政策性搬迁案例税屋(政策性搬迁5年如何把握)

房地产企业接受投资者投入的土地使用权，按投资合同或协议约定的价值，借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”科目，贷记“实收资本”“资本公积”等科目。

3月河北诚信公司与河北天宇公司达成补偿协议，河北诚信公司支付600万元将河北天宇的办公楼、厂房和仓库等建筑物拆除。土地性质由工业用地变为住宅用地，补缴土地出让金300万元。

涉税分析

（1）土地增值税

《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定,在土地增值税清算时应审核扣除项目是否符合下列要求：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

（2）契税

《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》第八条第一款规定，以土地、房屋权属作价投资、入股视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。

《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）第一条第一款规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

（3）企业所得税。

若投资行为属于《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条第六款规定的其他改变资产所有权属用途的行为，应视同销售缴纳企业所得税。

会计处理

接受投资时，依据土地评估报告和投资协议进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地转让费25000000

贷：实收资本20000000

资本公积5000000

依据房屋拆迁补偿协议和付款凭证进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——拆迁补偿费6000000

贷：银行存款6000000

土地改变性质后，依据补交的土地出让金专用收据和付款凭证进行会计处理。

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——土地变性费用3000000

贷：银行存款3000000

依据契税完税凭证和付款凭证进行会计处理。

应补交契税：（25000000 6000000 3000000)×3%=1020000(元）

借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费——契税1020000

贷：银行存款1020000

相关政策;

国税函[2008]828号 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知[条款废止]

各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：

根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条规定，现就企业处置资产的所得税处理问题通知如下：

一、企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。

（一）将资产用于生产、制造、加工另一产品；

（二）改变资产形状、结构或性能；

（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；

（四）将资产在总机构及其分支机构之间转移；

（五）上述两种或两种以上情形的混合；

（六）其他不改变资产所有权属的用途。

二、企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入。

（一）用于市场推广或销售；

（二）用于交际应酬；

（三）用于职工奖励或福利；

（四）用于股息分配；

（五）用于对外捐赠；

（六）其他改变资产所有权属的用途。

税屋提示——企业发生本条规定情形的，除另有规定外,应按照被移送资产的公允价值确定销售收入。

三、[条款废止]企业发生本通知第二条规定情形时，属于企业自制的资产，应按企业同类资产同期对外销售价格确定销售收入；属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。

四、本通知自2008年1月1日起执行。对2008年1月1日以前发生的处置资产，2008年1月1日以后尚未进行税务处理的，按本通知规定执行。

解 析：

这个文件很好，规定的很明确，判定原则是“资产所有权属是否改变”，不改变的——不视同销售；改变的——视同销售。

再看第一条、第（三）项，说得多清楚，原国税发[2006]31号规定：“开发企业将开发产品转作固定资产………应视同销售”这次明确：“自建商品房转为自用或经营”是不视同销售的。

对第四条说得还是不讲理，“尚未进行税务处理的，按本通知规定执行”。这就意味着：已经进行税务处理的，错就错了，别想再找回来。

附：《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十五条　企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。

首先注意这句话：“属于外购的资产，可按购入时的价格确定销售收入。”

关键点1：可按，不是上句话中的应按；可按，说明也可不按，那到底由谁来确认是否可以呢？企业，中介，还是税务？

关键点2：购入时的价格，可能会比公允价值高，也可能会比公允价值低，有的时候可能会很离谱。

此外还有：

关键点3：企业偶尔自制的资产，无法取得同类资产同期对外销售价格确定销售收入，如何处理？

关键点4：对于资产转移，但是无法证明其所有权是否转移的情况？

此外：是否可以根据该文，认为房地产促销赠送的空调等，应当视同销售？

再举一个特殊例子：

企业300万购买的房屋，现在帐面净值200万，市值800万。如果用于股息分配。会产生什么情况？

补充：

二、（六）其他改变资产所有权属的用途。这个规定的本意是为了留个后门，但是容易产生别的歧义。简单的说：

1、以资产投资的情况；

2、以资产换资产的情况；

3、债务重组的情况。