今天这篇就是围绕土拍的第二篇，因为下周一就要开始上海第二批次集中供地了

来源：上海土地网

关于土拍的信息，可能很多的时候等出让了才会彻底知道，但是各位是否知道，很多时候土地出让的信息，背后也已经表达出了上海的态度

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相信大家也已经看了不少关于土拍的信息，好像除了地块数量、位置，就没什么可说的，不过来回看这些数据，这次供地名单里有一个参数很有意思

就是容积率

这个参数是地上总建筑面积/净用地面积，得出的一个比值，可以理解为建筑面积毛密度，我们看到了更加真实的上海

比如临港

上海对临港的重视，可能跟你想的不一样

这次临港地块的容积率，有点醒目，住宅的容积率平均在2.4-2.5

《第二批集中出让普通商品住房用地》，来源：上海土地网

这个容积率是什么量级呢

我们先把这个容积率跟全市其他区域做个比较

其他区域纯住宅地块的容积率，平均下来在1.79

换句话来说，上海把最高容积率的地方，给到了郊环外的临港

各位想想这是为什么

另外这还不是临港第一次提高容积率

上一次提升，应该是出现在这份文件里

来源：临港管委会官网

早在2019年，临港就针对产业、研发用地研究过提升容积率这件事

而在2020年临港管委会公布的一份关于某地块用地规划的文件中，涉及到住宅的容积率，也基本都维持在2.2以上

也就是说，临港正在从土地端发力，支持临港人才引进、产业发展，而除了字面上，我们看到的是更高人口容量

这意味着未来整个人口导入量和人口承载的规模，临港的速度可能都会比其他地方要更快更强

这就是上海对临港的决心

围绕这么高的容积率，有件事是超出开发商盖房子范围的，就是城市配套

提高容积率，站在城市规划角度而言，需要提高周边交通、教育、商业、医疗等系列配套

也就是说，看上去只是简单的提高了容积率，但数字的背后政府需要付出更多，需要下很大的决心

这才是我们能看到的关于临港的更深一层的未来

这还没结束

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这次临港的地，还有一点不同

这批次供地里，临港不仅是出地数量最多的区，也是出让面积最多的

这批次推出的体量最大的一块地，29.58公顷，相当于29万㎡

《第二批集中出让普通商品住房用地》，来源：上海土地网

要知道上海的规划建设文件里，落实的是“密路网、小街坊”的开放街区理念

而这6个字想要表达的意思就是，未来地块会越来越小，这也是为什么我们出去踩盘看的项目都是5-10万方的，能超过15万方的都很少

这时候我们反过来再看这个29万方，就能看出一个问题

超大体量土地供应，不仅意味着土地的成片规划，也意味着城市区域中心的形成

我们看临港这块地

这个位置未来将作为金融湾东拓区域，定位为金融总部湾的延续，未来将推动离岸金融，贸易业务的发展，建筑高度上

这里是以Ⅲ级高度（24<H≤50）、Ⅳ级高度（50<H≤100）为主，标志性高层塔楼限高100米，这不就是城市中心吗

来源：上海自贸区临港新片区现代服务业开放区总体规划

而类似规划，在临港并不是新鲜事

很多丘陵状地标规划不断出现，比如申港大道的一个商住办综合体

商业和住宅容积率均在2.2以上，从容积率上看，住宅应该以20 的高层为主，商业容积率2.5，限高100米，100米差不多在20-25层楼高

来自：临港管委会

对未来的临港来说，类似这种大体量、成片规划的区域中心地标会一点点的起来，未来这里可能会出现越来越多具有城市地标性质的建筑

所以，我们结合前面第一部分提到的高容积率，以及这部分提到的超大商住办综合体，上海的意思非常明白

这说明了什么，对于整个临港的规划，完全是按照市中心的能级进行打造的

我们都会发现，所有的远郊，哪怕规划再宏伟，他的城市密度和土地属性都还是比较单一的，但是你在临港这边完全看不到这样的场景

对于临港很明显可以看到城市的决心

虽然地理位置很远，但是从土地属性、容积率，未来的出让套数，导入人口数，都可以看到这是一种完全不同于郊区的规划能级

这也是为什么我说各位要重视临港的原因，虽然都说是五个新城，但是背后的态度还是不一样的

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那么市中心的几块地，上海又表达了什么态度

本次供地名单中，市区供地只有三幅

其中体量最大的就是徐汇这块地，位于徐汇区中心位置

容积率从2.0-4.0，典型的综合体地块，就是商办、住宅在一起的综合体

我们先看看这块地的位置，徐汇区中环内

而这样的位置，更多的是面对城市更新部分，也就是对土地资源的再开发、城市空间结构的再布局，有点像城市发展过程中的新陈代谢

而这样的模式，会越来越多的发生在上海市区内部

对于上海市区内部交通等市政配套已经成熟的地块来说，大拆大建的手术式建设已经不适合了，取而代之的就是这种小规更新改造

而这类改造，就是产权、业态、交通、环境等多维度协调、博弈，说白了就是需要顾及的东西比较多

比如徐汇这块地，其实早在2018年的时候，徐汇区政府就已经对它的土地性质、用地方式进行了规划，需要顾及的信息都被标红加粗

整理自：徐汇区人民政府官网

首先，我们可以看到，未来上海市中心的城市建设的一些特点

体量不大，但需要承接部分市政配套

而且因为周边身处成熟地段，面对成熟交通等市政配套，这样的建设需要更懂城市，至少需要更懂城市周边，同时需要跟周边配套形成交互

其次，这样的地块对开发商来说可能更有意义

就是，不能只会做住宅

这样的地块一般包含有商业、办公类产品，如果只会做住宅显然无法在这个赛道生存

比如去年香港置地拿到上海地王，就是因为会做商办

再比如上一轮土拍中，那类对产业引入类型有明确要求的地块，几乎都被复地、京东卓越联合体这样有一技之长的拿地方收入囊中

另外一点，就是需要理解城市，至少要理解地块周边，都说要融入城市，至于如何融入，首要的一点可能得去理解周边的城市配套

所以所有市中心的地块都是城市更新，而且是复杂的城市更新

想要进入上海市中心的开发商来说，这个是不是我们具备的能力，也是能否进入上海中心区的门槛

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最后，本次供地集中在外郊环

这次推的地块，我们从位置的分布上可以看到上海的“本心”

下周将拍的23块地，基本分布在外郊环间，我们先看下它们的位置

临港-5幅；金山、青浦-各3幅；杨浦、奉贤、崇明-各2幅；徐汇、浦东、松江、嘉定、宝山、闵行-各1幅

另外，虹口、黄浦、静安、普陀四区没有新地出来

整体出货量比上一批次少了8块，不过外郊环不降反增，尤其是临港

要知道一个城市对出让土地的面积是有限定的，但对出让地块的价格是不限制的

也就是说，在同等面积下，市区内出让金肯定要高过市区以外的

带着这样的背景，我们可以看到在面对全年仅有的3次出地机会，上海依然更偏向推市区以外的地块

也就是说，相比出让金，上海更看重的是城市发展

其实这一点，我们从上一批次土拍也能窥见这点，上批次土拍，除了1幅地块终止出让之外，31宗含宅地块总成交金额773.8亿元

因为很多地块都自带产业要求，另外也需要承接五个新城发展战略

而具体如何做到这一点，离不开“中止价”这个史上最烧脑土拍规则

下周一开始还可以再重温下

最后

一个城市土拍，相当于对城市进行二次规划

尤其这种集中性的土拍，相当于把未来的城市发展蓝图提前描绘给大家看

这时候我们可以从里面获取的不仅仅是一个个土地价格