自21年下半年以来，房地产行业出现诸多房企爆雷的现象，不乏蓝光、恒大、佳兆业这类品牌房企，随着市场环境逐步收紧，越来越多开发商也都陷入了流动性危机。

造成这种局面除了调控加严以外，行业内部也有原因。

不少开发商在违约事件发生时，确实还有不少位于发达城市甚至核心地区的优质资产。

然而大部分债权人并没有对这些资产背后对应的融资状况去做审慎尽调，这些资产对应的融资总额往往已经高于资产总额，即传统的“资不抵债”。

开发商在多年的发展中，往往利用高杠杆来实现其利益最大化。

实际操作中，通常第一轮先将资产抵押给金融机构获得融资，然后通过明股实债的方式进行第二轮融资，最后再通过表外信用债的方式进行第三轮融资。

在发生违约事件后，打开资产负债表往往发现开发商的自有资金占比极低，整个项目的负债总额已经大于资产总额。

本次恒大违约事件中市场上所流传的债务总额已经达到1.97万亿人民币，而这仅仅是恒大一家的体量，政府无法期望以政策性注资的方式来剥离不良资产，唯有通过市场化的方式来逐步消化不良。

在此背景下，不良资产行业迎来了难得的发展机遇。这为我们拓展收并购项目增加了一个渠道，而且随着爆雷房企增多，不良项目也会越来越多，利润空间也比较大。

作为一名投资从业者，有必要对不良资产收购的相关内容做一定的了解。

不良资产来源

好的不良项目价值连城，需要从众多的不良项目中进行筛选，那么应该如何才能获取到不良项目的信息呢？

经过已有的经验，寻找不良资产项目来源主要有以下几个渠道：

①银行、金融机构：银行，包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、邮政储 蓄银行。

②非金融机构企业：非银金融企业，信托投资公司、财务公司、城市信用社、农村信用社、 金融租赁公司以及银监会依法监督管理的其他国有及国有控股金融企业 （金融资产管理公司除外）。

③四大AMC：信达、东方、华融、长城总公司及其分公司。中国东方资产管理公司对应接收中国银行不良资产，中国信达资产管理公司对应接收中国建设银行和国家开发银行部分，中国华融资产管理公司对应接收中国工商银行部分，中国长城资产管理公司对应接收中国农业银行的不良资产。

④地方AMC：比如北京资产管理有限公司，上海国有资产经营有限公司，广州资产管理有限公司，招商平安资产管理。

⑤困境房地产项目和房地产公司：这个比较广泛，包括烂尾楼、资金链断裂停工、处于债权债务纠纷、被查封等等情况比较复杂的房地产项目，我们叫困境房地产项目。很多上市公司或非上市公司处于财务困境中，可能需要破产，重整和重组，重新改善运营、债务或者分拆资产，成为困境企业。

不良资产处置方式

不良金融资产处置指银行业金融机构和金融资产管理公司（简称：AMC）对不良金融资产开展的资产处置前期调查、资产处置方式选择、资产定价、资产处置方案制定、审核审批和执行等各项活动。

有的银行会成立不良资产部直接处理，也有很多银行会直接打包卖断给AMC进行处理.

常见的处置方式包括诉讼追偿、资产重组、债权转股权、多样化出售（公开拍卖、协议转让、招标转让、竞价转让、打包/分包处置）、资产置换、租赁、破产清偿等手段。

下面对以上处置方式逐一介绍（这段内容相对枯燥一些，大家粗略看一下有个印象即可，后续有需要可以再回过头来看）：

①诉讼追偿

司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。

有些企业经营困难，但并不表明丧失完全的还款能力，有的依靠其自身的经营收入还有一定的偿债来源，但一些企业无视信用，利用各种借口拖延归还，利用各种手段逃债务。

通过起诉追索债务，能加大对债务人履约的力度，同时也可以避开国有机构处置不良资产需要履行的繁琐的报批手续。

②资产重组

资产的重组包括债务重组、企业重组、资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。

其实质是对债务企业做出债务重新安排，有的在还款期限上延长，有的在利率上做出新的安排，有的可能在应收利息上做出折让，有的也可以在本金上做出适当折让。

对债务人进行资产和债务重组，是资产管理公司在不良资产处置中大量使用的一种方式。

③债权转股权

债权转股权，指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准，将银行转让给资产管理公司的对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，由资产管理公司进行阶段性持股，并对所持股权进行经营管理。

④多样化出售

公开拍卖:公开拍卖又称公开竞买，是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式和交易活动。

不良资产采用公开拍卖处置方式，具有较高的市场透明度，符合公开、公正、公平和诚实信用的市场交易规则，能体现市场化原则，是当前银行和资产管理公司处置抵押资产中使用较多的方式。

该处置方式主要适用于标的价值高、市场需求量大、通用性强的不良资产，如土地、房产、机械设备、车辆和材料物资等。

协议转让:协议转让是指在通过市场公开询价，经多渠道寻找买家，在无法找到两个以上竞买人，特别是在只有一个买主地情况下，通过双方协商谈判方式，确定不良资产转让价格进行转让地方式。

