土地收益金分录(土地收益金根据什么收取)

小区一业主拖欠物业却说业委会应该给我钱！

应该收的一分不少为什么应该分的一分没有？

杭州文二西路兰桂花园小区业主们的福利让人羡慕:过年发超市卡，春游秋游，端午节送咸鸭蛋和粽子大米。公共收益分配能够享受70%的物业费补贴前脚刚交完本年度物业费，后脚公共收益分配补贴就到账了。福利这么好的物业公司、业委会、业主之间还会产生纠纷。

物业起诉业主要求其缴纳物业费业主上诉并起诉业委会支付公共收益分配57239元。

马先生一家二十多年前买了小区一套房也一直住在这里。

没缴纳物业费不仅继续向中院上诉还提出公共收益分配？

2011年的时候因为不满意涨物业费，2011年，别墅的物业费从1.8元每月涨到了2.6元觉得不合理因此拒缴。觉得小区物业费应该分成三档来收取，别墅、双拼和公寓应该是三个价钱。因此，他对收费标准不认可，所以才没有缴纳。当时法院执行了期间的物业费。

问题来了，应该收的一分不少，为什么应该分的公共收益分配一分没有？

当年一分不少地扣了物业费，业委会应该把几年的公共收益分配放补贴给我。按照房屋面积、每月应该缴纳的物业费、业委会发放的公共收益物业补贴，算出来的补贴一共为17351元。

业主参考了之前的法院判决业委会为此专门修改过相应规定

马先生认为物业费补贴属于公共收益分配业主理应享有。

小区的另一业主关于要求撤销业委会对其不能享受收取福利和投票权的决定的诉讼，当年经过一审、二审，最终业主胜诉。这个官司的争论焦点之一也是公共收益分配物业费补贴。“未缴纳物业费的业主能否享受福利和投票权？”法院都判业主赢了，当然也应该享有同等权利。

2017年的时候，兰桂花园业委会特意修改了《兰桂花园业主管理规约》第三十七条，“业主拒付物业服务费、泊位费，业委会可以限制其行使担任业委会委员、表决权、经营性收益分配权的权益”分录，并增加一款，“拒付物业费是指业主在一个自然年度内，经催告，截至该年度最后一日仍不交纳物业费，无权享受该年度的物业补贴费，等其主动缴清后恢复”。

业委会说这是经过表决通过，并发送给全体业主并报房管局报备的。

对此，马先生认为即便如此，自己不能享受到2017年10月15日之后的福利，那么土地规定修改之前的权益自己还是应该享有的，“扣掉绰绰有余。”

57239元补贴是根据小区公共收益分配分了5笔按面积算出来:2011年4月收益金1日至2015年9月30日小区公共收益分配17351元；2015年10月1日至2017年12月31日小区公共收益分配7398元；2018年1月1日至2021年3月31日小区公共收益分配18564元；利息5126元；历年福利8800元。

业委会不能接受：当年有效过期作废难不成一直给他留着？

质疑：公共收益分配 怎能与物业费挂钩？

小区公共收益分配不少业主都表示欢迎，但也有部分业主提出不同看法。一位业主称，他确实没有按时交纳物业费，因为很多问题没有得到妥善解决，但这是他跟物业公司之间的事。

“小区公共收益属于全体业主，我是业主之一，自然享有相应的权利。业委会不能剥夺他参与公共收益分配的权利，“业委会是为全体业主服务的，而不是替物业公司服务的”。

对此，小区业主认为业委会的做法在程序上不合法，“既然小区公共收益属于全体业主所有，该怎么使用？应该形成具体的分配方案，召开业主大会来共同决定。

小区公共收益分配是否应与物业费挂钩？

业委会：不按时交费损害广大业主利益

利用小区公共收益向业主公共收益分配本是一件好事，没想到引起争议。

为何要将未按时交费的业主排除在外？业委会解释，根据《物业管理条例》，业主应该履行按时交纳物业费的义务，而业主逾期不交纳物业费的，业委会应当督促其限期交纳。如果都不交纳物业费和停车费，则小区物业服务质量将难以得到保障，最终损害的还是广大业主利益。

