毛坯房与精装房--税收筹划案例
***房地产开发公司开发了商品住宅项目,住宅小区容积率为 1.5 ,户型为两室一厅、三室两厅,建筑面积在 90—140 平方米, 总建筑面积为 10000 平方米,其中地价及开发成本为 9000 万元,
准 予扣除的开发费用 1000 万元,扣除项目金额合计为 1 亿。
方案一:企业直接销售毛坯房,销售均价为 16000元每平方米。
方案二:将毛坯房装修后销售,建议售价定位19000元每平方米
【分析】
方案一:出售毛坯房
应纳税金及附加=16000×5%/(1 5%)×(7% 3% 2%)=91.43 万
增值额=16000/(1 5%)-9000×(1 20%)-1000-91.43=3346.67 万
增值率为 33.47%
应纳土地增值税=3346.67×30%=1004.001 万元
应纳企业所得税=(16000/(1 5%)-10000-91.43-1004.001)× 25%=1035.67 万
净利润=16000/(1 5%)-(10000 91.43 1004.001 1035.67)=3107 万
方案二:出售精装房
应纳税金及附加=19000×5%/(1 5%)×(7% 3% 2%)=108.57 万
增值额=19000/(1 5%)-12000×(1 20%)-1000-108.57=2586.67万
增值率=19.46%
应纳企业所得税=(19000/(1 5%)-13000-108.57)×25%=1246.67 万元
净利润=19000/(1 5%)-(13000 108.57 1246.67)=3740 万元
【结论】
通过测算(装修成本为 3000元每平方米),企业应缴纳主要税金总额是 1355.24 万元,两种方案交纳税金总额相差 775.861 万元, 扣除增加的装修成本后,企业采用方案二净利润增加 633 万元。我们通过对影响税额的因素进行分析,仅增加了部分房地产开发成本,却享受到税收优惠政策,免交了 1004.001 万元的土地增值税。
版权声明:本文内容由互联网用户自发贡献,该文观点仅代表作者本人。本站仅提供信息存储空间服务,不拥有所有权,不承担相关法律责任。如发现本站有涉嫌抄袭侵权/违法违规的内容, 请发送邮件至123456@qq.com 举报,一经查实,本站将立刻删除。