它主要适用于：标的市场需求严重不足，合适地买主极少，没有竞争对手，无法进行比较选择地情况。

招标转让:招标转让是指通过向社会公示转让信息和竞投规则，投资者以密封投标方式，通过评标委员会在约定时间进行开标、评标，选择出价最高、现金回收风险小的受让者的处置方式。

具体有公开招标转让和邀请招标转让两种。该处置方式适用于标的价值大，通用性差，市场上具有竞买实力的潜在客户有限，但经一定渠道公开询价后，至少找到三家以上的投资者。

竞价转让:竞价转让是指通过一定渠道公开发布转让信息，根据竞买人意向报价确定底价，在交付一定数量保证金后，在约定时间和地点向转让人提交出价标书和银行汇票，由转让人当众拆封，按价高者得的原则确定受让人的处置方式。

该处置方式适用于处置资产市场需求差，竞买人很少，拍卖效果不佳或依法不能拍卖，又不适合招标转让的各类资产，包括债权、股权、抵债实物资产的转让出售。

打包处置:打包处置是以市场需求为出发点，按照特定的标准（如地域、行业、集团等），将一定数量的债权、股权和实物等资产进行组合，形成具有某一特性的资产包，再将该资产包通过债务重组、转让、招标、拍卖、置换等手段进行处置的方式。

它适用于难度大、处置周期长的资产。打包处置分为两大类：一是债务重组类打包处置。二是公开市场类打包处置。

分包:分包是指金融资产管理公司将其所拥有的部分资产，以签订分包合同的形式委托给承包人，由承包人负责经营或代为追偿债务的一种行为。

金融资产管理公司接收不良资产的数额巨大，不良贷款客户又分散在全国各地，以金融资产管理公司有限的人力难以对所有不良资产进行及时地处置。

为了减少处置成本，加快对不良资产进行处置金融资产管理公司需借助社会的力量，采取分包手段来实施对不良资产快速有效的处置。

⑤资产置换

资产置换是指两个市场主体之间为了各自的经营需要，在通过合法的评估程序对资产进行评估的基础上，签订置换协议，从而实现双方无形或有形资产的互换或以债权换取实物资产及股权的行为。

目前资产置换大都发生在上市公司与非上市公司之间，非上市公司通过与上市公司之间的资产置换，实现间接上市的目的，并通过上市公司所具有的连续融资的渠道来实现自身的发展。

⑥租赁

租赁是指在所有权不变的前提下，出租者通过采取契约的形式所出租的财产按照一定的条件、期限交给承租者占有、支配和使用，承租者向出租者交纳租金。

租赁终止时，承租者将财产完整地返还给出租者。

金融资产管理公司处置不良资产的最终目的是收回现金，但在实际处置过程中，经常会收回一些非现金资产，其中包括机器设备等生产要素，也会出现取得企业所有权的情况。

⑦破产清偿

破产清偿是指债务人依法破产，将债务人的资产进行清算变卖后按照偿付顺序，金融资产管理公司所得到的偿付。企业破产是市场经济的必然产物。

一些企业由于经营不善或不能适应产业结构和产品结构调整的需要，造成资不抵债，不能偿付到期的债务，企业继续经营无望，对这样的企业进行破产有利于整个社会资源配置效率的提高。

然而对于金融资产管理公司来说，采取破产清偿的办法是不得已的办法。

土地或不动产处置业务

实物资产处置业务，比如土地或不动产处置业务，通常由AMC旗下的房地产子公司负责，如中国信达旗下的信达地产，中国华融旗下的华融置业等。

相对不良资产几万亿级的市场规模来讲，不管四大还是地方AMC自身的处置能力是相对有限的。

首先，AMC的第一大局限是开发和周转速度都远不如品牌房企；

其次，AMC收购的不良资产来自于全国各地，但信达地产布局了不到20个城市，华融置业仅布局6个城市，相较之下，大型房企基本都进入了全国数百个城市，优势更为明显；

再者，房企各自有独门的标准化“秘技”，如大部分房企都有自己的多条产品线，恒大的开盘流程，绿地的办公营销等，对于新获取的项目直接套用能够降低成本。

品牌溢价更是无需耗费资金便可“免费”获取的利润，这些优势AMC旗下子公司均不具备。

综上，出于盘活资产、快速实现利润的角度考虑，AMC对外转让不良资产的主观意愿还是比较强烈的， AMC的再转让形成了二手市场上不良资产最主要来源。

房企可以选择与AMC合作，合作优势主要有以下几个方面：

1、资产已由AMC完成了“排雷”，能够直接开发，风险较小；

2、如果一次性收购的资产量大，甚至长期建立合作，可相应向AMC压低价格；

3、如果操盘得当，房企能自行享有的利润量更高。

因此，选择与AMC合作既符合房企需要快速拓展“优质”、“干净”项目的需求，也满足AMC公司自身盘活资产的需求。