2020城市房地产管理法(2020城市房地产管理法实施细则)

（全国政协委员、南通大学校长施卫东）

“我国期房销售的风险在于付全款，甚至可以贷款付全款。对于银行来说，期房实际上是风险资产。”在施卫东看来，首先，房都没建好，借给买房人的钱几乎是无抵押。其次，通过收预售款，房地产商等于已经加过了杠杆，再来银行贷款的话，杠杆就太大了。

施卫东表示，从2020年开始，我国住房市场整体上供过于求，只有局部地区、少数大城市存在结构性短缺，这时购房者买期房会承担一定的风险。

为此，施卫东建议，一是由政府住建部门制定规定，期房销售购房者一开始只要付出总价的10%～30%的预售资金（定金），预售资金放在银行专用监管账户或由住建部门主管的第三方担保机构，房地产商不得动用，买房人也不能轻易毁约。最后在期房建设完工收房时，五证齐全、房子验收合格后，购房者才付全款或者银行才放贷。

二是学习海南省经验，按照地区有步骤地逐步取消期房制度。2020年3月，海南全省宣布新建房屋实行现房销售，但各地的情况差别很大，建议按照地区有步骤地逐步取消期房制度。“这样杜绝了违规销售问题，有利于增加交易的公平性和买方的话语权，促进社会和谐稳定。”施卫东表示。

此外，施卫东指出，房地产行业是典型的高负债行业，房企需要投入极大的前期资金，而取消商品房预售制度，开发商少了一条最重要的融资渠道，融资能力差的中小型开发商将被迫退出。

另一方面，大型房企的资金压力也会变大，从而拿地需要谨慎，地方政府的土地卖不掉或者卖不上价格，这些都可能会导致新房供应量总体减少，引起房价上涨和政府的土地出让金收入减少。

针对减轻取消期房销售制度影响的措施，施卫东建议，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，保持房地产市场稳定；同时尽快推动全国房地产税试点落地；城市的拍卖地价要合理，要限最高价；对优质诚信的开发商，政府和银行要加大资金和政策的支持力度，在贷款期限和利息上予以支持；县级以上政府必须承担属地责任，尽力化解本地区已有的烂尾楼。

据了解，除建议按地区逐步取消期房制度外，保障性租赁住房工作也是施卫东在提案中关注的另一大焦点，并拟提交《关于加快发展保障性租赁住房、实现全体人民住有所居的提案》。

“近年来，各地区、各有关部门扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出。”施卫东感慨道，而在保障性租赁住房工作推进过程中，存在市场主体积极性不高、基层推进难度大等问题。

以江苏省为例，该省2021年有9.56万套（含3万套新建）的保障性租赁住房建设任务，完成投资301亿元；2022年，江苏省将有14.8万套（含3万套新建）的保障性租赁住房建设任务，所需投资在300亿元以上。

施卫东进一步表示，一方面，在房地产市场租售比严重失调的环境下，保障性租赁住房的投入大、回报周期长、回报率低，较难吸引市场主体主动参与；另一方面，由于各地政府财力有限，且政府及其平台公司受债务额度管控影响，难以筹措足够资金大规模建设保障性租赁住房。

对此，施卫东建议，国家应该进一步明确保障性租赁住房的顶层设计，加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，促进保障性租赁住房建设。

具体而言，首先要明确保障性租赁住房可享受各类适用于公租房的费用减免政策。目前，国务院办公厅《关于发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）对保障性租赁住房提出了免收城市基础设施配套费，建议进一步考虑对其他行政事业性收费和政府性基金实行减免政策。

另外，要加快完善“稳地价”工作机制，同时持续规范房地产市场秩序，加强对房地产市场的监管，切实管好中介等市场机构，坚决查处市场乱象，促进房地产市场平稳健康发展。