至于公共收益的分配方式，业委会通过张贴《通知》的形式就是征求广大业主意见，大多数业主都没有提出反对意见。

小区公共收益属全体业主所有业主承担义务也享有权利

民法典物权编第二百八十二条【共有部分的收入分配】明确规定：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

业主民法典物权编第二百七十三条【业主对共有部分的权利和义务】中规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

同时，依据《物业管理条例》规定，所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。《物业管理条例》的立法原则？物业管理权利和财产权利相对应的原则。

公共收益由全体业主共有，并由业主大会确定使用方法。无论是将公共收益用于冲抵物业管理支出、业委会开支，还是小区维修、小区活动等，都应该通过业主大会来决定，但是将公共收益分配直接与交纳物业费挂钩是不妥的。

法律规定了小区公共收益归全体业主共有，物业费是物业公司向业主提供服务而收取的费用，业主没有义务向业委会交物业费，因此业委会无权以业主未交物业费为由，侵犯业主对公共收益的处分权，也没有理由拒绝向其发放公共收益的红利。

侵犯了业主享受公共收益的权利，业主可投诉反映，也可以向法院提起民事诉讼。

业主正确行使权利，就是要增强规则意识，权利义务分明，享有权利的同时认真履行义务。这样，社会才会处于一个有序的状态，每个人的权利才能得到有效的保障。无人履行义务的社会是无序的，谁的权利都无法保障。

一、业主的基本权利

这里所说的基本权利是指无需通过特别约定而仅根据业主身份即可享有的成员权利。根据物权法、物业管理条例、业主大会和业主委员会指导规则等规范性法律文件的规定，业主享有如下基本权利:

1、对专有部分占有、使用、收益、处分的权利。业主可以居住、装修、出租、经营自己的房屋、车库或摊位，并从中获取收益。业主对专有部分的所有权具有排他性，只要不占用公共空间或侵犯其他业主的合法权益，任何人无权干涉业主专有部分范围内的事。

2、使用物业共有部分并分享公共收益的权利。业主对小区内的公共场所、共用设施、共有场地可以有偿或无偿地优先使用。依法归属于开发商的车位也应什么当首先满足小区内业主的需要。另外，业主可以参与分配经营共有部分所得的收益或因共有部分征收、征用所获得的补偿。物权法第八十条对公共收益分配进行了规定。

3、成立业主自治组织的权利。物权法第七十五条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。这一权利必须集体行使，单个的业主需要联合他人共同申请成立业主大会。根据法律的规定，业主还可以对自治组织的架构、运作模式进行自主设计，例如成立业主代表大会、业主小组等。

4、自行管理或委托他人管理物业的权利。业主自行管理须经代表全体业主意志的业主自治组织决定，要制定科学的自行管理方案，并明确具体责任主体。委托他人管理物业的，由业主大会做出决定，并由业主委员会与受托管理人签订物业服务合同。对开发商选聘的物业管理人，业主有权依法更换。目前，这一权利行使土地得非常艰难。

5、获得行政机关协助的权利。收取法律规定，有关部门应对成立业主大会、建设业主自治组织进行指导和协助。对于物业管理活动中出现的问题，业主可以请求行政机关进行监督。业主委员会换届交接不顺的，可以请求公安机关协助。被解聘的物业服务企业举步撤离的，业主可以请求房管部门进行处罚。

6、参加业主大会的权利。业主大会的召开必须有人数且面积双过半的业主参加，否则大会是无效的。业主参加业主大会时可以就管理规约、议事规则、专项维修基金的使用、选聘物业服务企业等共同共有和共同管理的有关事项进行进行投票表决，并提出建议或意见。

7、选举权和被选举权、罢免。业主有权参加业主委员会的选举，可以选举自己满意的候选人成为业主委员会委员，也可以成为候选人被选举为业主委员会委员。业主可以选举业主代表，在一定时期内代表自己参加业主大会或业主代表大会，也可以被选举为业主代表。对业主委员会委员或业主代表不满的，业主还可以要求开收益金会罢免。

8、知情权。业主可以向物业服务企业、业主委员会申请公开物业规划资料、权属证明、共有部分使用及收益情况、前期物业收支情况等信息，并可以通过行政机关监督、司法机关判决来协助实现。需要指出的是，业主知情权并不必集体行使，尤其是根据向前期物业服务企业行使知情权时，单个业主即可要求知晓相关信息。

