让各阶层人民都安居乐业
本文在共同富裕和平稳健康发展两大前提下，探讨如何以最小代价实现“房住不炒”，保障国家经济高质量发展。
一、【方案概要】
1、向新购住房者分类征收房地产（消费）税；
2、租赁住房按现有房地产税法应收尽收；
3、税收所得用于发展公租房。
二、【方案优点】
1、新老住房区别对待，避免了政策实施的重大动荡和风险。
2、把房地产税的性质从持有环节的财产税变成交易环节的消费税，避免了税基税率确定的巨大麻烦，大大减少了征收成本。
3、不影响地方财政相当程度依赖的土拍收入，对各级各类城市都能做到财政收入平稳过渡和稳定增长。
4、加强对房租收入征收房地产税的管理，房东好接受，同时对租赁市场价格的影响不大。
5、将增量的房地产税（而不是存量的土拍收入）用于保障性住房的建设，更加稳定可靠。
6、对金融系统稳定基本无影响。
三、【现有基础】
1、各地“因城施策”的房地产限购政策已实行多年，趋于成熟。
2、多地推出了二手房交易价格指导价。
3、全国房地产信息联网查询系统已经建成和运行。
4、各地公安系统的房屋租赁备案管理已有相当的经验。
5、各地国资建设和管理平台公司规模巨大。
6、针对新房交易的税收征收体系非常完善。
7、城市规划、用地及建设审批体系非常成熟。
8、农业用地及农村宅基地管理已有相当基础。
9、各地廉租房管理已有一定基础。
四、【具体措施】
1、对于存量住房，无论数量、面积、价格、区域、产权性质等，以及在多地拥有住房，均不列入房地产税征收范围。
2、对新交易的住房（包括一手和二手房），按照“因城施策”的原则由房管部门进行分类。分类的标准应该越简单越好，可以仅按建筑面积进行分类，不考虑地段、年限、价格等因素，否则会不胜其扰。下面的面积段和占比仅用来进行参考性说明。
（1）公租房：建筑面积70平方米以下，容纳25%家庭居住；
（2）刚需房：70~120平方米，容纳50%家庭居住；
（3）改善性住房：120~180平方米，容纳20%家庭居住；
（4）高等级住房：180平方米以上，容纳5%家庭居住。
公租房不允许个人交易，刚需房按照一个家庭在全国范围内一套进行限购，改善型住房和高等级住房放开限购。
3、公租房相关政策
（1）公租房由地方政府每年确定配建指标，快速扩充规模，能够容纳20~30%城市人口居住。
（2）允许开发商未售出或者新建成的“公寓”类商业用房，按照规定改为公租房，由开发商自持，或者由公租房管理公司回购。
（3）市政府指导各区，分街道成立公租房管理公司，同时鼓励开发商成立专门的公租房管理公司，负责公租房的交易、出租和管理。
（4）个人存量的70平方米以下的住房，可以继续自行居住，不允许对外出租，无需缴纳房地产税。卖出时，必须出售给指定的公租房管理公司，售价按照房管部门确定的指导价。拆迁时，按现有政策执行。
（5）地方政府制定公租房准入资格、退出办法和租金标准，以适应在本市没有住房的低收入家庭、外来务工者、新进入社会的年轻人的住房需求。
（6）公租房入住人及其家庭无论以任何方式在本市获得住房，必须退出公租房。
4、刚需房相关政策
（1）一个家庭在全国范围内，仅允许持有一套刚需房。
（2）在全国范围内无住房的个人，终生只有一次购买刚需房的资格。购买刚需房，无论一手还是二手，均需要事先在房管部门进行购房资格认定。
（3）符合购买资格的无需缴纳房地产税。不符合购买资格的，在缴纳房地产税后，准予购买。税率与改善性住房相同。
（4）刚需房持有人无需缴纳房地产税；因历史原因形成的多套刚需房持有人，无需缴纳；两名刚需房持有人结婚形成该家庭持有多套刚需房，无需缴纳。
（5）刚需房卖出后，再购任何住房，均需按规定缴纳房地产税。
（6）个人持有的刚需房不允许对外出租，不能用于生产经营。
5、改善性住房相关政策
（1）改善性住房在全国范围内不限购。各地可因城施策，在3年内逐步取消限购政策。
（2）个人新购改善性住房，无论一手还是二手，均需在交易环节缴纳房地产税。改善性住房以交易指导价为基础，税率按照10%（尚需进行测算论证），无免征额。
（3）二手房在交易时缴纳，一手房在备案时缴纳。
（4）个人持有的改善性住房不允许对外出租，不能用于生产经营。
6、高等级住房相关政策
（1）高等级住房全国范围内不限购，各地立即取消限购政策。
（2）个人新购高等级住房，无论一手还是二手，均需在交易环节缴纳房地产税。高等级住房以交易指导价为基础，税率根据所在小区容积率按照20%~100%（尚需进行测算论证）分级确定，无免征额。
（3）二手房在交易时缴纳，一手房在备案时缴纳。
（4）个人持有的高等级住房不允许对外出租，不能用于生产经营。
7、商业用房相关政策
（1）基本延续现有政策，但规定个人持有的商业用房不允许对外出租，同时加强“住宅禁商”政策的执行力度。
8、房屋租赁相关政策
（1）全面禁止个人出租房屋。个人持有的住房或者商业用房需要出租的，必须委托给符合资格的房屋租赁公司，在支付管理费和缴纳房地产税后取得租赁收益。
（2）地方政府制定房屋租赁公司的准入资格。个人符合条件的可以申请成立住房租赁公司。
（3）房屋出租按照租金的12%缴纳，按年征收，按月预缴。房屋租赁公司是租赁房地产税的代征代缴义务人。
五、【几点说明】
1、公租房、刚需房、改善性和高等级4类住房的占比，各城市各地区会有不同。大略来说，人口流入地的公租房和高等级住房的占比可以更高一些。
2、可以通过调整公租房、刚需房、改善性和高等级4类住房分类的建筑面积段，来调整规模占比。
3、房地产（消费）税的税率可以全国统一制定。
4、农村或者小城镇的住房暂不适用房地产税。
4、住宅作为遗产继承，或者直系亲属之间赠与时，由继承人或者受赠人参照新购，来审核如何缴纳房地产（消费）税。
5、商业用房转让、继承、赠与环节，不征收房地产（消费）税，而是在出租环节征收。
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
