2018年12月7日，财政部修订发布了《企业会计准则第21号——租赁》（以下简称“新租赁准则”）。租赁本身就是会计日常运用中的一个重点，相比现行租赁准则，新租赁准则下承租人会计将发生重大影响。我们需要重新了解了。否则万一工作中遇到类似的问题，我们也好及时的调整。
先来看看新租赁准则有哪些新内容：
1租赁定义及判断
2承租人会计处理
3出租人会计处理
4特殊事项会计处理
5施行日期和衔接规定
1、租赁定义及判断——采用新的使用权控制模型
对企业而言，租赁的定义是将一项安排计入资产负债表之表内/ 表外的新的测试标准。评估一项安排是否为租赁或包括租赁，将是应用新准则时遇到的最重要的实务问题之一。
2、承租人会计——发生根本性变化
承租人对租赁的会计处理将发生根本性改变。新租赁准则取消了目前对承租人区分资产负债表内融资租赁和资产负债表外经营租赁的双重会计模型，转而使用单一的资产负债表内会计模型，这与目前的融资租赁会计类似。
3、出租人会计——类似于现行做法，并引入生产商或经销商的租赁会计
出租人的会计处理仍类似于现行的做法，即出租人继续将租赁分类为融资租赁和经营租赁。此外，新租赁准则引入了国际租赁准则有关生产商或经销商作为出租人的特殊会计处理。
根据新租赁准则规定，生产商或经销商作为出租人时，其在融资租赁开始日需按租赁资产公允价值与租赁收款额按市场利率折现的现值两者孰低确认收入，并按照租赁资产账面价值扣除未担保余值的现值后的余额结转销售成本（即总额确认销售收入和销售成本）。这种处理方法不同于一般出租人，也就是说，在融资租赁开始日将租赁资产的公允价值与账面价值的差额确认为当期损益（即净额确认损益）。
4、特殊事项——新规定较为全面和细致
新租赁准则综合考虑新收入准则要求、承租人新会计模型以及原租赁准则的不足，对售后租回、转租赁、租赁变更等事项制定了新规定。
5、中国新租赁准则的施行日期和衔接规定
新租赁准则的施行日期根据企业类型的不同而有不同要求：
由于租赁准则新旧变动较大，为帮助企业顺利过渡至新规定，新租赁准则提供了灵活的衔接方案。尤其是对承租人，新旧衔接方案的可选情况更为多样。
新租赁准则对财务报表的影响表现在哪里呢？
（一） 对承租人财务报表的影响
由于对上述财务报表列报的影响，新租赁准则也将对承租人的财务指标产生影响：
资产负债率（也就是负债除以资产）预期将上升，因为租赁负债的确认将同时增加企业的资产和负债金额。
EBITDA（也就是息税折旧摊销前利润）预期将上升，因为EBITDA中不再包括租赁费用，增加的折旧和利息费用都将反映在EBITDA之外。
资产周转率预期将下降，因为资产使用权将增加企业的资产总额。
经营现金流量将增加，因为部分或全部的经营租赁付款额将被分类到筹资活动中。
（二）对出租人财务报表的影响
虽然出租人的会计处理基本没有发生变化，但由于新租赁准则更新了对租赁定义、转租、合同合并和分拆等问题的指引，出租人仍可能受到影响。尤其是，承租人会计处理的变化可能会影响承租人重新架构租赁安排，并进而影响出租人的业务模式及与承租人的商业谈判。同时新租赁准则增加了出租人的信息披露，要求出租人披露对其保留的有关租赁资产的权利所采取的风险管理战略、为降低相关风险所采取的措施等。
再来看看实施新租赁准则影响的主要行业有哪些呢？
新租赁准则下，承租人采用单一的会计模型，提高了财务报表的可比性、透明度，降低了财务报表编制成本和复杂性，因为无需进行租赁分类，也不需要能够处理两种承租人会计模型的信息系统。
新租赁准则将会影响很多行业。其中，影响较大的行业包括；零售和消费品、交通运输、电信、酒店、能源设施等。特别是对航空公司等，涉及到不同的租赁形式，如光租/干租、期租/湿租、程租等。在应用新租赁准则时，可能涉及到判断：是否包含租赁合同、分拆合同中的租赁部分和非租赁部分、各租赁部分和非租赁部分单独价格的确定、使用权资产的减值测试、租赁负债的重新计量、转租和售后回租特殊交易的会计处理等重大事项。
我们今天也拓宽一下知识面，简单了解一下我国新租赁准则与国际租赁准则、与美国租赁准则又有哪些区别呢？
中国新租赁准则与国际租赁准则(IFRS 16)实质趋同，但下述两项考虑了中国特色：
以出让、划拨或转让方式取得的土地使用权在中国准则下适用无形资产准则，但该等土地使用权在国际准则下适用IFRS 16；
IFRS 16规定了承租人在满足一定条件时需采用投资性房地产准则，但新租赁准则没有引入该规定。因此，承租人拥有的所有使用权资产在中国租赁准则下都应采用固定资产准则的成本模式进行后续计量。
中国新租赁准则与美国租赁准则之间存在若干重大差异，比如：
企业如需分别按照这两套准则编制财务报表，则需要区分两套准则之间的差异，并在根据新租赁准则更新会计信息系统时需要兼顾两套准则的不同要求。
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