9、监督权。监督权内容较为广泛，主要包括:(1)业主有监督业主委员会工作的权利;(2)业主对物业服务企业履行物业服务合同的情况享有监督的权利;(3)业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有监督的权利;(4)业主对物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用享有监督权。

10、撤销权。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。撤销权的行使存在两个问题:一是业主大会是否可以做被告;二是业主大会选举业主委员会尤其是新一届的决定是否可以撤销。在这两个问题上，司法实践争议很大。

11、享受物业服务权。业主享有按物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务的权利。依合同约定全面接受物业服务企业提供的物业服务是业主在物管活动中享有的最基本权利，该权利的产生、范围及行使方式取决于物业服务合同的具体约定。

12、其他权利。社会生活是丰富多彩并不断变化的。法律不可能穷尽物业管理中的所有问题，新情况新问题随时可能出现，而法律在一定时期内必须是稳定不变的。因物管服务内容和范围随物业的迅速发展和业主生活水平及其消费需求的提高而不断拓展，业主权利及其内容也会随之而不断得以发展和丰富。

二、业主的基本义务

马克思说:没有无权利的义务，也没有无义务的权利。权利义务从来都是一体的，社会的变革逐步改变了过去一部分人只享有权利而另一部分只负有义务的局面，现代文明下的权利义务具有一致性。业主享有权利的同时必须认真履行义务，这样才能保持良好的社区治理状态。

业主的基本义务如下:

1、遵守管理规约、业主大会议事规则。管理规约与业主大会议事规则是业主自治和物业管理的基本规范，是判断业主行为是否正当的重要依据。因此，全体业主都负有遵守管理规约与业主大会议事规则的义务。一些业主委员会印制业主手册，把管理规约、业主大会议事规则等物业管理基本规范送到每位业主手中，方面业主更好地了解行为规范，了解业主委员会。

2、执行业主大会和业主委员会在授权范围内做出的决定。业主大会的决定代表了全体业主的意愿和要求，该决定的内容对全体业主有约束力;而业主委员会基于业主大会授权而做出的决定和业主大会的决定具有相同法律效力。为维护全体业主合法权益，每一业主都负有遵守这些决定的义务。如果某业主认为决定侵犯了其合法权益而起诉撤销，那么这一决定是否应继续履行呢?这是一个应当认真研究的问题。理论上讲，个别业主的异议不具备否定全体业主决议的效力。但法律实践中，行政主管部门往往因担心社区和谐问题而建议业主委员会暂停执行决议。当然，即使是建议，业主委员会一般情况下也只能遵照执行。

3、按国家有关规定交纳专项维修资金。为确保物业共用部分、公共设施设备的正常使用，以及发生毁损时能够得到及时维修，就必须保证专项维修资金及时到位。因此，按规定交纳专项维修资金是业主的基本义务之一。一般情况下，业主从开发商那里买新房的时候会交纳专项维修资金，因为这与购房合同义务绑在一起的，要拿房必须交。但是，第一次缴纳的专项维修资金用完而需要再次交纳时就有问题了。谁来收?收多少?遇到不交的怎么办?这都是问题。

4、按时交纳物业服务费用。物业服务费用直接涉及物业的保养和维修，也影响到物业服务企业的形象和服务的质量。因此，业主负有按规定或约定及时交纳物业服务费的义务。这是业主的基本义务，但确实纠纷发生最多的热点。因为区分所有在我国还是一个新型的所有权形态，过去我们是一家一户生活，自己的房子自己盖，自己打扫，自己修理。现在突然进入小区生活，住房也变成了一种消费，每月都要交物业费，还要交纳专项维修资金，很不习惯。很多业主采什么取拖的办法。况且，物业服务合同关系复杂，业主一方的合同行为是集体行为，作为个体的业主不是合同签字人却是义务履行人。关于拒交物业费，业主说得最多的理由就是服务不到位。但是，物业服务质量怎么评定?仍然没有科学的操作方法。

5、其他义务。这里说的其他义务包括法律规定的其他义务、物业服务合同约定的其他义务、使用物业的注意义务等。物权法第八十三条规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

