不动产抵押合同与登记簿记载的内容不一致时，包括约定的抵押财产不一致以及抵押范围不一致，应以何者为准？
《九民纪要》第58条根据相应省份不动产登记系统设置与登记规则是否规范作出区分，在不规范的省份，之所以出现登记范围与合同不一致的情形，非当事人不愿，实为不能，登记簿上只有主债权，根本没有担保范围的选项，此种情况下以合同为准。在规范的省份，则以登记为准。
笔者认为，不动产抵押的设立以登记为公示手段，《民法典》第216条规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本条主要体现如下二点：第一，权利正确性推定，不动产登记簿登记的权利主体以及权利内容等推定为该人享有该权利；第二，基于公示产生公信效力，即便登记的情况与真实情况不一致，第三人也可依凭登记的内容予以信赖，以此维护交易秩序。抵押合同与登记记载不一致的情形出现时，遵循以合同约定为准的规则，如仅在抵押人与抵押权人之间其实问题不算严重，但涉及到抵押财产上存在其他顺位抵押权人、抵押人有其他债权人等，不利于保护上述第三人的利益。
《九民纪要》第58条之所以如此规定是无奈之举，主要是有些省份登记系统设置及登记规则不完善造成的，国家自然资源部于2021年4月作出《关于做好不动产抵押权登记工作的通知》（〔2021〕54号），明确为落实《民法典》对不动产抵押权的规定通知有关事项，第一条明确记载抵押担保范围，第三条完善不动产登记簿，第三条第1项规定在“抵押权登记信息”页、“预告登记信息”页均增加“担保范围”等。
综上，客观原因已经消失，自然应当回归以登记簿为准，而不应当以合同为准，合同仅约束合同双方当事人的权益，而不对第三人合法权益造成不利影响。
