国税地税可以用现金交吗(企业所得税能用现金交税吗)

一笑加一笑点评：

这篇文章欧神写于2005年7月5日。炒房客都是要被世人吊打的！可是很有意思，最有正义感的人却是我神。成年人的标准：听其言，观其行！

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房地产是关系到千千万老百姓的大事，同时又是国民经济重量级的支柱产业。关于房地产行业的每一项政策调整，都必须慎之又慎，经过反复公开认真的辩论。

就以目前炒得沸沸洋洋的房产税来说。淮北为枳，淮南为橘。如果不结合中国实际情况，贸然学习西方国家的皮毛，只会给购房者带来更深重的负担。

房产税是一件非常复杂的问题，至少面临十大难题：法理、国地、周期、征收、现金、估价、基建、贫富、利率，环节。

物业税第一个最大的门槛，是法理。目前关于物业税的细则众说纷纭，渐渐地以讹传讹。新建房产“低买贵养”，基本上没什么大的分歧了。但对于以往70年已批租房产，能否征收物业 税，则是众说纷纭。

部分北京专家，甚至提出了“参照税基差异，适当减免”之类的说法。可以说，这一类的观点，严重地违背宪法，侵犯到了人民群众的权利。

近期三月“二会”，刚刚通过了宪法修正案。明确写入“合法私有财产神圣不可侵犯”。房产既然已被买下，无论房屋，还是七十年使用权，俱归市民所有。既然已是私有财产，当然一 切权力完整，不受他人侵犯。政府无权对存量收税。

一个比较可能的折衷方案。是给予一定量的“抵税额”。以物业税实施之日，当日房产价格为准。当日价值60万，即享有60万抵税额。当日价值80万，即享有80万抵税额。

除了抵税额之外，还得要区分消费品和投资品。即如果房产完全用于自住，则无论房产升值多少，纯属消费者自有财产，私有财产神圣不可侵犯，无需缴纳任何税务。

而如果将房产出售，下一个购房者以85万买入，此后即按 85 - 80 = 5 万元的税基纳税。

物业税的第二个难题，是国税地税。虽然物业税的细则仍未出台，但从目前看，已经很肯定将是一项国税；收入缴入中央国库。而对于各类所要减免的苛捐杂税，28种城市税务和50多种费，大多属于地税，属于地方政府征收的小额项目。

外行看热闹，内行看门道。虽然名义上，物业税的目的是“低买贵养”。但实际情况中，“低买”减的都是地方政府中的收入。而“贵养”则是进了国税国库。

熟悉中国内情、实际情况的人都知道。国地分家，从来都是二本不同的帐本。尤其是地方上的税费，工商劳卫各有不同名目。国家几次减员减负，在地方上的执行都是难以渗透，效果不 尽如人意。

实行物业税，国进地退的结果，最有可能就是国税再抽走一笔物业税，而地方上的税务另立名目，一点也降不下来。“低买贵养”很容易退化成了“平买贵养”。很多事理论上是好的， 但要结合到了中国的国情，实际运作，就会变走了样。

物业税的第三个问题，是周期。学术官员推动物业税的一个最主要论据，物业税会随着房价的上涨而不断深高，从而提高财政收入，拓宽财政财源。

这样说的说法，蕴含着了一个很重要的假设。现在到底是牛市初期，房价仍有大空间的上涨。还是已趋高位，房地产蕴含泡沫，随时可能崩盘下跌。

以平均每年0.3%的税率计算，按20倍市盈率，就是6%。政府不收土地出让金，但却在每一套房 子中占了6%的股份。实行年租制，物业税的结果。其实就是一种“债转股”。

但问题是，在什么时候应该持有“债券”，什么时候应该持有“股份”。很明显，若如果市场处于高位，则政府应该尽量地70年制卖地，一次性收租。

而仅当楼市处于低位，尤其是中央政府预期房地产业还要大涨，楼市还要翻番之际，才会不遗余力的推行“年租制”。才会尽快地要求实行“债转股”。批租制还是年租制，其实也是政 府内心，真实想法的一个写照。

物业税的第四个问题，是征收。众所周知，税法是一门复杂高深的学科，是一门“拔最多鸡毛而又不让鸡叫”的科学。税收三大原则，依次是税基稳固，税负公平，税收成本。

从税收征收，成本角度来讲，物业税无疑是极其拙劣落后的。当开发商批租一块土地，一次性过缴付二至三亿土地出让金，征税环节几乎是无成本。

而如果将二三亿的土地税费，分拆成千千万的散户，数十年逐批缴纳，则税收成本将上升到无法想象的地步。或许光仅增加的税收征收人员，场地和办公设施，就足以占去一半以上的税额。

更糟糕的是，若问千千万的散户收税，征收率根本达不到100%，甚至都可能只有10~20%。又造成 了新的税负不公。如今小区居民，连物业管理费都收不齐上来。又怎能指望缴税额度？政府终究也不会动真格，若负担不起税费，难道还真能把人赶出门？

物业税的第五个问题，在于现金。市区一块土地拍卖，动辄二三个亿。但政府并未能入帐多少。因为其中的绝大部分，都要返回给原住居民，作为拆迁户的拆迁补偿金。北京上海旧区改 造，甚至有很多块“零出让金”土地，售地金还不够拆迁费，政府要另贴腰包。

如果不收取土地出让金，而改为按年缴费。拆迁户拆迁补偿金依旧要给，不可能分期付款。其现金缺口如何解决。一般人只知道“低买贵养”，却不知少的是“即期现金”，多的是“远 期收入”，二者在会计学上根本是不同的概念。

