木兰英华 您的财税专家

撰稿：木兰英华 | ID：Mulanyhtax

作者：Summer | 图：Pinterest

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木兰英华将土地增值税的征税范围与预征政策热点关注问题整理如下：

1、土地增值税征税范围的判定标准有哪些？

《土地增值税暂行条例》第二条规定：转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

根据上述政策，是否缴纳土地增值应同时满足以下三点：

❶ 转让的对象是土地使用权或地上建筑物及其附着物；

❷ 土地使用权、地上建筑物及其附着物的产权必须发生转移；

❸ 强调“有偿”转让。

2、土地增值税的基本征税范围包括哪些？

❶ 转让土地使用权；

❷ 转让地上建筑物及其附着物连同土地使用权一并转让；

❸ 存量房地产的转让。

3、哪些情况不属于土地增值税的征收范围？

不属于土地增值税的征收范围包括但不限于：

① 房地产出租；

② 房地产抵押且在抵押期内；

③ 代建房地产；

④ 房地产评估增值。

上述情形因未发生房地产产权转移，不符合《土地增值税暂行条例》第二条的规定：转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。故不征土地增值税。

4、以继承、赠与方式无偿转让房地产是否缴纳土地增值税？

以继承、赠与方式无偿转让房地产不属于土地增值税的征税范围。以继承、赠与方式转让房地产虽然发生了转让行为，但未取得收入，不符合《土地增值税暂行条例》第二条的规定：转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

但并非所有的无偿赠与行为都不缴纳土地增值税，这里所说的赠与行为是有严格限制的。根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】48号）规定：“赠与”是指以下情况：

❶ 房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人的；

❷ 房产所有人、土地使用权所有人通过境内非营利的社会团体、将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

根据上述政策，只有符合条件的“赠与”行为才不征收土地增值税。除上述两种“赠与”以外的赠与行为仍需要缴纳土地增值税。

5、改制前的企业将房地产转移、变更到改制后的企业是否征收土地增值税？

《关于继续实施企业改造重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2018】57号）第一条规定：按照《公司法》的规定，非公司制企业整体改制为有限责任公司或者股份有限公司，有限责任公司（股份有限公司）整体改制为股份有限公司（有限责任公司），对改制前的企业将土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下称房地产）转移、变更到改制后的企业，暂不征土地增值税。

本通知所称整体改制是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。不改变原企业投资主体、投资主体相同，是指企业改制重组前后出资人不发生变动，出资人的出资比例可以发生变动；投资主体存续，是指原企业出资人必须存在于改制重组后的企业，出资人的出资比例可以发生变动。

本通知第五条规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

6、企业合并时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2018】57号）第二条的规定：按照法律规定或者合同规定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征土地增值税。

本通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

根据上述政策，企业合并，原企业将房地产转移、变更到合并后的企业暂不征土地增值税的，强调“原企业投资主体存续”。

7、企业分立时转移、变更房地产是否缴纳土地增值税？

《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2018】57号）第三条规定：按照法律规定或者合同规定，企业分设为两个或两个以上与原投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税。

本通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

根据上述政策，强调企业分立为“与原投资主体相同的企业”，暂不征土地增值税。

8、单位、个人在改制重组时以房地产进行投资是否缴纳土地增值税？

《关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2018】57号）第四条的规定：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资、对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

本通知第五条的规定，“上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形”。

9、纳税人以转让股权名义转让房地产行为是否缴纳土地增值税？

根据《土地增值税暂行条例》，征收土地增值税的一个重要前提是“转让土地使用权”，如果没有发生土地使用权的转让行为，则不征收土地增值税。针对“纳税人以转让名义转让房地产行为”如何处理，目前还没有直接明确的政策规定，税务总局在以往针对个案处理时，强调转让的实质如果属于“转让房地产”，则应按土地增值税的规定征税。

在涉及股权转让的业务中，符合财税【2018】57号等文件规定的情形的，按文件规定执行。对“纳税人以转让股权名义转让房地产行为”的认定按照各地的具体规定执行或请示税务总局。、

10、纳税人与关联方之间的交易如何处理？

《税收征收管理办法》第三十六条规定：企业或者外资企业在境内设立的从事生产、经验的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来授权或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。

根据上述政策，纳税人与关联方之间的交易应符合独立交易原则，否则税务机关有权进行合理调整。

11、纳税人转让集体土地使用权的行为是否缴纳土地增值税？

⑴、《土地增值税宣传提纲》（国税函发（1995）110号文件发布）第四条规定：土地增值税仅对转让土地使用权征收，对转让集体土地使用权不征税。

⑵、《土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。 为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。依法被征用后的土地不属单位和个人所有。未经征用的集体土地不得转让。如自行转让则是违法行为。

根据上述政策，纳税人不得转让未经征用的集体土地，故也不涉及土地增值税的征收。

12、未办理土地使用权证而转让土地的行为如何确定纳税义务？

《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函【2017】645号）规定：土地使用者转让、抵押或者置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或者置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或者置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

根据上述政策，凡是符合土地增值税纳税义务的，即“土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益”，即使未取得土地使用权证，转让方仍为土地增值税纳税义务人，按规定缴纳土地增值税。

13、哪些行为需要视同销售缴纳土地增值税？

《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2016】187号）以及《土地增值税清算管理规程》（国税发【2009】91号文）：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

① 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

② 由主管税务机关参照当年、同类房地产的市场价值或评估价值确定。

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