在实施全域限购前，海南楼市也已呈现出区域特征：海口过渡性项目受欢迎；博鳌则是有价无市；三亚凭借稀缺产品降低了风险；东方等地则正在成为投资新热土。当然，当限购来临，倚赖外来人口的海南楼市迅速退温，迎来彷徨。

限购前的狂欢

澄迈县某楼盘销售人员粗略地统计了一下，从2017年3月开始到年底，海南全省出台的楼市调控政策将近20条，愈加收紧的楼市，直到4月22日晚，迎来了“买房史上最严”的调控升级。

“我还记得那一天，我们海南还在一边为客户办理集中签约，一边告诉吗来电来访的客户，项目排号人数已经超过销售房源数倍，等待前面客户退房的人数已经达到了数十人。”的某销售人员称难得经历如此忙碌的一天：“实际上，3月末海南省就出台了‘房八条’房子，所以同事们就抓紧联系客户，让客户赶在政策落地前赶紧签约。”

吗

“房八条”是海南3月31日发布的政策，内容包括，商品住宅价格备案后6个月内不得调高备案价格；对外地购房者由每人限购1套改为每个家庭限购1套、商贷最低首付比例由4注册公司0%提升到70%、购房后由两海南年内限售延至五年内限售；同时，在海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县限购区域内买房，必须提供累计60个月及以上海南省个税或社保缴纳证明；对弄虚作假者撤销其购房合同网签备案且五年内不得在该省购房等。此后的4月16日，政府再强调要落实“房八条”防止炒作和哄抬房价。

此前虽然被称之为“史上最严”政策，但是还有很多有条件有资质的客户蠢蠢欲动买房，“比如，很多投资客都是全款客户，首付比例的提升对他们并没有什么影响”。可是，这也变成了最后的狂欢，的4月22日晚间，海南再出政策，这让大部分楼盘销售瞬间冷却。

翻盘重来

实际上，在调控升级之前，海南楼市各个区域的房地产市场状态也不尽相同。“根据海南去年的公司调控政策，100平方米以下的项目将不能报批，而小户型自住可满足刚需购房的过渡性需求，投资持有成本也不是很高，所以早就被抢光了”某销售人员如是说。

据了解，此前博鳌项目均价在3万元以上，因为有医疗特区等资源，有的项目甚至卖到单价5万元。但博鳌基础设施不完注册善、投资需求透支过大等让博鳌楼市进入尴尬的有价无市阶段。炒得虽然很高，但候鸟不来、本地买不起，开发商又不愿降价在，是购房者对博鳌楼市说不的原因；陵水凭借雅居乐地产开发的清水湾成为候鸟和纯投资客的首选；三亚存量虽然高，但是市场需求和区位优势明显，稀缺的产品使得风险被忽视；东方、澄迈等地则成为新诞生的投资热点区域。

一位海南某项目营销负责人介绍，“一直以来注册，海南项目的营销策略是主打旅居产品，客户定位也是以投资为主。目前，在限购情况下，原本注册公司积蓄的潜在购房客户基本全部无效，这也导致原本计划下半年入市的项目限购，可能会延后开盘或改房子变销售策略”。

没堵住的口子？

据多个地区的销售人员介绍，海南购房者基本全是投资为主。其中，海口购房者投资客占比约80%，其他如博鳌、陵水、三亚等城市基本100%全是投资需求。有数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛在外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。外来购买力占主要市场，支付力强于本地市民，使得海南房地产在近几年的房价增速非常明显。

在海南4月22日发布政策之前，五指山、保亭、琼中、白沙四个中部市县禁止非本限购地户籍购房；海口、三亚、琼海市区为有条件限购区，外地购房者必须具备60个月的社保或个税；其他地区为非限购区，外地人可以购买一套住房。

本次调控在原来基础上更进一步，要求外地购房者在非限购区购房，必须具备公司24个月的社保和个税。这对于客户80%以上来自外地的海南楼市，影响不言而喻。这次调控几乎全方位围堵了岛外的投资客群，商品住宅、产权式酒店客房等全都在限购范围内，假结婚、假离婚骗购等行为也将被惩戒，且不得通过补交个税或社保等方式来获得购房资格。

不过，这次被称做是“无空可钻”的海南限购政策，并未堵上以公司名义购房的口子，根据部分项目销售人员介绍，公司提供完税证明就可以购买海南地区的房屋。不过，销售人员却不愿谈及公司持有及转让的高成本。