房地产开发企业一般为项目公司，根据其经营特点可以看出，房地产开发企业一般在筹建期间和建设期间因未能取得收入而造成亏损；销售高峰期间，一般只有2-3年或更短，在弥补完前几年亏损后还要缴纳数额很大的企业所得税；高峰过后，企业则再次陷入亏损中。如果房地产开发企业不能事前做好税收安排，就会造成企业前期亏损、销售高峰期间税负很高，而后期又亏损的局面。尤其是后期亏损，因再无销售收入，造成企业税负不均衡，且整体实际税负偏高的后果。
一、 与房地产开发有关的主要税种
房地产开发企业必须要缴纳的税费主要有：营业税金及附加、印花税、企业所得税、土地增值税。在这几个税种中，企业所得税和土地增值税计算起来较为复杂，也有一定的筹划空间。这几个税种所适用的税收法律法规虽然不同，但其也存在着内在联系。
营业税金及附加：营业税的计税依据是转让房地产取得的收入，税率是5%。这个税种与收入成正比，收入越高，所需要缴纳的营业税也就越多；营业税金及附加包括：城建税（5%、7%）、教育附加费（3%）和地方教育附加（2%）等，是以营业税为计税依据的，与营业税税额成正比。
印花税：是以签订的各种合同的金额为计税依据，税率较低，但属于轻税重罚的税种。
企业所得税：税率25%。在项目没有完工前取得的收入，应该按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额；开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税的所得额。
企业所得税与取得的收入成正比，与发生的开发成本成反比。也就是说，收入越高，所需要缴纳的企业所得税也就越高；成本越高，所需要缴纳的企业所得税就越少。但，成本不是越高越好。如果开发成本明显高于本地区的平均成本，税务部门有权进行核定。
土地增值税，税率是超率累进税率，税率分为四档，是这几个税种中税负较高的一个税种。土地增值税是按照增值额占扣除项目总额的比例确定税率的。而增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。
土地增值税是计缴难度最大的一个税种，其开发成本与财务会计核算中的开发成本不完全一致，与企业所得税中允许列支的开发成本也不完全一致。如：企业借入资金进行开发产品建设，其利息支出在财务会计核算和计算企业所得税的时，都允许计入开发成本；而在计算土地增值税中，则不论哪种情况，都不允许将利息支出计入开发成本中。
二、土地增值税税收筹划方法
（一）企业筹建期间的税收筹划
考虑到房地产开发企业土地增值税税负较重的问题，一般在成立房地产开发企业时，同时成立一家具有相当资质的建筑企业，也可再成立一些与房地产开发有关的其他企业，以达到适度增加成本的目的。
（二）选择合适的建房方式也可达到降低税负的目的
根据税法的有关规定，某些方式的建房行为不属于土地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。如代建房、合作建房等。
（三）税收临界点
在土地增值税的计缴中，有时不是收入越高，利润就越大。如果是普通标准住宅，当销售收入小于建造成本的1.67024倍时，免交土地增值税，高于这个临界点时，应按全部增值税缴纳土地增值税。非普通标准住宅也存在临界点问题，这都需要房地产开发企业在确定销售价格前，进行详细测算，才能达到利润最大化的目标。
（四）分散收入
根据相关税法规定，土地增值税是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土地增值税额就越小，当然税率和税额就越低。
（五）适度加大建造成本
根据土地增值税允许加计扣除的特点，适度加大成本，可以降低增值率。在市场可以接受的情况下，可采取适当加大公共配套设施投入，改善小区环境，提高装修档次等手段，在增加开发产品的卖点，提高开发产品竞争力的同时，加大了可扣除项目金额，从而可以少交土地增值税。
三、企业所得税税收筹划方法
（一）利用预提费用的企业所得税前扣除政策
国税发[2009]31号文件的第三十二条规定：除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。（一）出包工程未最终办理而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件；（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
企业可充分利用这个文件，以达到少缴企业所得税的目的。
（二）不能无原则地加大开发成本
对于不能计入土地增值税扣除项目总额的支出，一定要计入期间费用。虽然加大开发成本可能降低土地增值税的税负，但如果将不能计入土地增值税扣除项目总额的支出计入开发成本，其结果必然是土地增值税税前没有扣除，而企业所得税税前也没有扣除，给企业造成了不必要的损失。
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