（一）个人房地产交易主要涉及哪些税种？
目前，我市房地产交易主要涉及六税一费：
出售方（业主）：在出售、转让房地产过程中，出售方（业主）需缴纳个人所得税、增值税及其
附加（城市维护建设税（简称城建税）、教育费附加）、印花税、土地增值税；
买受方（买方）：在购买房地产过程中，承受方（买方）需缴纳契税和印花税。
印花税：离婚析产、直系间赠与、继承需要缴纳印花税。离婚析产、直系赠与：千分之一；继承：
万分之五。
自 2008 年 11 月 1 日起对个人购买住房暂免征收印花税。
1.【增值税】
购房满两年出售的房屋不需要缴纳增值税（以契税票日期与房产证日期较早者起算）。
计税依据及优惠政策
（1）对购买普通住房不足 2 年转手交易的，出售时按其取得的售房收入全额征收增值税；
（2）个人购买普通住房超过 2 年（含 2 年）转手交易的，出售时免征增值税；
（3）个人购买非普通住宅转手交易的，出售时按其取得的售房收入全额征收增值税
2.【土地增值税】
适用税率：全额 6%或差额 30%至 60%（取低值）
使用范围：办公、商铺、地下室、仓储、车位
计税依据
全额是按照指导价与网签价较高者作为计税金额，差额计税是以本次指导价减去上次的网签价再
减去扣除项目。
【扣除项目：】
①提供购房发票的，扣除项目金额：
扣除项目金额合计 = 取得房地产所支付金额 增值税 城建税 教育费附加 印花税
取得房地产时所缴纳的契税 按发票金额每年加计 5% ；
②凡不能提供购房发票的，但能够提供房地产评估报告的，扣除项目金额：
扣除项目金额合计 = 取得国有土地使用权时所支付的金额证明 评估报告中经税务机关确认
的房屋重置成本现值 增值税 城建税 教育费附加 印花税 取得国有土地使用权
时所缴纳的契税 价格评估费用；
计算土地增值税
计税金额＊6%或计税差额＊30%至 60%
优惠政策：对于居民个人拥有的标准住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
3.【个人所得税】
个人出售住房，2015 年 1 月 1 日（含当日）后缴纳契税的房屋，按差额 20%征收个人所得税
（本次指导价减去上次网签价格减去有关合理费用后）；2015 年 1 月 1 日前缴纳契税的房屋，
网签价与指导价较高者*1%征收个人所得税。出售房屋的契税票或者房本时间超过 5 年（含）、
并且是家庭唯一住房，免征个人所得税。
房屋原值及合理费用的确定
1）房屋原值
①商品房：购置该房屋时实际支付的房价款
②经济适用住房：原购房人实际支付的房价款及相关费用；
③已购公有住房（房改房）：
网签前补缴超标补偿款，按职称评定（初级 80 含、高级 100 含），省直房改房和市属房改房，
需分别到房改办办理相关手续。
备注：超过 33 平不允许补缴。
2）转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让住房时实际缴纳的增值税、城建税、教育费附加、
土地增值税、印花税等税金；
3）合理费用：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息等费用、房屋装修费用：
最高 10 万元，且提供装修发票。
①支付的住房贷款利息：纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住
房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。（在抵扣个税时需提供结清证明、抵押合同、
还款明细、借款合同）。
4.【契税】
90（含）平米以下，家庭名下首套或者二套，全额*1%；
90 平米以上，首套，全额*1.5%；二套，全额*2%；
优惠政策
个人使用拆迁补偿费、安置补助费（包括被拆迁房屋产权单位向房屋使用人支付的补偿款）承受
土地、房屋权属，不限制用途，对成交价格未超出拆迁补偿费、安置补助费的部分免征契税；
个人购买已购公有住房按规定补交的土地出让金，房改房暂不征收契税。
对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、
外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税；只收印花税。
