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由于历史因素，很多农村房屋没有办理房产证，或者办理了房产证，但是证上面积与实际面积严重不符。这种情形下遇到征地拆迁，应该按照哪一面积确定补偿范围呢？今天，我们就聊聊这一问题。

一、没有登记不等于违法建筑，不能一刀切地不补偿

由于违法建筑在拆迁时不予补偿，所以部分行政机关将“未登记”与“违法建筑”划等号，一刀切地不予补偿。

但实际上，违法建筑的认定系行政处罚，应根据《行政处罚法》规定的“发现-调查-陈辩-认定”等程序予以认定，在行政机关没有下发《行政处罚决定书》之前，房屋在性质上不属于违法建筑；征地方也不能在“房屋未登记”“违法建筑”“不补偿”三者之间划等号。

二、区分实际面积与证载面积不一致的原因，提供不同解决思路

1、因历史因素，导致实际面积与证载面积不一致

1987年《土地管理法》正式实施前，尚未有“一户一宅”的规定，登记制度亦不完善，一户多宅和不登记的情况普遍存在；征地补偿时，相应的房屋按照实际面积进行补偿。

1987年《土地管理法》实施后，宅基地的申请和审批受到严格限制。对于地上房屋的面积认定，各地方政府会结合土地证、房产证并通过评估、航拍图等方式予以确定，纳入征收补偿的范围。也就是说，房产证和土地证是认定房屋面积的基础，但行政机关会结合航拍等技术手段，综合判定没有登记的房屋如何补偿。

2008年《城乡规划法》正式颁布实施后，想要造房子，必须获得建设规划许可证。征地补偿时，相应的房屋按照证载面积补偿。

2、因登记错误，导致实际面积与证载面积不一致

司法实践中，很多地方早期操作不规范，登记机关根据房屋所有权人报告的数据进行登记，不进行实地测量也不看房屋买卖合同;有些当事人为了少缴纳税费，故意少报面积；还有些则是工作人员失误导致登记错误，但当事人没有及时提出异议，直到房屋拆迁，才追悔莫及。

对于这类问题，根据《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。所以房屋权利人可以提出变更登记申请，完成变更登记再参与安置补偿。

3、因房屋扩建，导致实际面积与证载面积不一致

因户内人口增加等因素，房屋权利人取得房产证等权属证明后，可能会扩建房屋，进而导致实际面积大于证载面积。

对于此类问题，根据《土地管理法》规定，农村村民使用宅基地必须符合“一户一宅”原则，宅基地面积不得超过省一级政府规定的标准；非法占用土地建住宅的，既要退还非法占用的土地，也要拆除非法占用土地上的房屋。

也就是说，您扩建房屋，需要重新申请规划等审批手续，在房屋合法建设完成后，核发新的产权证件，记载您扩建后的房屋面积。如果没有重新审批获取审批手续，那新扩建的面积有被认定为违建的风险，在征地拆迁时可能无法获得补偿。

对于集体土地上的房屋补偿，根据《土地管理法》第四十八条规定，补偿标准由省一级人民政府制定，通常有三种常见方式：

第一是单一的货币补偿。对于房屋而言，补偿的是重置成本，而非市场价格。简单讲，就是建造相同结构、相同标准、相同质量房屋的花费。

第二是重新安排宅基地并补偿房屋的重置成本。

第三是通过提供安置房等其他方式，对被征地农民妥善安置，保障被征收人原有生活水平不降低、长远生计有保障。

至于您所在的征地项目采取哪一种方式，则需要结合该项目的“安置补偿方案”具体分析。

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