争取应得权益，实施起来不易

对于小区公共收益分配发放等问题，持羡慕、吐槽态度的约占3/4，持无所谓态度的约占1/4。

  就如何联合小区业主与物业公司协商并争取这部分收益，90%以上的业主很迷茫，称没时间、没能力为大家争取利益。不过，不愿意出头是大多数人的想法：有人争取就鼓掌欢迎，没人争取自己也不会出面去争取。只有极少数业主能够比较理智地分析并愿意为此去和物业公司交涉。

  法律规定是一回事，执行起来又是另一回事。“我曾在业主群里跟物业公司提出过小区公共收益应该返还业主，但物业公司负责人没有回应，回应的业主也寥寥无几。作为普通业主，我们不知道去哪里申诉。所以说，想要全体业主集体争取应得的权益，感觉太难了。

  运用现有法律，维护自身权益

2021年2月7日宜昌西苑小区不仅仅给业主分红每户300，还开展慰问活动切实提升业主的获得感、幸福感,这并不是业委会第一次发福利2020年业主分红每户200。

  “虽然业委会内部有会计、出纳分管账务，但这样做风险还是太大，所以我主张公共收益金让业主‘吃干喝净’，当年全部返还，业委会一分钱不留。这也体现了小区内共有资源“共同使用，共同收益”的理念。物业收取的小区内广告费、停车费等很难监管，更何况小区业主其实是一个流动群体，很多物业说这笔钱要留做以后用，可每年都会有业主搬进或搬出，“此时”的收益用到“彼时”的业主，显然不公平。“做这件事虽然很难，但是做到了凭的就是法律。”

民法典明确规定 利用小区业主共有场所产生的收入，属于业主共有——

●建设单位、物业服务企业或者其他管理人等 利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

●建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；

没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

  “不论是物权法还是民法典物权编，对于业主的权利和义务，法律条文中都规定得清清楚楚，业主要做的就是运用现有法律，去维护自己应得的权益。

分录

疑问解答1：物业服务企业不公示小区公共收益的账目，业主能否拒交或者能否少交物业费？

“为我们提供服务的物业公司从进驻小区开始，这么多年来从未公示过小区的公共收益根据账目，那么作为业主的我们，是否有权拒交物业费？或者少交些物业费？”

物业服务企业提供物业服务，业主享受物业服务，两者的关系、权利与义务都是依据物业服务合同约定的，是合同关系，一方不履行义务或履行义务不符合标准的话，另一方可以抗辩。因此，物业公司有提供服务的义务，相对而言，业主有支付物业服务费的义务，“业主不交纳物业费，属民事纠纷当中的违约责任。物业服务企业是经营性企业，不是公益机构或行政机构，其经营决策具有市场属性”。

“那么，什么情况下业主可以拒交物业费，就是在物业公司服务有重大瑕疵时，但业主要有证据能证明这个瑕疵是确实存在的。什么是重大瑕疵？不公布小区的公共收益算不算重大瑕疵？“我个人认为属于重大瑕疵，但这个具体还得法院来判断，法院认为不公布公共收益属于物业服务的重大瑕疵，业主就可拒交物业费。”

疑问解答2：公共收益由谁来收取，是物业服务公司还是小区业委会？

小区的公共收益收取和分配也因不同物业管理制度而有所区别，公开透明是核心。

那么，公共收益谁来收，又是如何收的？由于代表业主权利执行主体的业委会不具备法人资格，无法开具发票，通常采取签订三方合同的形式，业委会代表全体业主作为甲方，委托乙方即物业公司与作为丙方的经营性公司签订合同。同时公开透明公告全体业主，物业公司扣除税费和因服务而产生的费用部分后，把归属广大业主的资金部分打入业主大会（业主委员会）账户。

疑问解答3：小区产生公共收益后，物业公司是否可以从中分成？

公共收益里分成三七分，物业占大头，业委会占小头，这合理吗？

关于公共收益的净收益，要不要给管理人酬金，舒可心认为“当然要”。公共收益有两部分，一部分是没有成本的，比如广告收益；还有一些含成本的，比如停车管理，“物业服务公司要从中获取酬金，必须签订合同，酬金的金额或所占百分比也要合理”。