根据我国婚姻法的规定，夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归
属一方，是房屋共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此，对离婚
后原共有房屋产权的归属人不征收契税。只收印花税。
（二）如何计算缴税基数？
以网签价格计算，如果网签价格低于过户指导价，过户指导价作为缴税基数。如果网签价格高于
过户指导价，网签价格为缴税基数。
（三）公司对公司交易涉及税目及税率？
出售方：
城市房地产税——原值*1.2%/年；
城镇土地使用税——对应土地级别税额*建筑面积/年；
土地增值税——6%；
企业所得税——按年应纳税所得额的比率征收；
增值税及附加——按全额*5.6%征收
买受方：契税——全额*4%；印花税——全额*0.05%；
（四）如何界定交易房屋是否满 5 年？
商品房、经济适用房：均以契税票填发日期或房产证登记日期孰先原则；
房改房：房产证填发日期、原始购房合同签署日期、第一笔购房款的银钱收据日期，三者孰先原
则，收据的章和购房合同的章要一致收据才有效（只要一个日期满五年即可）；
继承的房屋可以按照继承前的日期界定是否满 5 年；
赠与的房屋为直系亲属之间赠与的可以按照赠与前的日期界定是否满 5 年；
夫妻更名的房屋可以按照更名前的日期界定是否满 5 年；
遗失补证、破损换证的房屋可以按照原房产证的时间界定是否满 5 年
（五）继承（直系亲属间赠与）后的住宅房屋，出让时如何计算税费？
购房时间是否满 2 或 5 年，依据继承（直系亲属间赠与）前的购房时间；家庭是否唯一，审核
继承人（受赠人）的家庭拥有成套住房套数。2017 年 5 月 3 号（含）以后通过赠与方式转让房
屋的，自签署《赠与合同》并办理转让手续之日起，赠与人三年内不能购房（赠与的房屋，受赠
人算房屋套数）。
（六）直系亲属间赠与是否征收 20%个税？
不征收。
（七）房屋权属来源一半继承，一半赠与，再次交易时如何界定购房时间？
可以按照继承、赠与前的购房日期核定购房年限。
（八）拆迁补偿政策
拆迁后购买房屋，按照面积进行抵扣。如果购买面积大于拆迁面积，超出部分税费按照房管局市
场指导价进行缴纳。例如：小强家中拆迁一套 60 平的房子，该拆迁房为小强单独所有，小强已
婚。如果小强再购买一套 80 平的房子时，只能过户到小强名下才能享受面积抵扣，可以抵扣 60
平，剩余 20 平需要按照房管局指导价进行缴纳税费。
五、付款方式
（一）商业贷款
1.针对商业贷款，现行银行政策对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的贷款政
策？最高贷款多少成？利率如何执行？
商贷政策 贷款成数 贷款利率
首套 7 成 除郑州银行经开区行上浮 20%外，其他银行基准均上浮 25%起
二套 4 成 基准上浮 30%起
商贷：
首/二套判定
认房（查房：郑州 12 区）
无房 有 1 房 有 2 房及以上
认房认贷
（征信）
无贷款记录 首套 二套
拒贷
有 1 次贷款记录，已结清 首套/二套 二套
有 1 次贷款记录，未结清 二套 二套
有 2 次及以上贷款记录，已全部结清 首套/拒贷 二套/拒贷
有 2 次贷款记录，1 套结清，1 套未结清 二套/拒贷 二套/拒贷
有 2 次及以上贷款记录，均未结清 拒贷
备注：目前商业贷款五年期以上基准利率为 4.9%，除郑州银行经开区行上浮 20%外，其他银行
均上浮 25%起
★“认房”：以家庭为单位，在郑州市限购区域房屋套数，网签和登记在其家庭名下都认定为其
拥有的房屋套数
★“认贷”：以家庭为单位，名下的在还住房贷款笔数，包括外地购房贷款（贷款以住房贷款计
算，贷款购买商业用房或底商、装修贷、汽车贷、信用贷、抵押消费贷、经营贷贷款记录等不计
算套数）；贷款笔数包含商业贷款和公积金贷款；
★“认贷款记录”：以家庭为单位，名下已结清的住房贷款笔数。
★特殊房屋：商业用房不允许以个人名义申请贷款。
2.商业贷款在哪些情况下，银行会拒贷？
两套及以上贷款记录未还清
假资质（假资料）
骗贷（亲属关系）
无购房资格
逾期次数过多（信用卡和其他房款、车贷还款逾期都计算，原则上 2 年内连三累六银行可以拒
贷）
收入不符合贷款要求
