随着中国对外开放的步伐不断加快，中国境内的居民企业与境外的非居民企业之间的业务合作也越来越频繁。特别是房地产企业，越来越多的选择境外企业作为自己产品设计等服务的提供方。
非居民企业对中国居民企业提供服务在中国境内取得收入，产生了纳税义务，需要在中国缴税。由于很多非居民企业在中国境内没有设置常驻机构，在这种情况下，给非居民企业支付款项的居民企业就承担了代扣代缴的义务。
然而，大多数居民企业，特别是房地产开发企业，在给非居民企业代扣代缴时，总会不知不觉多交了税，或者不知不觉少交了税。少交了税就给企业增加了税务风险。在服务协议明确约定非居民企业在中国的税费由居民企业承担的情况下，多交了税就给企业增加了额外的成本。
那么，到底怎样代扣代缴才是合理合法并且是正确的呢？
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首先需要明确的是需要代扣代缴什么税费。
比如，目前房地产企业经常会委托境外非居民企业提供建筑设计服务。这类业务下，境外非居民企业跟居民企业签订的通常是建筑设计咨询顾问服务协议。非居民企业在境外完成设计工作后，向居民企业提供电子档的工作成果，期间可能到境内考察、开会一至两次，到境内的时间一般累计都不会超过一周。
对于这类业务，从税务角度考虑，由于服务成果在中国境内使用，非居民企业从中国境内取得了收入，所以产生了增值税及附加的纳税义务，即居民企业需要代扣代缴增值税及附加。
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除了增值税及附加，是否还需要代扣代缴所得税呢？
是否需要代扣代缴所得税，需要根据非居民企业取得的收入是营业利润还是特许权使用费来判断。如果是营业利润，则非居民企业在中国不产生所得税的纳税义务，即居民企业不需要代扣代缴所得税。如果是特许权使用费，则非居民企业在中国产生了所得税的纳税义务，即居民企业需要代扣代缴所得税。
如果服务协议在中国境内签订，非居民企业还产生了印花税纳税义务，这种情况下，居民企业还需要代扣代缴印花税。
另外，如果涉及娱乐业和广告业，还需在代扣代缴增值税时，一并代扣代缴文化事业建设费。
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明确了需要代扣代缴什么税费后，还需要明确各种税费的税率。
其中增值税率分别为：有形动产租赁服务13%；交通运输服务业服务9%；现代服务业6%；销售货物及加工修理修配劳务13%。
所得税率指10％或相应的协定税率。
文化事业建设费的计征依据为以娱乐业、广告业的营业额，费率为3%。
通常情况下，多交税的主要是所得税。主要由于企业和税务机关分不清楚到底是营业利润还是特许权使用费，税务机关一刀切按照特许权使用费来征收所得税，导致实际是营业利润不需要交所得税的，多交了所得税，或者虽然是特许权使用费，但税务机关一刀切的按照税率10%征收所得税，导致有些可以享受税收优惠的没有享受，而多交了所得税。
通常情况下，少交税的主要是印花税。
另外服务合同金额通常是非居民企业收到的不含税净收入，相关的税费不包含在合同约定金额中，在代扣代缴税费的时候，需要先将不含税金额换算成含税金额后，再按照相关税率计算代扣代缴的税费。换算不正确也是导致多交税或者少交税的原因之一。
那么，到底应该怎样区分非居民企业的收入是营业利润还是特许权使用费？到底什么情况下可以享受什么样的税收优惠？如何正确地将不含税收入换算成含税的收入？
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