土地价款抵减增值税销项税额计算分录(土地价款抵减增值税销项税额计算包括哪些)

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一、 政策内容

根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国家税务总局公告2016年第18号规定：

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1 税率）。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

二、 会计处理

1.支付土地价款时，

借：开发成本——土地成本

贷：银行存款

2.增值税纳税义务发生，土地价款可以抵减销售额时，

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本主营业务成本

政策依据：财会〔2016〕22号（三）差额征税的账务处理

三、 增值税申报表的填写

1.将当期允许扣除的土地价款金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（三）》的第5列“本期实际扣除金额”处。

2.将该金额填写到《增值税纳税申报表附列资料（一）》的第12列“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”处。

四、 案例分析

甲房地产开发有限公司于2017年8月取得位于市区的土地，缴纳土地出让金1亿元，支付拆迁补偿费8000万元。商品房于2018年2月开始预售，2020年11月底交房。截止2020年11月该项目可销售面积为80000平方米，已销售面积为75000平方米，收到的含税房款为9亿元 。

2020年11月达到增值税纳税义务

当期允许扣除的土地价款=（100,000,000.00 80,000,000.00）*（75,000.00/ 80,000.00）=168,750,000.00（元）

销项税额=（900,000,000.00-168,750,000.00）/1.09*0.09=60,378,440.37（元）

应冲减的成本金额=168,750,000.00/1.09*0.09=13,933,486.24（元）

会计处理；

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减） 13,933,486.24

贷：主营业务成本主营业务成本 13,933,486.24

纳税申报表的填写