税法普及：房地产企业土地增值税基本规则解析及案例讲解（一）

土地增值税是什么？

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

解析（一）：非房地产公司是否缴纳土地增值税?

解答：需要。不仅非房地产公司，而且包括个人也需要缴纳。因为房地产公司的主要产品就是商品房，所以土地增值税对于房地产公司来说是一个最主要的税种。对于非房地产公司来说，卖地卖房现象比较少见。个例除外：

1、作为工业企业购入写字楼，由于经营不善需要卖掉写字楼来清还债务，卖掉写字楼的过程就需要缴纳土地增值税；

2、个人住宅免征，但个人商业房发生房产转让的行为需要缴纳（例如二手房）。

解析（二）：转让集体土地所有权是否缴纳土地增值税?

解答：否。首先，不可以转让集体土地所有权（如果要用作开发需要由政府收回后进入国有土地召开管理流程后拍卖），现行政策下集体土地只能出租不能进行转让，而出租行为不需要缴纳土地增值税。

解析（三）：只转让土地或只转让地面建筑物是否缴纳土地增值税?

解答：是。两种行为都属于土地增值税的应税行为。

1、只转让土地行为：A公司的工业用地卖给B公司；

2、只转让地面建筑物：A公司在租赁来的土地上开发了厂房，现把地面厂房卖给B企业。

解析（四）：未取得收入是否缴纳土地增值税?

解答：否。税务机关对于“未取得收入”作了严格规定：

①继承（赡养义务人之间）；

②赠与（公益机构）非营利机构

例：若房地产公司以把房子送给客户的理由（双方自愿的赠送行为，且客户没有收入）来避免缴税，此行为为试图销售，是违法行为。

总结：

1、针对的交易行为是：土地、建筑物包括构筑物；

2、征税的人：单位、个人、地产公司、非地产公司甚至包括特殊组织；

3、转让过程中只要转让土地或房子都需要缴纳土地增值税；

4、所谓的未取得收入仅指：继承与捐赠给公益机构，其余情况需要缴纳土地增值税。

国家统计局统计年鉴数据显示：随着房地产行业的迅猛发展，土地增值税在近10年间呈现逐年上升趋势（图表1-1），土地增值税的税收收入从2009年的719.56亿元，增涨到2019年的6465.14亿元；税收收入占比从2009年的2.75%提高到2019年的8.4%（图表1-2）。土地增值税作为地方政府重要的收入来源之一，越来越受到地方政府、财政、税务部门的高度重视。

土地增值税在全国预算收入与税收总额中的占比趋势