3.商业贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？
有影响，批贷未放款，执行当前新利率。
4.已放款业务基准利率调整的时间节点是什么时候？
已放款利率调整时间节点：次年 1 月 1 日开始执行新利率
特殊情况：
汇丰银行，下个月 1 号执行新利率；
国内银行以年为单位，在下一个还款年开始时调整。
5.商业贷款的贷款年限有什么要求？
最长贷款年限 30 年
与房龄有关：一般是 25 年内房龄；按最长贷款年限计算：贷款年限 房龄＜55（各银行间有差
异）
借款人年龄有关：一般可到 65 周岁:(例如郑州银行、邮政银行)，最长贷款年限计算：贷款期限
借款人年龄<70，除合作的建行铁路支行为 65 周岁，目前其他合作银行均是 70 周岁
以上三点同时满足，以贷款年限短的为准
6.商业贷款收入证明有什么要求？
需要达到负债（抵押类贷款、信用贷类）的 2.2 倍
按照银行要求的格式进行开具、联系方式需留座机
收入证明上需加盖单位公章/人事章
7.商业贷款如果借款人为公司法人或合伙人，那么收入证明应该如何开具？
收入证明加盖单位公章/人事章
提供公司材料（营业执照、公司章程等）
8.商业贷款如果贷款人收入证明不足以覆盖月供 2.2 倍以上，可以通过哪些途径来解决？
可以通过兼职收入（光大银行纬二路支行、中信航海路支行）
男女朋友共同借款等方式解决（邮政省直属支行、农行花园路支行、中信航海路支行、光大纬二
路支行）
父母做担保人（邮政银行省直属支行）
可将所有奖金、补助、公积金全部计算在收入里
接力贷（光大、中原、中信、农业、郑州）（单笔单议，资质好可以协商）
9.商业贷款什么样的情况下必须要工资流水？
具体看银行的政策
光大银行单人收入证明 5 万以下不需要；邮政银行单人收入 8000 元以下不需要；中原银行不需
要流水。
1.0 房产证的注意事项有哪些？
房改房需提供调档证明，经适房需补差价；部分银行要求经适房需换成新不动产证
11.申请商业贷款的买受方的几种情况，在申请商业贷款办理银行面签，需要买受方携带哪些资
料？
备注：目前按照国家相关规定，单身证明民政部门不给出具了，所以都不要。征信银行自己查询，
不需要买受方提供。
买受方成年单身 买受方成年已婚 买受方离异 买受方丧偶
收入证明、流水 收入证明、流水 收入证明、流水 收入证明、流水
无房证明 无房证明 无房证明 无房证明
银行卡 银行卡 银行卡 银行卡
身份证 夫妻双方身份证 身份证 身份证
户口本 夫妻双方户口本 户口本 户口本（更新成丧偶）
提供死亡证明 外地户口提供近 3
年连续 24 个月的社
会保险证明或者个
人所得税纳税证明
夫妻双方结婚证 离婚证和离婚协议或离
婚判决书
外地户口提供
近3 年连续 24个月的
社会保险证明或者个
人所得税纳税证明
外地户口提供
近 3 年连续 24 个月的社
会保险证明或者个人所
得税纳税证明
外地户口提供
近3 年连续 24个月的
社会保险证明或者个
人所得税纳税证明
注意事项：
买受方为公司的贷款，链家、德佑暂不做公司业务，只做个人贷款；
目前依据国家规定，民政局现在不提供单身证明，婚姻状态必须和户口本保持一致。
12.银行的特殊政策？
外籍人士贷款：中信银行航海路支行，提供护照、有效签证和公安机关签发的外国人居留且连续
居住一年以上证明，有稳定工作。
港澳台人士：光大、中信、可做。提供港澳身份证、郑州居住证、提供本地联系人，替代身份证
业主未成年人，买受方贷款： 农行、光大可做。监护人到场提供监护人身份证、户口本、结婚
证、监护公证、银行卡、关系证明。
客户未成年贷款：不能贷款。必须 18 岁以上才能贷款。
房屋年龄超 30 年：光大银行可做只能贷 5 成。
业主不到场：做全权委托公证可做，必须本人收款。邮政银行接受直系亲属委托收款。
13.关于银行提前还款？
银行 违约金 预约方式
建行铁路支行 还款 1 年内：1‰的违约金；还款一年后无违约金 月初统一扣款
光大银行
还款 1 年内：提前还款金额的 5% 1 个月利息；
还款 1 年后无违约金。
提前一个月预约
中信银行 还款 1 年以后可还，无违约金。5 万起还。 月初统一扣款。
农业银行
城镇户口：还款 3 年内，违约金是提前还款额 1%。
还款 3 年后，无违约金.
