企业取得的不动产拆迁补偿免征增值税

土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第三十七项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形，取得的不动产拆迁补偿免征增值税。

近日，财政部、税务总局发布的《关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第40号，以下简称“40号公告”）第三条明确，土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于“土地使用者将土地使用权归还给土地所有者”的情形，可免征增值税。该项规定既有效减轻企业搬迁的税收成本，又提高了税法的统一性。

企业从政府取得的拆迁补偿费涉及不动产的部分是否需要缴纳增值税，一直是实务中讨论的焦点。究其原因，是政策衔接的问题。营业税时代，土地使用者取得土地及地上附着不动产的补偿费不征收营业税。营改增后，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第三十七项规定，对土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。对比之下不难发现，36号文件未明确企业取得土地上附着不动产的补偿费是否需要缴纳增值税。

地上不动产与土地密不可分，归还土地使用权，必然涉及地上附着的不动产。在实践中，企业通常按照政府的行政命令进行搬迁，这是一种政府征收行为，而非企业将不动产销售给政府。加之企业取得拆迁补偿款的方式，在营改增前后并没有发生变化，因此，地上附着的不动产也应该免征增值税。随着40号公告的发布，这个问题有了明确的政策规定：企业从政府取得的与地上附着不动产相关的补偿费，可以免征增值税。

笔者提示，土地使用者在享受免征增值税优惠政策时，需要注意进项税额的转出问题。企业被拆迁的不动产如果未抵扣过进项税额，则无须转出；如果已经抵扣过进项税额，则应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号印发）第三十七条规定，以不动产净值乘以适用税率，计算不得抵扣的进项税额。其中，不动产净值指纳税人根据财务会计制度计提折旧后的余额。

需要注意的是，企业只有从政府处取得的拆迁补偿费，才可以适用免征增值税的优惠。从拆迁公司、土地开发公司、房地产开发公司等企业处取得的补偿费，不能享受免征增值税优惠。在实务中，对于政府委托其他企业进行土地开发，企业从开发企业处取得的补偿费，能否视同从政府处取得享受免税优惠，仍须根据实际情况向主管税务机关具体咨询。企业取得的不动产补偿费须与被征收的土地相关，否则也不能享受免征增值税优惠。

（作者单位：国家税务总局北京市税务局）

作者：马泽方

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来源： 中国税务报