【例题】甲公司为境内上市公司。甲公司自2016年1月1日起将一块尚可使用40年的出租土地使用权转为自用并计划在该土地上建造厂房。转换日，该土地使用权的公允价值为2000万元，账面价值为1800万元。截至2016年12月31日，甲公司为建造厂房实际发生除土地使用权以外的支出1800万元，均以银行存款支付。 该土地使用权于2006年1月1日取得，成本为950万元，可使用50年，取得后即出租给其他单位。甲公司对该出租土地使用权采用公允价值模式进行后续计量。2016年，甲公司的会计处理如下：
借：在建工程 38 000 000
贷：投资性房地产——成本 9 500 000
投资性房地产——公允价值变动 8 500 000
银行存款 18 000 000
公允价值变动损益 2 000 000
要求：判断甲公司对相关事项的会计处理是否正确，并说明理由；对于不正确的事项， 需要编制调整分录的，编制更正有关账簿记录的调整分录。
【答案】事项中，甲公司的会计处理不确。 理由：甲公司将公允价值模式的投资性房地产转换为自用土地使用权用来建造厂房，土 地使用权不能记入在建工程成本，而应该记入无形资产。更正的处理：
借：无形资产 20 000 000
贷：在建工程 20 000 000
【例题·计算分析题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产采用公允价值模式进 行后续计量。
（1）20×6年1月1日，甲公司以20 000万元总价款购买了一栋已达到预定可使用状态的公寓。该公寓总面积为1万平方米，每平方米单价为2万元，预计使用寿命为50年，预计净残值为零。甲公司计划将该公寓对外出租。
（2）20×6年，甲公司出租上述公寓实现租金收入500万元，发生费用支出（不含折旧）100万元。由于市场发生变化，甲公司出售了公寓总面积的20%，取得收入4200万元，所出售公寓于20×6年12月31日办理了房产过户手续。20×6年12月31日，该公寓每平方米的公允价值为2.1万元。
要求编制甲公司20×6年1月1日至12月31日与投资性房地产的购买、公允价值变动、出 租、出售相关的会计分录。 （2014年AB卷）
【答案】 ①20×6年1月1日，甲公司以20000万元购买公寓
借：投资性房地产——成本 20 000
贷：银行存款 20 000
②20×6年12月31日，公寓的公允价值增加至21 000万元（2.1万/平方米×1万平方米）， 增值1 000万元。
借：投资性房地产——公允价值变动 1 000
贷：公允价值变动损益 1 000
或（剩余80%部分）：
借：投资性房地产——公允价值变动 800（1000×80%）
贷：公允价值变动损益 800
③甲公司实现租金收入和成本：
借：银行存款 500
贷：主营业务收入（或其他业务收入） 500
借：主营业务成本（或其他业务成本） 100
贷：银行存款 100
④甲公司于20×6年12月31日出售投资性房地产的会计分录如下：
借：银行存款 4 200
贷：其他业务收入（或主营业务收入） 4 00
借：其他业务成本（或主营业务成本） 4 000（20 000×20%）
公允价值变动损益 200（1000×20%）
贷：投资性房地产——成本 4000（20000×20%）
——公允价值变动 200（1000×20%）
或：（原来期末时不 认20%公允价值变动，现在出售时也无需转出）
借：其他业务成本（或主营业务成本） 4 000 （20 000×20%）
贷：投资性房地产——成本 4 000（20 000×20%）
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