二手房核实征收与核定征收拆迁(二手房核定征收和据实征收的区别)

二手房交易的涉税最终依据税务认定的价格计算，如果税务系统核定的二手房价格超过第三方机构评估价而多缴税心有不甘，该怎么办呢？杨雪会计师在共享会计师“一对一清单”栏目里回答了一个相关的问题，供大家借鉴参考。

问：

顺德容桂有一房产公司，90年代建了一幢27层大厦，大部分已经出售。现准备将出租中的第三层写字楼按协议价1700万元出售（绝对真实无阴阳合同）。这第三层写字楼现视同二手交易，按成新率评估成本价为1528万元，但税务系统核定这层写字楼销售价为4000万元。如果按核定交税，光是土地增值税就要交1150万元，这是绝对不能接受的，也是与事实不符的！参照2019年此大厦二层拍卖，拍卖成交价1100万元。在税务系统参考价与实际售价不符的情况下，如何做到按实际成交价交税？多谢（如果走拍卖流程，因时间比较长，不可行，现在已找到买家，谈好价格为1700万元，现在问题的关键成交价1700万元是跟税务系统参考价4000万相差太大 了，但是1700万元确实是真实的市场成交价）！

答：

注册会计师、税务师杨雪回答道：

为什么成交价和税务系统核定价差距如此之大，如税务局核定价格不合理，可以提出抗辩。

根据《土地增值税暂行条例》第九条的规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，税务机关有权按照房地产评估价格计算征收。条例以“房地产评估价格”为调整依据，在实务中却很少采用，房地产评估价格由第三方评估机构作出，税务局通常不会采纳，而是采用自己计算的价格进行核定，这种情况我也遇到过。有通过企业与税务局关系解决的，也有通过法律途径解决的。

《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》第二十四条 审核收入情况时，应重点审核纳税人预收款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。

建议与税务局做充分沟通，4000万元是否为项目同期同类房地产的价格，是否有依据。目前公认的是市场法，如税务机关坚持以4000万作为销售价，可以考虑通过法律途径解决此问题，可咨询律师、税务师事务所。

上述回答仅代表杨雪会计师的个人观点。