农村户口：无违约金。
提前一个月预约
兴业银行
还款 2 年内，违约金为剩余本金的 0.5% ，
还款 2 年后，无违约金。
每月 12 号还款。
郑州银行 还款满 1 年以后可还，无违约金。 提前一个月预约
【备注：具体银行具体支行政策不一致，仅供参考~需要实际预约。】
（二）公积金贷款
1.如何辨别缴存的公积金是市属、还是省直？
★★若使用下述标准判别不出来还可以--由贷款人向本单位负责公积金归集（缴存）的人确认
项目 缴存地点
市属公积金 郑州市住房公积金管理中心
省直公积金 河南省公积金管理中心
备注：具体情况根据借款人实际缴存地点为准
2.公积金贷款认房认贷是什么意思？
公积金管理中心核查购房人家庭（夫妻加未成年子女）名下的房屋套数，信用中心无住房贷款信
息，以及房屋权属系统核实郑州无房屋信息，即可按照首套贷款计算。
3.申请公积金贷款的条件有哪些？
4 个条件必须同时满足：
借款申请人的公积金在郑州市公积金中心/省直公积金中心缴存 ；
开户半年以上且连续近 6 个月足额缴存；
所购房屋无抵押、查封等异常状态；
申请人及其配偶无未还清的公积金贷款。
特殊情况：
2 不受理第三套房屋贷款（郑州地区）和第三次使用公积金贷款（全国范围内，以家庭为单
位）
②郑州户口的借款人，如公积金缴存为省内其它地市缴存购买首套住房，可持缴存地公积金管理
中心出具的缴存证明，在郑州申请贷款。
③省直公积金：夫妻双方逾期记录连续 3 次以上累计 6 次以上，不予贷款
4.申请公积金贷款，对于首套购房、二套购房、三套及以上购房执行什么样的政策？利率如何？
首付款要求？
市公积金房屋认定标准
查房套数 公积金贷款情况 房屋认定 贷款成数 利率
0 或 1 0 次 首套 6 基准
0 或 1 1 次贷款已结清 二套 6 10%
0 或 1 2 次贷款已结清 拒贷 / /
2 不限 拒贷 / /
不限 1 次及以上未结清 拒贷 / /
1.查房范围：【购房地（12 区） 缴存地】
2.名下 0 套或 1 套房，征信显示 2 套未结清的商贷，拒贷。
省公积金房屋认定标准
查房套数 在还（住房）商业贷款 已结清的公积金住房贷款 房屋认定 贷款成数 利率
0 0 1 次及以内 首套 7 基准
0 1 1 次及以内 二套 6 10%
0 2 1 次及以内 拒贷 / /
1 0 1 次及以内 二套 6 10%
1 1（对应房屋） 1 次及以内 二套 6 10%
1 1（其他房屋） 1 次及以内 拒贷 / /
2 不限 不限 拒贷 / /
0 或 1 0 或 1（对应） 2 次及以上 拒贷 / /
1.查房范围：【购房地】
2.贷款成数：指导价与成交价孰低
3.基准利率：5 年以下，2.75%；5 年以上，3.25%。
注：
①名下现有公积金贷款的，必须结清后方可再次申请公积金贷款，使用过公积金贷款 2 次及以
上拒贷
②在外地有商业贷款未结清的，算套数，商贷月供算做负债。
5.申请公积金贷款，如果遇到国家调整利率，对于批贷未放款业务是否会有影响？已放款业务利
率调整的时间节点是什么时候？
有影响；批贷未放款的按国家调整的新利率执行；已放款业务利率至第二年 1 月 1 日起执行国
家最新利率。
6.公积金贷款对房龄有何要求？
市属：原则上可以做 20 年以上房龄的，房龄太老要看担保公司做不做
省直：只做 20 年以内的房屋（10 年内贷 7 成最长 30 年，10-20 年贷 6 成最长 20 年）。
7.申请公积金贷款，如何计算贷款年限（如何确定贷款的最长年限）？
按借款人年龄计算：男≦65 女≦65
按房龄计算：市属:20 年以内贷 20 年，20 年以上最长贷 15 年；省直：10 年以内最长贷 30 年，
10-20 年最长贷 20 年
8.公积金贷款是否进行信用评级？
没有。
9.市属公积金如何确定贷款额度？
