投资性房地产增值税的计税依据(投资性房地产房产税计税基础)

案例：2018年5月18日，A公司（一般纳税人）以外购取得的房屋对B房地产开发公司（一般纳税人）进行投资，该房屋为2015年5月外购取得，发票记载购买价答为500万元（为简化，不考虑可计入计税成本的其他税费，固定资产清理、折旧等处理省略）。房屋投资作价700万元（含税）。A公司相关涉税及会计处理如下：

1.涉税处理

（1)增值税计算

该投资转让的不动产是2016年4月30日之前取得的，根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税［2016]36号文件附件2)第一条第（八）项相关规定，可以选择简易计税方式适用5%的征收率。

应缴增值税：（700-500)÷(1 5%)x5%=9. 52(万元）

城市维护建设税及教育费附加：9. 52x(7% 3% 2%)=1. 14(万元）

（2)印花税计算

以不动产作价入股属于财产所有权的转移，应当按“产权转移书据”税目缴纳印花税。［合同未标明价税分离金额，以合同金额（含税）作为计税基数。］

应缴印花税：700x0. 5‰=0. 35(万元）

（3)土地增值税计算

假设上述不动产属于没有评估价格而有原始发票的情形，因此土地增值税计算如下：

①股东转让不含税收入：700-9. 52=690. 48(万元）；

②与转让房地产有关的税金（城市维护建设税、教育费附加、印花税）：1. 14 0. 35=1. 49(万元）；

③土地增值税扣除项目＝发票所载金额x[1 (转让年度一购买年度）x5%] 与房地产转让有关税金＋与房地产转让有关费用：500x(1 3x5%) 1. 49=576. 49(万元）；

④增值额为：700-9. 52-576. 49=113. 99(万元）；

⑤增值率为：113. 99÷576. 49=19. 77%;

⑥应纳土地增值税税额：113. 99x30%=34. 20(万元）

（4)企业所得税计算

该房屋投资前无论是作为固定资产核算还是作为投资性房地产核算，假定已按20年折旧年限计提折旧在税前列支，折旧金额合计75万元

投资转让所得＝收入－成本一税金＝690. 48-(500-75)-1. 49-34. 20=229. 79(万元）；

每个纳税年度确认所得＝229. 79÷5=45. 96(万元）

该所得并入企业当年应纳税所得额一并计算缴纳企业所得税。

2.会计处理（单位：万元）

（1)投资处理

借：长期股权投资700

贷：主营业务收入－房屋投资690.48

应交税费－应交增值税（销项税额）9. 52

（2)结转成本

借：主营业务成本－房屋投资460. 69

贷：固定资产 425

应交税费－应交土地增值税34.2

－应交印花税0.35

－应交城市维护建设税及教育费附加1. 14

（3)企业所得税汇算清缴处理

假定上述以非货币性资产对外投资确认的非货币性资产转让所得为229. 79万元（690. 48-460. 69),根据政策规定，可在不超过5年期限内，分期均匀计入相应年度的应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。