土地增值税清算两分法什么意思(土地增值税二分法还是三分法清算)

土地增值税作为地方税种，历来各自为政。例如，对于土地增值税清算类型划分的问题，曾经众说纷纭。曾经有“二分法”、“三分法”、“四分法”三种方式屹立江湖、三分天下。

营改增后，各地税务机关发布土地增值税清算办法时，有些地方已经审时度势、改弦易张，纷纷拥立“三分法”为新一届掌门，代表名单如下：

最有说服力的就是华东区域海派代表——青岛，青岛市地方税务局公告2018年第4号第八条规定，主管税务机关应当按照普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产三种类型确定的预征率进行预征，并按规定的三种类型进行清算审核。要知道，青岛税收立法一直走在全国的前列，引领者税收改革的方向。

但是也不乏独树一帜者，代表性的是安徽，原来在皖地税函[2012]583号文件中规定，一分二分可以自由选择。《安徽省土地增值税清算管理办法》（安徽省地方税务局公告2017年第6号）第五十二条仍旧坚持了原来的意见：

纳税人按照本办法第二十一条规定办理清算申报时，对同一开发项目或同一分期项目中既建有普通标准住宅又建有非普通标准住宅（其他类型房地产）的，如纳税人在清算报告中就其普通标准住宅申请免征土地增值税，应分别计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税；如纳税人在清算报告提出放弃申请免征普通标准住宅土地增值税权利的，应以整个开发项目为对象，统一计算增值额、增值率以及应缴的土地增值税。

三分法不可怕，自由选择的安徽也不可怕，只要一直坚持不变，企业自然有应对办法。但是政策不明，企业将无所适从。

其实我最为担心的是，就是那些营改增后尚未表态的代表们，代表名单如下：

对于尚未明确适用三分法的地区所属房地产企业，我的建议是，企业平时应分别对土地增值税进行二分法和三分法测算，并做好改为三分法的应对准备。一旦政策调整，马上用预案应对。偷税有风险、筹划须谨慎。