契税是以在境内转移土地、房屋权属为征税对象，向权属承受者征收的一种财产税，与百姓生活息息相关。提及契税，最常见的问题大致有以下几个：什么情况下需要缴纳契税？契税如何计算？何时缴纳契税？因合同存在问题导致交易最终无法进行，是否可以退税？本文以《中华人民共和国契税法》（以下简称《契税法》）、财政部税务总局公告2021年第23号《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》等为依据对上述问题进行了简单梳理。
一、什么情况下需要缴纳契税？
只要土地、房屋权属发生转移，承受的单位和个人就应当缴纳契税。发生转移的具体情形有：土地使用权出让；土地使用权以出售、赠与、互换形式发生转让；房屋买卖、赠与、互换；以作价投资、偿还债务、划转、奖励等方式移转土地、房屋权属等。
但《契税法》第六条规定了免征契税的情形，如部分非营利机构免征契税、婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属免征契税等情形。
二、契税如何计算？
契税的计算依据契税的计税依据及税率两个因素。
（一）计税依据
《契税法》第四条分不同情形下规定了计税依据，与原《契税条例》相比，《契税法》第四条对国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的契税计税依据规定得更为完善：
由上述规定可见，契税的计税依据为合同成交价格，《契税法》中将成交价格进行了详细界定即包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款，使得该项条款更为全面、严谨。
23号公告中对计税依据的具体情形进行了细致规定，如对承受已装修房屋的契税计税依据明确了应将包括装修费用在内的费用计入承受方应交付的总价款。在现实的购房交易中，很多当事人为了少交税，将装修费用与房款费用分开计算、在合同中分开体现。但是《契税法》施行后，在购买已装修的房屋时，不论合同约定将装修费用并入房屋价款一并计算还是单独、另外收取装修费用，均需按照法律规定将装修费用纳入计税依据，一并征收契税。
23号公告与《契税法》第四条的新增内容前后呼应，明确确定了契税的计税依据，以减少操作中的纷争。
（二）税率
在《契税法》起草期间，许多房屋中介散播“契税税率未来将面临大幅度上调，以后买房税更重”之类的言论。随着《契税法》正式出台，谣言不攻自破。契税税率并未上调，《契税法》规定的税率与之前的《契税暂行条例》税率3%-5%保持一致，但各省的适用税率由省级人民政府确定改为由省级人民政府提出并报同级人大常委会决定，备案机关也由财政部和国税总局调整为全国人大常委会和国务院。
此前规定在财税[2016]23号《财政部国家税务总局住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》中的优惠税率政策也未取消，因此现在个人购买家庭唯一住房家庭第二套改善性住房仍然可以享受1%或者1.5%的优惠税率。[1]因不同地区的购房现状存在差异，3%-5%的税率并非是“一刀切”的，法律允许省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。
三、何时缴纳契税？
该问题关乎契税纳税义务发生时间与契税纳税期限确定两个问题。
（一）纳税义务发生时间
有关契税纳税义务发生时间，原《契税条例》第八条、《契税法》第九条规定相同：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
但对此问题，实务中始终存在较大争议。主要分歧在于对“其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证”的理解不一致。
第一种理解：实践中大多数将其理解为“房屋买卖合同”，因而认定纳税义务发生时间为合同签订之日。[2]
如在（2018）闽行申532号、（2020）苏8601行初888号案件中，法院均将签订商品房买卖合同的时间作为纳税义务发生时间，认为根据《契税条例》第八条规定，契税纳税义务发生时间为引起物权变动的原因行为即签订商品房买卖合同的时间，并非物权发生变动结果的时间。
第二种理解：部分案例中，法院将《契约条例》第八条理解为“房屋产权证书”，将纳税义务时间认定为“物权登记时”。[3]
如在（2018）冀04民终3589号案件中，法院认为根据《契税暂行条例》第8条，不应以房屋买卖合同的签订为标准，而应以取得权属转移合同或者证书为标准。故案涉税费均为双方房屋买卖成交并办理权属证书后所应向国家交纳的相关费用。
其实对于纳税义务发生时间，原《契税条例》与《契税条例细则》中规定是明晰的。原《契税条例细则》第十八条规定：条例所称其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证，是指具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书以及由省、自治区、直辖市人民政府确定的其他凭证。
原《契税条例》十一条规定：纳税人应当持契税完税凭证等向有关部门办理变更登记。契税完税凭证是由负责征收房产交易税收的税务部门向购房者开具的一种税收完税凭证。这也侧面印证了纳税义务发生时间不可能为“物权登记时”，因为只有纳税申报、缴税后才能进行权属变更登记。
原《契税条例》第八条、第十条与《契税条例细则》第十八条确定了明确的契税纳税流程：
《契税法》施行后，《契税条例》及其细则被废止，但《契税法》对纳税义务发生时间的规定较《契税条例》并无变化，即为“购房者签订合同或者取得具有合同效力的凭证的当日”。
（二）纳税期限
《契税条例》与《契税法》针对纳税期限的规定，对比如下：
《契税法》沿用《契税条例》“先税后证”的原则，将申报期限和纳税期限合二为一，规定“在办理土地、房屋权属登记手续前”申报缴纳契税，这一举措为申报缴税提供了便利。此外，第23号公告还对特定情形下的申报时间做了有效补充。
四、买房合同存在问题导致交易最终无法进行，是否可以退税？
在2021年9月1日前关于契税退税问题的依据主要有：国税函[2002]622号、国税函〔2008〕438号、财税〔2011〕32号。
《契税法》及第23号公告延续了上述文件精神并对上述内容进行了完善。《契税法》关于退税的规定主要内容为：在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。
第23号公告较财税〔2011〕32号仅认可依据法院判决可退税的情形增加了认可仲裁委员会裁决的情形，同时还增加了因返还价款而需要退税的规定。
[1] 《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》第一条规定：
一、关于契税政策
（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。
家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
[2] 详见案例（2020）苏8601行初888号、（2018）桂行申235号、（2018）黑行申360号、（2018）闽行申532号等案例。
[3] 详见（2018）冀04民终3589号、（2018）川19民终61号等案例。
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