房地产营改增前后税率变化(营改增后房地产企业税种及税率)

杭州一家税务师事务所高级合伙人表示，由于房地产业“营改增”还存在诸多困难，完整的抵扣链条难以形成，今年能顺利形成草案已殊为不易。

税率：11%可能性最大

税率作为房地产业“营改增”的核心环节，成为各利益关联方关注的焦点。房地产业“营改增”的税率设计，必须统筹规划，综合考虑各关联方的利益记者为此进行了多方求证。从现有反馈来看，税率为11%的可能性较大。

据《中国税务报》报道，在地价不能抵扣的情况下，如果建筑业执行11%的税率，则房地产业增值税平均税率下限边界为8.95%，其中最高税率为14.83%、最低税率为6.39%。按照这一测算结果，房地产业执行11%的税率恰好位于合理区间内，与已经完成“营改增”的交通运输业等执行同档税率。

但不少业内人士认为，11%的税率仍偏高。上述税务师事务所高级合伙人向记者表示，由于进项税额目前还难以完全确定，房地产开发企业从原来5%的营业税一下子变成要缴11%的增值税，可能会增加税负，8%的税率或许更为合理。

上海财经大学公共经济与管理管理学院朱为群教授则表示，11%的税率设计偏离了税制改革的初衷，只有实行单一税率才更符合税收中性原则。根据对韩国、日本等多个亚太地区国家增值税税率的测算，我国的增值税税率定在12%较为合理。

税率设计作为房地产“营改增”的核心环节，业界和学术界对此存在很大争议。一位房地产公司的税务总监向记者表示，目前销售不动产的税率是企业非常关心的问题，这直接关系到企业税负水平的变化，如果最终实行11%的税率，房企税负将会加重。

争议：土地成本能否抵扣

高昂的土地成本成为房地产开发企业的沉重负担，一般而言，土地成本占据总成本的50%以上。“营改增”之后房企的土地购置成本能否抵扣、比例如何，成为决定房企税负的关键。

但朱为群认为，土地作为纯粹的自然资源，其中并不含有增值税额，不应当作为进项进行抵扣，仅仅为了降低房企税负而允许抵扣有悖于增值税原理。