现一定幅度的下降态势，开发商一方面抓紧出货回款，一方面又迫于土地市场稀缺性控制开发周期，似乎进入有点两难境地，考验运营能力。
毕竟现在东莞房价已到一定的高度，需要一定时间消化，平衡城市购买力。
值得一提的是东莞二手房市场已经较为成熟，其中10月的网签量为3512套，与新房网签量（3641套）大致持平；并且1至10月份二手房网签量合计326万㎡，对比新房436.7万㎡网签量，两者逐渐逼近1:1态势。
历史经验表明，一旦区域新房和二手房网签量呈现1:1态势，意味着区域房价上涨动力稳定，市场稳定中发展，不会出现较大波动性。
另外，这里还有一组数据分享，今年金九银十两个月东莞新房住宅共计网签8571套，但是10月网签量仅为3641套，环比下降36%，同比上涨12%；新房住宅供应两个月合计有7538套，10月供应套数出现微小下降。
同时，截止今年10月份东莞住宅存量约为416万㎡，同比减少19%；如按6个月去化周期计算，去化周期仅为8.3个月，库存压力相对小，房价支撑力足。
那么对于东莞最紧邻深圳的凤岗镇市场意味着什么呢？
特别是最近发生了一件与凤岗关系巨大的事情，就是深圳地铁10号线凤岗段不在深圳4期地铁规划采购范围内，同时站点也由之前的54个变为46个。
这里意味着短期内该线路的动工建设将暂停，具体时间需要等后续通知，给深莞融城的第一站凤岗对接深圳轨道交通披上“迷雾”。
（新闻截图）
间接会影响押注凤岗房产的朋友的决策，一定程度上可以说是负面消息。
但是，这条线路动工是迟早的事，当前更多可能是遇到深莞两地利益协调不一致或者跨城地铁申报手续更繁杂和时间长。
对此，本周获预售证楼盘凤岗四季花城是否会有影响呢？
答案就是基本没有，因为现在置业群体已有长持的心理准备，短期快速变现的思维在逐渐消退；同时限售政策一直在，拿产证两年后才能再次交易。
更何况10号线凤岗段站点均离凤岗四季花城有较长距离，其不属于地铁盘的范畴内。
下面就从项目拿地那天说起，去年8月9日万科联合中交地产、中致、中天以总价17亿元 自持面积15% 自持5年，折合楼面价达16965元/㎡。
该地块占地面积为50324.9㎡，容积率最大为2，建筑密度最大为25%，属于二类居住用地规划性质。
从项目获建筑施工许可证情况来看，1至20号为住宅楼，其中1至5号楼为高层住宅楼，6至20号楼为3层高的别墅，同时规划建设建面为4433.44㎡幼儿园（21和22号楼），23和24号楼为层高2层的商业楼，总建面约为888㎡，25和26楼为小区门楼，27号为两层地下室。
（沙盘图）
项目别墅产品均已获预售证，高层住宅1至3号楼获预售证，仅有4和5号楼暂未获预售证，预计4或5号楼其中一栋为自持5年。
其中别墅供应套数为86套，总体的备案均价在4.8万元/㎡，总售价在680-830万元/套。需要一定购买力客群，才能承受；这也丝毫不影响项目去化速度，目前别墅存量仅有2套。
对于本次获预售证2号楼情况来看，共计有174套，备案均价约为31428元/㎡，户型有93-116㎡三四房，总售价在270-392万元/套。
项目售价已是东莞普通住宅的“塔尖”，逼近深圳部分楼盘售价。
（5至10月新房网签均价）
如果按项目总价考虑，深圳客群会如何做出选择，是宁做凤尾不做鸡头呢？还是？
据了解项目高层住宅产品同样受市场较认可，屡次推货的去化率均较好。
而本次加推的2号楼，凤岗四季花城打出购房96折优惠，蓄客周期长达1个月，预计去化率同样不错。
（凤岗四季花城优惠活动-安居客app）
作为与深圳最紧密镇街，凤岗镇做对了什么呢？可以如此吸引各方来客！
首先就是凤岗自身产业基础扎实，2018年凤岗GDP294.8亿元，位列全市第十位，今年站上300亿元关口已不是问题了。
同时,全镇有外资企业550多家(港资企业460多家,台资企业56家,日资企业10家)、民营企业6100多家、个体商户13000多家,其中产值超亿元规上企业71家,纳税超亿元企业4家。2012年以来,还成功引进了包括中集集团、华润万家、天安数码城、深交所南方信息技术中心、延锋汽车零部件、力辉马达、米亚科技、都市丽人物流园、金银珠宝中心等10多个市重大项目,预计总投资超过200亿元,年产值超过400亿元,每年可创造税收30亿元以上。（2016年的数据）
值得一提的是，今年6月3日，地处东莞市凤岗镇雁田村的2019WT034号工业用地被京东以10.636亿元竞得。该地块将用于建设“京东智谷”，投资总额高达200亿元。
其实早在2017年8月，京东同凤岗镇政府、都市智能集团、雁盛实业投资有限公司四方达成项目合作协议，计划投资300亿元在东莞市凤岗镇建设“京东·都市人工智能产业新城”。因此，此次京东拿下凤岗地块被外界看作是项目的一个重大进展。
这就是凤岗镇自身强大的吸金能力和造富能力。
其次就是优越的地理位置，与深圳东进战略可以高度交融，成为深莞融城标杆性一站！
根据深圳规划研究院公布信息显示，深圳计划投资1.4万亿元推进东进战略，建设包括龙岗中心城区和坪山中心城区在内的东部中心，打造成创新能力卓越、产业层级高端、优质资源要素汇聚、产城深度融合、辐射带动能力强的深圳发展“第三极”。
其中建设的龙岗中心城区与凤岗就是一脉相承的连片发展区域，凤岗可以充分对接深圳东进战略的外溢资源，加深两地一体化发展。
（图上红线圆框为凤岗镇所在地）
最后是居住在凤岗享受两地的公共资源，例如通过便利的陆路交通直达龙岗中心区域，同时又可充分享受凤岗自身公共配套。
下面重点介绍项目情况：
凤岗四季花城位于凤岗镇天堂围片区，永盛大街上，距深圳福田市民中心约20公里，约2公里达深圳观澜，约5公里上清平高速通达关内。
（效果图）
项目毗邻凤岗新中心小学，家在学校旁，让孩子每天多睡1小时。
一个红绿灯直达沃尔玛/影院，生活配套齐全。坐拥山体公园水景资源，有说有笑有院子，有山有水有生活。
目前在售户型图
93-98㎡三房两厅两卫
115/116㎡四房两厅两卫
感兴趣的朋友们可以通过安居客APP报名优惠活动，即可享受96折优惠！
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