首套：成交价与指导价孰低*60% ；二套：成交价与指导价孰低*60% ；
单职工：最高 40 万；双职工：最高 60 万；
贷款金额≤账户余额*（14 已缴存年限）
月还款额≤缴存基数*60%
备注：①账户余额不足一万按一万计算，超过一万按实际金额计算；缴存年数：不足整年向上取
整；
②夫妻二人都满足公积金贷款的情况下，缴存基数可以累加。
上述四者取其低者为最终贷款金额。
10.省直公积金如何确定贷款的最高额度？
首套：成交价与指导价孰低*70% ；二套：成交价与指导价孰低*60% ；
单职工：最高 40 万；双职工：最高 60 万；
月还款额≤缴存基数*60%
贷款金额≤账户余额*（15 已缴存年限）
备注：①账户余额不足一万且本年内有提取记录的，按实际金额计算，无提取记录按 1 万计算；
除配偶外的公积金的账户余额不叠加；缴存年数：不足整年向下取整；
11.申请公积金贷款，买受方成年，单身，面签（初审）时需要提供哪些资料？
市属：本人身份证、户口本、房屋套数证明、缴存表/缴存明细、联名卡/还款卡
省直：本人身份证、户口本、房屋套数证明、缴存表/缴存明细、联名卡/还款卡、征信。
12.申请公积金贷款，买受方成年，单身，面签（复审）时需要提供哪些资料？
市属：本人身份证、户口本、完税凭证、网签合同、监管证明、首付款监管凭证、评估报告；
省直：本人身份证、户口本、新产权证、首付款收据、首付款转账凭条。
13.申请公积金贷款，买受方成年已婚，面签（初审）时需要提供哪些资料
市属：本人带夫妻双方身份证、户口本、结婚证、房屋套数证明、缴存表/缴存明细、联名卡/
还款卡
省直：（夫妻双方同时到场）双方身份证、结婚证、房屋套数证明、缴存表/缴存明细、联名卡/
还款卡、征信
14.申请公积金贷款，买受方成年已婚，面签（复审）时需要提供哪些资料？
市属：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、完税凭证、网签合同、监管证明、首付款监管凭证、
评估报告；
省直：夫妻双方身份证、户口本、结婚证、新产权证、首付款收据、首付款转账凭条。
15.申请公积金贷款，买受方成年离异，面签（初审或复审）时婚姻证明需要提供哪些资料？
离婚证和离婚协议、或法院判决书
16.申请公积金贷款，买受方丧偶，面签（初审或复审）时婚姻证明需提供哪些资料？
户口本改成“丧偶”，提供配偶死亡证明。
17.申请公积金贷款，办理初审的地点在什么地方？
市属初审：
百花路办事大厅：百花路与互助路交叉口西南角住房公积金大厦三楼
花园路办事大厅：花园路与纬五路交叉口东北角中国农业银行三楼
郑东新区办事大厅：商务内环与九如路交叉口向南 50 米路东中国银行二楼
经开区办事大厅：航海东路与第八大街交叉口向西 100 米路南财富广场
桐淮支行办事大厅：桐柏路与淮河路交叉口向南 50 米路西中国银行
此外，还有新密、新郑、荥阳、巩义、中牟、上街的公积金驻点。
省直初审：
经三路管理部：经三路与纬二路交叉口东北角
东区管理部：郑东新区正光路与德厚街交叉口东北角
18.市属公积金，借款人本人不到场是否能做公证？
面签初审时主借款人不能做公证，一定要到场；但是签借款合同时，客户可做委托公证，公积金
管理中心收走 2 份公证书原件。（由于各银行要求不同，具体以银行要求为准）
19.申请公积金贷款，从办理初审到批贷，大约需要多长的时效？
市属：10-15 个工作日；
省直：初审后 5 个工作日能判断有无公积金贷款资质，核税计价单送回银行后确定贷款额度。
20.申请省直公积金贷款，从过户到放款，大约需要多长的时效？
省直：出过户后的新房产证 45 个工作日放款。（以银行放款时间为准）
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