农村房屋到底可不可以买卖？很多朋友都有这样的一个疑问，相比于城市拥挤的居住环境，农村居住环境更为舒适、静谧，而且农村的生活成本低、节奏慢，房屋价值低。不过这里还是需要跟大家泼一盆冷水，农村房屋是不可以进行买卖的，包括如今同村（同集体）之间进行的交易说到底仅仅是宅基地使用权的转移，这点与城镇商品房的交易有着本质区别。

农村房屋

农村房屋的交易在现阶段的法律环境下只是宅基地使用权的转移，而且这种转移只能在同集体村民之间进行，与城镇商品房的交易有着本质区别

什么是买卖？在商品的环境下简单理解就是商品所有者可以将商品以合适的价格转售给任何人！毫无疑问在我国城镇商品房是满足这个条件的，但是农村的宅基地房屋却不具备这样一个基本条件。目前来看农村宅基地房屋买卖还是具有很大的限制。

限制的农村宅基地

农村宅基地

1. 城镇套路深可以回农村！农村宅基地是农村居民最后的依靠，最后的避风港，将农村宅基地彻底市场化很容易造成一批农村居民无家可归的情况，从而引发社会性问题（我们最终目标是实现共同富裕）。20年前我国农村居民人口超过8亿，今天为止农村常住居民人口仍有5.6亿左右，可以说这还是一个十分庞大的群体。需要指出的是，农村居民在我国各个阶层中无论从收入、知识结构和面对危机的应对能力都是最低的。农村宅基地彻底市场化后最后得利的不是农村居民，其实是购买农村居民的城镇居民或者资本。最简单的逻辑，目前社会上还存在了大量农村居民没有能力在城镇买房定居的情况，农村有套宅基地起码不用担心住房问题，一旦农村宅基地市场化后农村居民将房屋质押或者出售后，就彻底没有住房了。
2. 过去20多年城镇化发展快速的关键原因在于城镇土地相对稀缺，一旦放开农村宅基地交易后，土地稀缺性缺失城镇化进程就会减慢或者被打断。一个基本的逻辑，当临近大城市的农村集体愿意以更低的价格出让土地使用权的时候，各位觉得城镇的土地还能卖个好价钱吗？这也是为何很多城市城镇化过程中都是先征收土地然后再进行出让的原因，简单来说如今的制度不允许集体出售土地。
3. 农村之所以是农村就是因为有大量耕地的存在，一旦宅基地彻底市场化后很容易造成大量耕地被征用，威胁粮食安全。人少地多是农村的特色，足够的土地才能够提供足够的耕地和粮食产出。粮食安全一直都是国家安全的基础，这个是深层次的战略思考。毕竟地方频频漠视“耕地红线”已经是普遍现象。

近几年我们一直在探索农村土地和农村户籍的未来发展路径，从个人观察来看，对符合条件的农村（人口大量流失、土地荒废等）逐步放开落户限制和宅基地交易限制将是趋势，多数地区会允许农村居民以租让的方式获益是大概率。这也是一种折中办法。