最近，深圳新房严格的限购措施让“房产代持”这个概念进入公众视野内。
买到一套新房转手就可以最少赚500万的造富神话让无数人想方设法涌入这个市场。
“房产代持”就是没有资格购房的不得已选择，但“房产代持”存在七大法律风险，你是否了解呢?
01
所有权人确权风险
我国不动产的权属以不动产登记簿记载的内容为准。就效力而言，不动产登记簿具有推定力和公信力。
如果房产持有人不配合房产过户，从法律层面只会认可代持人为房产的所有权人，被代持人除非能有充分证据证明不动产权属登记确有错误并申请更正登记，否则，该房产权属将以不动产权属证书登记的权利人为准。
如涉及法律法规、国家政策、行政限制措施或实践操作等方面障碍，实际出资人在将来想把代持房产过户到自己名下时，有可能操作起来非常困难或根本无法办理。
02
房产代持人无法办理贷款的风险
贷款金额较高，代持人的收入达不到贷款银行的要求，贷款申请存在通不过的风险，此时实际出资人如果不能全款购房，就会存在挞定风险，前期缴纳的定金将无法收回。
03
房产代持协议效力风险
根据《合同法》的相关规定，如以合法形式掩盖非法目的或者是损害社会公共利益，合同均是无效。
由于代持房产系为了规避限购政策，如果房产代持协议设置欠妥，将可能被法院被视为协议是以合法形式掩盖非法目的，扰乱了社会经济秩序，损害了社会公共利益，从而被认定为无效协议。
04
房产代持人处分房产风险
房产代持人作为不动产所有权人，对自己的房产享有占有、使用、收益、处分的权利，可自行抵押、出售该房产，无须经过被代持人的同意，不动产登记中心亦不会查实是否存在房产代持的情况。
善意第三人与名义持有人签订买卖合同，所有权发生转移。即使法院确认代持协议合法有效，因其不能对抗善意第三人，实际持有人仍然丧失了房屋所有权。
05
代持房屋被拍卖、查封
如果代持人在代持期间不能清偿他人债务，则该房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，实际购房人即使提出执行异议，但是否能被法院支持也存在很大的不确定性。
06
房产代持人离婚风险
如果代持人在婚姻关系存续期间代持了房产，该房产将作为夫妻共同财产。
一旦代持人与配偶发生离婚纠纷，如果实际出资人没有充足证据证明代持事实的，或即使有充足证据但却未能及时获知代持人夫妻离婚对房产进行分割的信息并主张权利，则该房产势必作为代持人夫妻共同财产予以分割。
07
房产代持人去世风险
房产代持人一旦去世，该房产将作为遗产继承。无论是法定继承还是遗嘱继承，一旦房产代持协议不被认可，实际出资人将眼睁睁看着自己的房产归他人所有。
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文丨亮方
图丨网络
<第1540期>
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