北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

很多人提问土地拍卖的问题，观点几乎一致，这种供地形式推高了房价。理由就是拍卖会使得开发商们争抢土地，甚至出现非理性的加价，那面粉贵了，面包自然就会更贵。

不对，错了，全错了，从根儿上就错了。为什么？因为经济学原理：商品价格是由供需关系决定的，与什么交易形式无关。

那很多人还是会不理解。对啊，就是因为供需关系啊。拍卖是故意的制造了稀缺，加强了稀缺，在开发商多而土地少的情况下，价格肯定会被推高啊。

这么说当然对，拍卖师确实会营造气氛，制造稀缺的氛围。但是开发商都很傻吗？一次两次有可能被氛围影响，但开发商不能都傻，也不能傻上20多年吧？

而且，土地和买房人有直接关系吗？没有，开发商拿了地必须盖成房子，否则是不可能拆成小块儿出售的。而买房人最终买的是房子，和土地价格有关系，但起不到决定作用。也就是是说，房子和土地是两个完全不同的市场，房价高低并不是地价决定的，更和交易形式无关。

1. 拍卖只是一种交易形式，一种手段。

如果说拍卖推高了房价，那法拍房天天都在进行，这比土地交易可直接多了，怎么光听说有人要去捡漏儿，从没听说推高房价呢？

其实所有的交易行为都可以视为拍卖，买卖双方，尤其是卖家，是会与各个有意向的人探讨价格的。这就等于是各个竞买人出价，而卖家在选择其中最高的。

那拍卖形式呢，只不过是把众多竞买人凑到一起了，大家一块儿来出价，节约时间精力成本。所以，拍卖只是一种形式，节约交易成本，主要是信息成本，和其最后的成交价格无关。

在二手房市场上，经常出现把买房人约一块儿，然后进行拍卖的形式。但这前提得是抢手的房源，也就是卖家开始的报价低，这才能吸引到众多想捡漏儿的买家，然后凑一块儿竞价。

卖家在楼市火爆期图的就是价格高，但在其他大多数时候，图的只不过是卖得快。那如果采用拍卖形式，无论什么价钱，反正在这一天里肯定能卖出去，节约时间，也就节约了成本。

其实不光是房子，几乎所有行业都有拍卖的形式，这本来就是人类最原始的交易形式之一。而人类所有的创新都是为了提升效率，那拍卖形式则毫无疑问的符合了这个原则。

之所以收藏品最喜欢用拍卖形式，就是因为这种商品的信息成本太高。几乎都是孤品，无论买家还是卖家，要想快速找到交易对象并不容易。所以才产生了拍卖行，替双方把这些繁琐的工作给做了，从而赚取高额的手续费，一般10%。

所以，拍卖只是形式手段，是节约成本提高效率的，或许还能降低商品价格呢。当然这在实际上是不可能的，商品价格毕竟是由供需关系决定的，与交易形式无关。

2. 如果没有拍卖形式，开发商怎么拿地？那就跟房产交易一样了，新房找开发商，二手房中介，或者找亲戚朋友托关系。

一手土地就是从政府手里买。最早很多都是超大规模地块，市区都动辄一条街（主要在南城），郊区几百上千亩，甚至论平方公里。这些只是开发商买来土地，但地上建筑物是个人或单位的，所以开发商还得掏钱拆迁。

比如王府井东方广场，李嘉诚的手笔，没有通天的本领是做不到的。这是成功案例，也有不太成功的，比如到现在崇外还有六号地，那就是当年新世界拿的地，只不过是一部分而已，可见总规模有多大吧。这就是当年没拆动，一拖十多二十年，到现在更拆不动了。前些天的消息是干脆不拆了，改成什么保护了，反正就是腾退，坑苦了南城老北京了。

各个单位的土地也可以算一手的，当年都是划拨用地，使用权归各单位。那在符合规划的情况下，只要是有人卖就可以转让，然后缴纳土地出让金就是了。潘石屹的建外soho就是二锅头酒厂的地，现代城是一机厂的地，都赚大发了。

从政府手中拿地分三种，拍卖、协议和划拨。北京的拍卖是2001年开始的，春节后在新世界酒店，没什么人参加。我想去看看来着但老板都不让，说肯定没几个人买，他说对了。好像广渠门外的8块地只卖出去3块，其他的都流拍了。协议就是和政府谈条件呗，讨价还价，当年这是主流形式。划拨用地主要是重点工程和经济适用房，保障民生的，不收或收取很少的土地出让金。

另外就是农村集体用地，这是开发的主力军。和协议用地其实差不多，只不过出让对象是村集体，这缴纳的土地出让金还少呢，毕竟都是郊区。比如世纪城，那真的是一座城了，黄老板赚翻了。

二手土地那就是炒地皮了，从政府手或单位乡村拿到土地开发权，自己没钱就找合作伙伴或直接转让，来回的倒腾呗。甚至就是直接倒腾批文，经常一块地能转手十几次，甚至更多。

那个年代市场上到处都是炒地皮的，真假消息满天飞，各路神仙云山雾罩的，也分不清楚谁是骗子，很多时候只能是蒙着来。大开发商和有背景的好得多，比如冯仑潘石屹就从某大炮的西城国企手中拿到了万通的地块，开发成写字楼最高时卖到了3600美金，赚的都不知道姓什么了。

但小开发就没谱了，只能去找小规模的地块。不仅找不到本家儿，更是指不定倒了多少手了，那个年代什么稀奇古怪的事儿都有。中间人一个个不仅都故做神秘，而且什么条件都敢承诺。

