近日，国务院常务会议明确，自今年5月1日起，全面推开营业税改征增值税试点。此次试点将在金融业、建筑业、不动产业和生活服务业全面推开，建筑业、房地产业适用11%税率，金融业、生活服务业适用6%税率。并将首次涉及自然人缴纳增值税征管，如个人二手房交易。
如此一来，购房者关心的问题来了。
营改增后，买卖二手房会不会增加税负？房企成本增加还是降低？房价是涨是跌？想买房的是现在买还是营改增后买？昆明二手房市场会不会出现“末班车”行情……导致二手房成交量猛增。
数据显示，2015年上半年，昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。新政对昆明写字楼而言，算是利好消息。
记者还走访了二手房市场，由于具体政策细则还未出台，多数购房者目前仍在观望，短期内还未出现恐慌性购房的情况，二手房市场受多重利好因素的影响，咨询量有所增加，但总体仍平稳。
现在是不是该买房了？是否赶在5月1日以前过户？本期特刊，晚报记者通过多方走访，以期用详细的解读和概述，方便大家斟酌比较。
契税分为3种情况：家庭首套购房，按1%~1.5%征收；家庭第二套购房，按照1%~2%征收；家庭第三套及以上购房，均按3%征收。
营业税分为两种情况：纳税缴款书满2年的，免征营业税。纳税缴款书未满2年的，全额征收营业税，即房子成交价的5.6%。
个税征收需看两个条件：家庭唯一住宅和房产证满5年，免征个税。任何一个条件不满足须缴纳个人所得税，计算方法为差额的20%（差额=卖出价格-买入价格-合理费用），或者是全额的1%。
最近，营改增成为楼市热议话题，有传言称二手房要交的税更多了。事实上，目前营改增具体实施细则尚未出台，这些传言对近期昆明二手房市场的影响如何？记者走访了解，大多意向购房者还处于观望状态，未出现类似2013年3月“新国五条”出台后，引发的集中交易“末班车”行情，成交量及成交价格趋于平稳。业内人士表示，所有行业税负只减不增，是营改增的基本原则，市民不必过于担心。
◆政策解读
避免重复征税减轻企业负担
记者注意到，今年的营改增首次牵涉到自然人缴纳增值税问题，比如个人二手房交易。个人出售二手房，原先应缴纳的营业税将被增值税替代。
就昆明来看，目前二手房交易需缴纳的各项税费包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城建税、教育附加税、地方附加税和契税等。其中，营业税税率为5.6%。营业税的征收是以住宅全额售价为基数，增值税则有所不同，是以卖出价和买入价税前的差额做基数。
今年2月19日，为刺激房地产去库存，财政部决定对房地产交易环节的契税、营业税进行重大调整。新规规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。调整后，房地产交易环节的营业税和契税政策有了较大幅度的优惠。
虽然营改增的具体实施细则还未出台，但近期对于营改增后二手房交易环节的税率猜测也不断，据报道，如果营业税改增值税，可能适用的税率有6％、11％的税率，以及少数可能适用的3％的征收率。
云南财经大学教授张丽华认为，增值税在国际上是一个中性税种，所谓中性就是对经济的干预程度最低，最大好处是可以抵扣购进的部分成本，只对最后增加收益的部分征税，所以对经济影响最低，破坏作用最低。“营改增后，如果税负大幅增加，这跟我们的税制改革和整个国家的供给侧改革的初衷是自相矛盾的。因为我们现在整个经济结构调整，包括供给侧改革，目标就是为企业降低生产成本，降税费。因此，我们的税制改革是不能给生产者增加税负的。”张丽华说道。
◆市场观察
买卖双方多持观望
记者近期多次在昆明市房产交易中心看到，办理二手房过户手续的市民和房产中介工作人员络绎不绝。
对于是否听说过二手房交易将推行营改增一事，正排队等待办理过户手续的张女士说：“听说过，但不清楚具体情况。我们早计划卖了旧房换新房，所以遇到合适买家就出手了，没考虑太多政策因素。”一旁的房产中介工作人员表示：“最近几天，咨询营改增后二手房交易税费增减问题的业主大约占到3成左右，不过大部分决定等具体方案出台后，再做打算。”
在荣城地产门店，置业顾问王先生告诉记者：“最近咨询二手房交易税费的顾客明显增加。”虽然有消息指出税负只减不增适用于所有营改增纳税人，营改增后，个人出售二手房缴纳的增值税与原应缴的营业税或将持平，甚至略有下降，但目前二手房买卖双方对免征年限和税率问题还是普遍关注。
采访中，有购房者提出疑问：当年80万元买的房子，花了20万元装修，实行营改增后，装修费用能否进行税前抵扣，如果可以抵扣，是否算折旧……这些需具体实施细则来确定。
或加速写字楼去库存
房地产业营改增究竟会带来什么影响，税负是增还是降？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因税负降低而提升。同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对楼市而言也有积极影响。