目前各级政府，财政普遍紧张，现金缺口原本就已巨大。物业税改革后，将使拆迁更加困难。市中心土地供应更少，市区房价将因此而飞涨！

物业税的第六个问题，是估价。依目前学术界粗糙口径，“政府定期评估房产价格，确定税费”。熟悉中国内情的人都知道，这样的条文，蕴含着何等巨大的腐败源泉。

房地产业估价是最困难的事。国际普遍有测量师行，但也仅根据同类比较法，作出大致的估计。评估价格是最最困难的事，不然也就不会有大量的房产交易，不会有对房价走势的众说纷纭。

一般政府若是借用测量师进行估算。则其中蕴含着了大量人为，主观的看法。并容易产生个人腐败漏洞。同时大城市动辄数十万，数百万套房产，逐一估价也不可能。

政府若是采用登记成交，同类比较法。则更容易遭惹到非议。房地产业的流通性非常之差，寻找客户的成本尤其高昂。邻居成交，不等于自己也能够卖掉。大型屋苑一二套房产的成交价， 也并不代表其房屋总价。

比较可能的折衷方式，如果房屋五年内有成交，则按成交价计价。如房屋五年内未转让交易过，则按周边房产，五年平均价计算。

物业税的第七个问题，是基建。目前市民看见公共设施改善，包括兴建大型绿地，体育场，活动中心，轨道交通，一般都是普遍采取较欢迎的态度，而且也希望房产升值。

但如果存在物业税的因素。就可能多生变数。有的人仅是自住，不喜欢足球，也不喜欢喧闹。如果旁边兴建了一个体育场。从市府的角度来讲，是物业升值，生活便利。而对于居民来 说，可能毫不领情。自己住的物业，也不可能卖掉。

会导致的情况，居民们会开始反对建绿地，建广场，建商店，建轨道交通。如果物业只是自住的话，居民们并不想多支付物业税费。所谓众口难调，市民们不欢迎这种“善意的负担”

物业税的第八个问题，是贫富。目前穷人们虽穷，但至少有居住的权力，有自由迁移的权力，有不被拆迁的权力。富人们若想拆除市区内的旧房，无论出多少价格，乡土情深，拆迁户 就是不卖。

而如果实行了物业税，富人们就很容易将穷人赶走。当富人大量地迁入某一地区，就会导致该地房价飞涨，同时物业税也是飞涨。而穷人原本仅只有小小的愿望，希望留乡留土不愿迁移。在物业税的情况下，哪怕两耳不闻窗外事，也会被日渐高昂的物业税，逼得无法承受。并最终被迫将物业出售，搬去别处。财富有价，精神无价，被迫迁移的滋味，又岂是金钱所能弥补。

西方国家实行的物业税制，最终导致了大量的富人区和贫民区的分化。富人们集中居住，当中的穷人即使不肯搬迁。长此以往，也会被物业税逼走。物业税收制度，导致了富人们合理地 将穷人逼往郊区，西方国家的错误体制，中国不可以错抄了。

物业税的第九个问题，是利率。现在倡导物业税最主要的理由，除了一个增加政府税收，最主要就是降低购房者的负担。北京有很多报纸媒体，甚至用“房价下降39%”

而实际情况是，消费者的负担并没有降下来。房价是买房和养房的总和，80%的房价，按20倍市盈率，每年1%的物业税。总负担毫无变化，消费者也并没有实利。

更糟糕的是，80%的房价，对应的可能不是1%每年，而是1.5%，甚至2%以上每年的负担。

政府的资金成本，永远比老百姓高。目前中国地级市的一些基建项目，政府都是给出了8~10% 的固定回报。即要求10~15倍的市盈率。而普通百姓储户，只要1.98%的利率，最高20 倍市盈率。

政府的资金成本比百姓高，这是无法改变的事实。如果要政府借钱20%的税费给百姓，则必然 收取了10~15倍的市盈率。或者说，80%的首付款，今后每年要付1.5 ~ 2%。

降低百姓负担，应该让资金成本低者，多支付现金。物业税完全是逆流而作。

物业税的第十个问题，是环节。政府免土地出让金，是免在了开发商的手中。而开发商会否将房价下调，会否将让利原封不动，送到购房者的手中，仍将是一个大大的问号。

政府免土地出让金，是免于开发商。而政府收物业税，则是征于消费者。这一让一征，看似低买贵养，但其实对象完全不同。消费者大大的吃亏。

物业税是一件非常复杂的事情，需要经过详细，公开，反复的讨论。切忌学术近亲，切忌小范围内“闭门造车”。物业税虽好，但实行存在很多的缺陷，国税地税之分，拆迁现金，征收不易。稍一不慎，很容易沦化成“平买贵养”，地方杂费没能降下来，养房负担反而更高了。

其实一个比较容易的解决方法。可将批租土地分成A，B，C，D等各类种。每类土地上实行不同的 房产政策。

A类即原先批租的70年房产，总价贵而负担轻。B类土地限制转让，价格稍低，但会有流动性风险。买房者要事先做好准备。

C类土地采用“年租制”，买房很便宜，而养房很贵。D类土地仅是经济适用房，购房者需出示收入证明。。。。。几种不同的土地制度可以同时并存，互不干扰。各用不同的房产证， 消费者可自由选择。

世界上的商品千千万万种，各有品类属性不同。为何政府出让的土地，全部都是70年批租制(A 型)。既然可以搞制度创新，何不让多种土地制度，满足不同人的购房需要呢。