总之，在不是以拍卖为主的时期，土地交易就一个字，乱；三个字，乱极了。

3. 2004年3月，三部委71号令公布了，这就是著名的“831大限”，之后的土地必须以招拍挂形式从政府手中拿地，禁止各单位乡镇再私自卖地。

为什么？一是政府看这种乱象太乱了，无数单位领导中饱私囊贱卖国有土地，让开发商发了大财，经常引发各种舆情。第二就是当时“芜湖模式”开始推广，也就是政府利用开行（政策性银行）贷款，或其他的融资渠道吧，拿到资金后进行统一拆迁和规划配套建设。目的就是把不值钱的土地抬升价值，也就是“经营城市”。

这种理念其实并不是什么新发明，早就是国际上的通行模式，中国在1930年就已经有先例了。没看错，确实是将近100年前，在当时的民国首都南京，由孙中山先生的公子孙科组织人提出的，写在当年的首都建设方案里。只不过当年的融资手段太落后，没那么多的钱来组织拆迁和配套建设，所以没有真正铺开。

不管怎么说吧，2004年831之前，北京土地市场一片大乱，买卖倒手频繁，因为谁也说不清后市是什么行情。那会儿的流行词就是“粮票换鸡蛋”，也是潘石屹和某大炮交易尚都地块时发明的。有土地的急于套现，资金多的急于拿地，一片乱象。

但831之后，招拍挂拿地确实成了主流，土地市场一下子平静了许多。虽然也有倒地皮的，但不占主流了，只是少数权贵才能办的到。而且这里面鱼龙混杂，大多数都是二道三道八道贩子，骗子居多，逐渐的就算是真的都没什么人相信了，市场越来越正规。

但是，也正是从831之后，准确的是从2005年开始，北京楼市开始火爆，房价突飞猛进。到了2006-2007，那更是地王频出，房价在不到两年的时间里涨了接近2倍。

那我之前说拍卖不会抬升商品价格，可现实是价格就是暴涨了，为什么？

4. 其实从理论上讲，原料价格和终端商品的价格是无关的，这是两种商品，分别由各自的供需关系决定。

但是，如果终端产品称为刚需，那价格就要受原料较大的影响了。比如大白菜，在咱们看来无所谓，但在韩国却是做泡菜的最主要原料。而辣白菜是韩国的绝对刚需食品，那山东大白菜价格只要上涨，韩国泡菜就必定跟随，因为他们必须吃，商品的刚性非常的强。

其他的还有粮食和盐都是刚需，特效药尤其是，销量受价格的影响小，主要原因就是可替代产品少，甚至无可替代。

房子本来不是刚需，至少买房不是，租房也是可以正常生活的。可社会舆论就是把这种东西给定义成了刚需，而且还形成了共识，且不断的强化暗示。而百姓们不仅接受了这种暗示，也在现实中见到了买房发财的先例，那就更加疯狂的往楼市里冲了。

开发商也并不都是明智的，在整个市场都疯狂的情况下，确实被感染了。他们要抢着拿地，拿到地之后快速开发，只要有买房人愿意买单接盘，那这块地就砸不到自己手里。

也就是说，开发商为什么敢于高价拍地？因为他们认为能高价卖给买房人，是产品的预期售价高，导致他们愿意支付更高的成本和风险。如果开发商们都这么认为，那就大家一块儿抢呗，价格自然更高。这就就是价格决定成本，成本的价格由供需关系决定。

老百姓买房其实也是一样，买来的房子就是成本，是和其他买家竞争得来的。之所以敢于高价抢房，就是因为预期房价还要涨，认为在将来能卖的更高，才敢于现在高价买房。

5. 但是，市场就是市场，不以任何人的意志为转移。2008年次贷危机爆发，几乎全世界的楼市都在下跌，中国有没有宏观调控都一样，美国替全球楼市做了调控。

从2007年底开始，王石就抛出了“拐点论”，认为楼市行情开始逆转。之后到了3月份，潘石屹又抛出了“百日剧变”的观点，认为100天之内，就会有大量的开发商倒闭。最悲观的观点甚至预计有可能达到3万家。结局到没那么邪乎，并没有出现3万家开发商倒闭的情况，可市场行情确实是如山崩一般垮塌了。

那年我在成都，又赶上汶川大地震，整个四川的楼市怎一个惨字了得啊。北京等地也没好多少，降价都在30%以上，甚至40%。全国有一多半的城市达到了腰斩，绝对的崩盘。

那一年，几乎之前所有的地王都被打倒在地了，全成了烂尾楼。

在这些地王里，最后开发成功还赚到钱的好像不到一半，另一半或是退了地认赔，或是被别的公司收购了，自身并没得到什么红利，不赔就是好事儿。

那开发商们吸取教训了吗？也可以说吸取了一些，此后就都纷纷成立了研究部门，专门研究政策和市场行情，正规多了。但黑格尔说过一句名言：人类从历史中吸取的最大教训就是，人类不会从历史中吸取任何教训。

所有人其实都是好了伤疤忘了疼，这次犯过的错误下次接着来，这其实就跟普通买房人一样，吃亏上当也是会上瘾的。

怎么说呢，只能让他们参考某南部楼盘，同样的是楼面价7万，但卖到了11万，这开发商都没多大利润。而这北部的同样是楼面价7万，售价只有9万，搞不懂怎么赚钱，更不知道怎么保证质量。

7. 总之，不聊了。拍卖只是一种手段，一种形式，并不能直接推高地价和房价，毕竟商品价格是供需关系决定的。就算没有拍卖，在市场疯狂的情况下，这块地也能卖到这么多钱。

商品价格才能决定成本，开发商之所以敢高价拿地，就是因为他们预测能赚到钱。无论他们的土地成本是高是低，最后的房价都是市场说了算。所以，普通人买房甭管开发商的土地成本是多少，就看自己觉得这最终售价值不值吧！

仅供参考。