张宏伟表示，尤为值得关注的一点，营改增将企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，对于所有企业来讲当然是利好，尤其是当企业改善办公条件购置办公楼时，购置办公楼的成本会降低，同时，由于企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，也会刺激企业购置办公楼改善办公条件，这样，可以有效消化写字楼库存。
“暴食一顿，消化十年。”这是业内人士对昆明写字楼的具象形容。有数据统计显示，2015年上半年昆明过规项目中，纯写字楼由3.02万平方米暴涨至27.53万平方米，同比2014年暴涨8倍之多。房地产业营改增对昆明写字楼而言，无疑是一个利好消息。
不过，张宏伟也提出，营改增对企业投资楼市确实会有助推作用，对于投资者（企业或企业主）来讲，将因此获益，但营改增并不是楼市政策的结束，后续有关房地产税的改革还会逐步推进。尤其是对于不动产，或房产持有环节的征税（暂时称为房产税）来讲，后续仍有扩围可能性。
至于房价是否会因此下降，张宏伟明确表示：不会下降。因为土地成本高，总的税费成本还是很高，不过由于政策层面一直鼓励去库存，市场趋势正逐渐向好。
◆关注焦点
营改增，二手房交易税是增是减？
税收专家结合具体案例，给你算笔账。
一个朋友为方便孩子上学，最近考虑在学校周边购买一套配套成熟点的二手房，可最近却有些犹豫：这房子是要5月1日前买好，还是5月1日营改增后再买？犹豫细则还没下来，二手房税率变化有多大，她一直在纠结。张丽华表示，这与执行的税率，纳税人身份的界定，以及是否延续营业税的相关优惠政策有直接关系。具体来看，张丽华为我们列举了几种可能出现的情况。
如果，朋友要买的这套二手房房主最初购入时花了50万元。假设售价为60万元，营改增前后的税率分别是多少？如果售价为200万元，营改增前后的税率分别是多少？
目前营业税这么收
满2年
目前营业税政策下，住房（包括普通和非普通住房）只要满2年（含2年），对外销售均免征营业税，意思就是，无论你以60万元还是200万元卖出房产，只要在交易时，房产证上的日期超过了2年的（或契税税票填开时间），就免去了营业税的负担，产生的营业税就是0元。
不满2年
住房（包括普通和非普通住房）未满2年进行交易，就要收取交易金额总价5.6%的营业税。
1.假设售价为60万元
则需缴纳60万×5.6%=33600元；
2.假设售价为200万元
则需缴纳200万×5.6%=112000元。
总结：业内人士分析，从目前税收政策来看，长线持有的购房者，基本不用考虑营业税的负担，但如果不满2年住房交易，仍要缴纳营业税。
未来增值税怎么收
房子增值部分决定税负高低
情况1：房子售价60万元，增值10万元；
假设1：售价为60万元，税率为：
3%，税收为（60万-50万）×3%=3000元
6%，税收为（60万-50万）×6%=6000元
11%，税收为（60万-50万）×11%=11000元
情况2：
房子售价200万元，增值150万元。
假设2：售价为200万元，税率为：
3%，税收为（200万-50万）×3%=45000元
6%，税收为（200万-50万）×6%=90000元
11%，税收为（200万-50万）×11%=165000元
总结：张丽华表示，营改增后，税收的高低主要取决于房价给你带来的增值部分是大是小，税率是3%、6%还是11%，综合以上因素，才能判断税负营改增后的高低。另外，通过不同档次税率测算我们可以看到，如果你的房子增值空间较小或没有增值、贬值的情况，营改增后你所缴纳的税负是降低的。如果，房子的增值空间较大，11%这个税率营改增后征收的会相对高一些，但如果按3%和6%这个档次税率征收的税负也是有所下降的。
因此，相关业内专家也指出，通过对部分增值收益进行征税，能够一定程度上打击二手房投机型的倒卖，对于楼市的健康发展是个利好。
纳税人身份决定税率档位
张丽华认为，二手房营改增税收的增减，除跟执行哪一档的税率有关，还跟纳税人的身份界定有关。
一般来说，按照增值税的征管方式,可将增值税的纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。张丽华分析，如果是一般纳税人，则可以按照一般纳税人来纳税，从而严格按照增值税的进项抵扣。因此，今后二手房纳入营改增后，纳税人的身份如何界定也是一个很关键的问题。张丽华认为，这还要等具体的细则出来。业内人士也认为，如果严格按照增值税的征管方式，今后买房子、装修房子等获得可抵扣的发票就显得尤为重要，因为这将直接影响今后二手房交易的缴税多少。
温馨提示
不必因政策恐慌购房
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