一、一级土地（出让方式）
1、土地出让方：政府土地储备中心
2、行为性质：国家让渡土地使用权
二、二级土地（村集体土地转让）
1、操作方式：政府前期征收集体用地中，除给予村民货币补偿外，还有一定留用地指标，一般为征用土地15%内。村集体获得该指标下国有划拨用地（已完成土地及控规），并采取定向拍卖方式将国有划拨用地变为国有出让用地（补交出让金及税费一般为挂账支付，税率约为土地招拍挂转让价格的20%左右，由竞得人支付后再交纳），村集体在政府公共资源交易平台以招拍挂方式转让该国有建设用地。
2、操作流程：
a、国家征用集体用地—b、村集体获得一定比例国有划拨留用地指标—c、政府按供地计划安排留用地挂牌（公开招拍挂）—d、挂牌的国有划拨用地成交—e、村集体收到成交价款后申请国有划拨用地变成国有出让用地—f、村集体支付定向出让的土地出让金及税费—g、将国有出让用地转让给竞得人
3、财务关注点
a、票据类型：为转让无形资产的增值税专用发票，一般为税局门前代开。
b、开票税率：村委会一般为小规模纳税人，增值税开票税率为3%，进项税额可一次性抵扣，顺德区域该模式土地转让的土增税采用5.5%核定征收，企业所得税一般采用2%征收率核定。
三、二级土地（在建工程转让）
1、强制性规定：《城市房地产管理法》第三十九条规定出让的国有用地，属于建设项目的，建设规模低于25%的不允许转让，达到25%可转让。
2、转让实质：属于在建工程转让
3、财务关注点：
a、入账票据：该行为属不动产转让，由转让方开具销售不动产的专用发票，适用税率分9%（营改增后获取施工证的）及5%（营改增前获取的按转让价款与土地及建安的差额简易征收），按不含税金额列支土地成本及计征契税。
b、转让税费：不动产转让涉及的增值税及附加、土地增值税、企业/个人所得税、印花税由转让方缴纳（其中销项税额可由受让方抵扣），受让方缴纳契税及印花税。
C、开发报建：在建工程前期以转让方名义报建，项目转让后，需由受让方重新报批。
四、 二级土地（司法拍卖）
1、特殊情况：司法拍卖土地在不满足25%建设规模也可转让。
2、土地转让方：司法拍卖用地可直接转让土地，按转让土地使用权操作。
3、行为性质：土地使用权二次流转。
1）财务关注点：
a、 转让税费：与转让不动产类似。
b、代付税金：司法拍卖一般约定竞得人承担所有税费，如纳税人为原业主，则代付税金不能税前扣除，按税务总局2020年2号公告，购入在建工程后继续建设销售的，可选用简易计税方式，在拿地测算中可充分考虑毛利率影响选择合适计税方式，详见本号2020年2月8号《房企购入在建工程可选简易计税的政策利好及收并购建议》。
五、股权收购
1、转让性质：股权收购法律实质属法人权益收购，标的物为公司，与土地资产购买具有本质区别，但最终目的均针对土地，是现行规避国有建设用地不能直接转让的变通方式。
2、收购模式：股权收购分为直接股权收购及土地资产剥离后再收购，直接股权收购的税费较低，但需承担标的公司前期的经营风险，资产剥离后再收购可避免前公司的隐含风险，但需承担更高的税费（剥离支付税费但增加后续抵扣成本，实质为税金现付的资金成本）。
六、合作开发
1、合作模式：一方出地一方出钱，按约定分配项目利润或物业，常规操作中分实际股权增资或名义股权增资两种类型：
1）实际股权增资：双方按土地评估价及合资后的股权比例，由出资方按对等金额增资（持股比例换算金额作注册资金，其余增资做资本公积），后续按持股比例分配项目公司的注册资金、资本公积及项目利润。
2）名义股权增资：出资方按事前约定持股比例增资，按投入的实际开发资金占项目总投资获取利润（项目总投资为土地评估价值与开发投入），或者按事前约定比例分红。
2、财务关注点
1）实际股权增资：为直接股权转让的优化版，最终都实现项目净资产按股权比例分配。增资过程不涉及土地或股权的直接转让，可延缓直接股权交易的税金现付风险。
2）名义股权增资：因土地评估价占项目总投资的绝大部分，收购方只获取较少项目利润，同时可能出现大股权小权益的协议分红的税务认定风险（为解决融资一般采用收购方名义股权控股）
3）项目融资：控股情况下可采用并购贷款及开发贷款融资。
4）物业分配：合作开发分房自用的，可享受土增税免税优惠。
七、项目代建
版权声明：本文内容由互联网用户自发贡献，该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务，不拥有所有权，不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容， 请发送邮件至123456@qq.com 举报，一经查实，本站将立刻删除。
